【债券日报】新一轮地产放松，快来了吗？

债券研究 证券研究报告 债券日报2024年03月25日 【债券日报】 新一轮地产放松，快来了吗？ 华创证券研究所 证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com执业编号：S0360517090002 证券分析师：靳晓航 电话：010-66500819 邮箱：jinxiaohang@hcyjs.com执业编号：S0360522080003 相关研究报告 《【华创固收】转债市场日度跟踪20240322》 2024-03-22 《【华创固收】转债市场日度跟踪20240321》 2024-03-21 《【华创固收】降息迟早会到来——美联储3月议息会议点评》 2024-03-21 《【华创固收】转债市场日度跟踪20240320》 2024-03-20 《【华创固收】特别国债发行方式、供给节奏怎么看？》 2024-03-20 事件：2024年3月22日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，听取关于优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报。会议提及“进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有 效激发潜在需求”。 国常会明确表态谋划支持政策、有效激发购房需求，我们认为二季度房地产政策进一步宽松的概率较高。 （1）节奏上，2022年以来历次国常会提及“房地产”之后，通常1-2个月内总量层面或者一线城市会有地产宽松政策落地。其中总量政策落地节奏更快 （1周左右），而一线城市在后续一段时间内密集、持续地放松调控。参考这一经验，我们认为二季度尤其是4-5月出台房地产放松政策的概率较高。 （2）政策选择上，我们认为，总量层面对地方地产调控放松的约束已经不多当下地产调控的主要抓手或在于一线城市限购的进一步放松。不过，针对房价下跌、房企融资等方面，总量政策仍有可能继续托底。节奏上，4-5月可能是 新一轮地产政策放松的窗口。短期内，债市仍需关注“宽信用”预期层面的扰动。 复盘2022年以来国常会提及房地产，以及后续政策出台窗口期内的10年期国债表现： （1）国常会释放的“稳地产”信号以及随后房地产放松政策，在部分时间窗口内曾对债市情绪产生明显扰动（如2022年9月、2022年11月、2023年8月）。 （2）但另一方面，债市定价最终仍基于数据验证，中期来看，若政策效果不及预期，则收益率将重归下行。且“学习效应”之下，债市对地产政策的定价也在边际弱化。如2023年11月-2024年2月，一线接连放松限购，但债市影响有限，并未改变收益率下行趋势。 对于债市而言，考虑到3月以来基本面复工复产的节奏偏缓、“稳增长”政策效果暂未验证，债市当前或尚不具备转向基础。在配置盘偏强保护下，10年期国债收益率或围绕2.3%附近震荡，地产等消息层面带来的债市波动放大可能成为常态，可以积极把握调整带来的交易机会。 风险提示：房地产政策放松力度超预期。 一、新一轮地产放松，快来了吗？ 事件：2024年3月22日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，听取关于优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报。会议提及“房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局……要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。” 本次国常会明确表态将谋划支持政策、有效激发购房需求，我们认为二季度房地产政策进一步放松的概率较高。 梳理2022年以来历次国常会提及房地产之后地产政策推出情况，通常1-2个月内会有较为重要的举措落地。政策放松方向包括：税收优惠、降低首付比例、降低房贷利率 （含LPR调降）、一线城市放松限购、房企融资放松等。 其中，总量推出节奏往往更快（一周左右），一线城市则沿着“因城施策”的思路持续推动放松。参考2023年8月25日国常会召开后，8月下旬总量层面集中落地“认房不认贷”、首付比例、存量房贷利率调降等放松政策，总量政策落地节奏相对较快。2023年9月至年底，则是一线城市密集、连续地放松调控，总量未再追加放松力度。往后看，我们认为当下总量层面对于地方放松调控的约束已经不多，地产调控的主要抓手或在于一线城市限购的进一步放松。不过，针对房价下跌、房企融资等方面，总量政策仍有可能继续托底。节奏上，4-5月可能是新一轮地产政策放松的窗口，短期内债市仍需关注“宽信用”预期层面的扰动。 图表12022年国常会提及房地产及后续政策出台情况 资料来源：中国政府网、央行、证监会、银保监会、住建部、财政部、上海住建委、北京住建委、深圳市住建局、深圳市住房公积金管理委员会，华创证券整理 图表22023年国常会提及房地产及后续政策出台情况 资料来源：中国政府网、央行、证监会、住建部、深圳市住建局、广州市公积金管理中心、广州市人民政府、北京市人民政府、上海市人民政府、上海市住建委、上海市房管局，华创证券整理 复盘2022年以来国常会提及房地产，以及后续政策出台窗口期内的10年期国债表现： 一方面，国常会释放的“稳地产”信号以及随后房地产放松政策，在部分时间窗口内曾对债市情绪产生明显扰动。