房地产行业2024年信用风险展望 销售指标难改下行态势，政策仍将持续放松

信用风险展望|房地产行业 房地产行业2024年信用风险展望 销售指标难改下行态势，政策仍将持续放松 信用风险展望 房地产行业 目录 行业政策2 供需格局4 债务压力及信用质量6 利差分析8 分析师 工商部房地产组 客户服务 电话：010-67413300客服：4008-84-4008 Email：research@dagongcredit.com 2024年4月16日 2023年以来，房地产政策持续利好；但销售数据不乐观，新开工及投资意愿不高；行业债券新发行规模下降，信用风险蔓延得到一定程度控制，信用利差平均数整体呈收窄状态。预计2024年，楼市调控仍将延续宽松的政策态势，但需关注后续政策演变及持续性；地产销售指标难改下行态势，随着房企融资协调机制的加快建立，叠加以“三大工程”建设为抓手的发展新模式加快建立，或将为房地产开发投资提供一定支撑；行业发债规模或有提升，但2024年仍处于偿债高峰，债务偿还压力以及债务置换需求均较大，房地产行业信用质量仍会出现分化。 行业政策：2023年以来，中央及各部委密集释放房地产市场利好信号。预计2024年，楼市调控仍将延续宽松的政策态势，但需关注后续政策演变及持续性。 供需格局：2023年全年，行业销售数据不乐观，房 地产竣工面积有所改善，新开工及投资意愿不高； 预计2024年，房地产销售指标难改下行态势，房地产新开工方面仍将面临较大压力，但随着房企融资协调机制的加快建立，叠加以“三大工程”建设为抓手的发展新模式加快建立，或将为房地产开发投资提供一定支撑。 债务压力及信用质量：2023年以来，房地产行业债 券发行规模有所下降，其中央企及国企仍为主要发 债主体；行业信用风险蔓延得到一定程度控制。2024年行业整体仍处于偿债高峰，需关注到期债务较为集中、流动性紧张的房企。预计2024年，在债券融资支持工具政策有力引导下，发债规模或有提升，但房地产行业信用质量仍会出现分化。 利差分析：2023年以来，房地产行业信用利差平均 数整体呈收窄状态，其中，AA+级别企业收窄幅度最 显著；民营企业整体利差水平远高于非民营企业；采用担保发行的债券虽有增信但利差并未明显降低。 行业政策 2023年以来，以“三大工程”建设为抓手的新模式成为推动房地产转型升级、实现高质量发展的重要举措，中央及各部委密集释放房地产市场利好信号，央行降息，房贷利率下降，各地放松限购，房企融资松绑，进一步强调“标本兼治”化解房地产风险的要求。预计2024年，楼市调控仍将延续宽松的政策态势，各类政策“组合拳”或将一定程度上修复房地产行业预期，但需关注后续政策演变及持续性。 宏观层面，2023年3月5日，第十四届全国人民代表大会第一次会议李克强总理作政府工作报告，提出要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张；加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。7月24日，中共中央政治局召开会议，提出要因城施策用好政策工具箱。10月27日，国务院 下发保障房14号文即《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，二是推动建立房地产业转型发展新模式。10月30～31日，中央金融工作会议召开，提出要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”，随后住房城乡建设部倪虹部长接受采访表示：构建房地产发展新模式是破解当前房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策，“三大工程”建设是我国根据房地产市场新形势推出的一项重要举措，有关工作已经启动。2024年3月，两会召开期间，《政府工作报告》多次提到房地产行业，《政府工作报告》中指出：“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定”“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”“完善‘人地钱’挂钩政策”“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式”“加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”等，将2024年房地产领域工作任务相关表述集中列示于“更好统筹发展和 安全，有效防范化解重点领域风险”任务板块，进一步强调了“标本兼治”的要求，为2024年房地产工作进一步指明方向。 需求端，因城施策、“认房不认贷”、所得税退税优惠、降低首付比例、降低按揭贷款利率等一系列调整优化措施接连出台，促进刚需及置换改善需求入市。2023年1月初，人民银行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，提到新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。同日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管 理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，首先明确首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%；其次二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点，下调40个基点；以及降低存量首套房贷利率，但不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。12月14日，北京市发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，对普宅的建筑面积、价格标准进行了适当上调，将首套房最低首付比例降至30%，二套房最低首付比例下调为城六区50%、非城六区40%，并延长贷款期限至30年。同日，上海市发布《关于调整本市普通住房标准的通知》，同时优化差别化住房信贷政策，将首套房最低首付比例降至30%，二套房最低首付比例降至50%，并在自贸区临港新片区以及嘉定等6个行政区全域实行差异化政策，二套房最低首付比例降至40%。2024年1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，会议提出要坚持因城施策，一城一策，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。随后，广州、上海、苏州、北京、深圳等城市先后出台新政策，对限购政策进行优化调整。2月20日，央行下调5年期及以上LPR，此次LPR降息25个基点，即从4.20%下调至3.95%；此后，江西、福建、山东等省份的多地市从4月起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 供给端，相关政策在不断出台，助力房企融资改善及房地产市场企稳。2023年2月24日发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。3月24日，证监会出台12条举措推进基础设施REITS常态化发行。7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，“金融支持房地产16条” 有关政策延期至2024年12月31日。11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，会上提出房地产贷款的“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速，首次提出针对非国有房企的贷款支持。2024年1月，住房城乡建设部和金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求建立城市房地产融资协调机制，以符合条件的房地产项目为支持对象给予融资支持。 目前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，以“房住不炒”为底线，以“三大工程”建设为抓手的房地产发展新模式成为推动房地产转型升级、实现高质量发展的重要举措。随着房贷利率下降、放开限购、房地产项目“白名单”等政策不断出台，供需两端延续宽松的政策态势，但楼市回暖依然未达预期，市场信心尚在逐步修复。随着市场供求关系的改变及发展新模式的明确，预计后续政策将持续发力，各类政策“组合拳”或将一定程度上修复房地产行业预期，但短期内预计房地产市场表现波动性较强，且各项政策演变及持续性需进一步关注，房地产市场仍处于复苏胶着期。 供需格局 2023年全年，房地产销售面积与销售金额同比均有所下降，行业销售数据不乐观，房地 产竣工面积有所改善，但资金压力较大，房企新开工及投资意愿不高；预计2024年，房地产销售指标难改下行态势，房地产新开工方面仍将面临较大压力，但随着房企融资协调机制的加快建立，叠加以“三大工程”建设为抓手的发展新模式加快建立，或将为房地产开发投资提供一定支撑。 图12020年以来商品房销售面积和销售额情况（单位：亿元、万平方米、%） 由于房地产行业流动性风险和信用风险持续蔓延、负面消息不断发酵，金融机构及消费者对房地产行业的偿付能力及交付能力信心受损，观望避险情绪不断加重，居民购房意愿不断下降，2023年全年，房地产销售面积与销售金额同比均有所下降。全国商品房销售金额同比下降6.50%，2023年3至6月末实现了4个月的累计金额同比上涨后，自7月末起又转为同比下降趋势，且从环比来看降幅逐步扩大。销售面积同比下降8.50%，降幅较去年收窄，但环比来看降幅扩大。2024年1～2月，全国商品房销售金额10,566.34万元，同比下降29.30%；销售面积11,368.86万平方米，同比下降20.50%。 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 2021-02 2021-05 2021-08 2021-11 2022-02 2022-05 2022-08 2022-11 2023-02 2023-05 2023-08 2023-11 2024-02 -60 商品房销售额:累计值商品房销售面积:累计值商品房销售额:累计同比商品房销售面积:累计同比 数据来源：Wind，大公国际整理 2023年全年，30大中城市商品房成交面积为13,766.89万平方米，同比下降7.39%，其中一线城市同比微降，二线及三线城市同比均有所下降；从季度数据来看，2023年一季度成交面积同比增长5.89%，有所回升，二季度同比微降0.67%，三季度同比大幅下降23.97%，四季度同比下降9.61%。2024年一季度，30大中城市商品房成交面积为2,095.18万平方米，同比大幅下降42.42%。整体来看，2023年以来，购房者预期仍较弱，行业销售数据不乐观；2024年一季度房地产市场销售情况表现偏弱，一方面是2022年同期积压需求释放导致基数较高， 另一方面是市场整体仍较为低迷。随着一系列调整优化措施的密集出台，预计2024年刚性和改善性购房需求或将进一步释放，但政策传导需要时间，加之城镇化速度放缓、人口出生率下降、老龄化程度上升等长期基本面限制，以及就业环境和收入预期承压、期房交付信心受损、 房价偏悲观等短期因素影响，预计房地产销售指标难改下行态势。 表12023年30大中城市商品房成交面积（万平方米、%） 项目 30大中城市 一线城市 二线城市 三线城市 2023年全年成交面积 13,766.89 3,300.34 7,615.25 2,851.30 2023年全年成交面积同比 -7.39 -0.69 -8.83 -10.62 2024年一季度成交面积