比如：2022年9月末，央行调整差别化住房信贷政策、下调公积金贷款利率、购房税收优惠之后，10月上旬收益率高位盘整；2022年11月，房地产融资支持发力，叠加疫情防控政策调整的影响，曾导致现券收益率快速上行并引发“赎回潮”加剧波动；2023年8月25日，国常会召开后“认房不认贷”、降低首套首付比例、放贷利率等总量政策短期集中落地，引发收益率上行，9月上旬部分产品赎回压力上升，债市整体承压。 但另一方面，债市定价最终仍基于数据验证，中期来看，若政策效果不及预期，则收益率将重归下行，且“学习效应”之下，债市对地产政策的定价也在边际弱化。上述提到的三段区间，在政策放松后地产高频数据曾一度回暖，但改善的持续性略弱，这一 过程中收益率先上后下。此外，2023年11月-2024年2月，一线城市接连放松限购，债市波动有限、并未改变收益率的下行趋势。 我们认为，这可能与市场的“学习效应”有关。事实上，一线城市在2023年9月开 启首轮放松后，至今始终按照2-3个月为一轮、小幅高频的节奏进行放松，且当前房价预期仍未修复，市场谨慎看待新政后销量改善的持续性，也因此，债券市场对于房地产政策放松的定价，在边际上较2022年有所弱化。 考虑到3月以来基本面复工复产的节奏偏缓、“稳增长”政策效果暂未验证，债市当前或尚不具备转向基础。在配置盘偏强保护下，10年期国债收益率或围绕2.3%附近震荡，地产等消息层面带来的债市波动放大可能成为常态，可以积极把握调整带来的交易机会。 图表32022年以来历次国常会及后续政策落地窗口，现券收益率调整风险可控（%） 资料来源：Wind，华创证券注：蓝色阴影为国常会召开后1-2个月内的政策集中落地期 二、风险提示 房地产政策放松力度超预期。 固定收益组团队介绍 组长、首席分析师：周冠南 中央财经大学经济学硕士。曾任职于中信银行。2015年加入华创证券研究所。高级分析师：张晶晶 对外经济贸易大学保险学硕士。曾任职于和君资本、联合信用评级有限公司。2020年加入华创证券研究所。 高级分析师：靳晓航 中央财经大学会计硕士。2020年加入华创证券研究所。高级分析师：许洪波 中央财经大学金融硕士。2020年加入华创证券研究所。 分析师：葛莉江 上海财经大学数量经济学硕士。2021年加入华创证券研究所。分析师：宋琦 中央财经大学国际商务硕士。2021年加入华创证券研究所。 分析师：�紫宇 中央财经大学金融硕士，曾任职于泰康资产，2023年加入华创研究所。分析师：张文星 南京理工大学国际商务硕士。曾任职于天风证券研究所。2023年加入华创证券研究所。 研究员：董含星 中国地质大学应用经济学硕士。2022年加入华创证券研究所。研究员：郝少桦 中央财经大学会计硕士，2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：李阳 中国人民大学金融硕士。2023年加入华创证券研究所。助理研究员：�少华 西南财经大学金融学硕士。2023年加入华创证券研究所。 助理研究员：李宗阳 上海交通大学工学学士，中央财经大学金融硕士，2023年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职务 办公电话 企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 副总经理、北京机构销售总监 010-63214682 zhangyujie@hcyjs.com 张菲菲 北京机构副总监 010-63214682 zhangfeifei@hcyjs.com 刘懿 副总监 010-63214682 liuyi@hcyjs.com 侯春钰 资深销售经理 010-63214682 houchunyu@hcyjs.com 过云龙 高级销售经理 010-63214682 guoyunlong@hcyjs.com 蔡依林 资深销售经理 010-66500808 caiyilin@hcyjs.com 刘颖 资深销售经理 010-66500821 liuying5@hcyjs.com 顾翎蓝 资深销售经理 010-63214682 gulinglan@hcyjs.com 车一哲 销售经理 cheyizhe@hcyjs.com 深圳机构销售部 张娟 副总经理、深圳机构销售总监 0755-82828570 zhangjuan@hcyjs.com 汪丽燕 高级销售经理 0755-83715428 wangliyan@hcyjs.com 张嘉慧 高级销售经理 0755-82756804 zhangjiahui1@hcyjs.com 董姝彤 销售经理 0755-82871425 dongshutong@hcyjs.com �春丽 高级销售经理 0755-82871425 wangchunli@hcyjs.com 上海机构销售部 许彩霞 总经理助理、上海机构销售总监 021-20572536 xucaixia@hcyjs.com 官逸超 上海机构销售副总监 021-20572555 guanyichao@hcyjs.com 黄畅 上海机构销售副总监 021-20572257-2552 huangchang@hcyjs.com 吴俊 资深销售经理 021-20572506 wujun1@hcyjs.com 张佳妮 资深销售经理 021-20572585 zhangjiani@hcyjs.com 蒋瑜 高级销售经理 021-20572509 jiangyu@hcyjs.com 施嘉玮 高级销售经理 021-20572548 shijiawei@hcyjs.com 朱涨雨 高级销售经理 021-20572573 zhuzhangyu@hcyjs.com 李凯月 高级销售经理 likaiyue@hcyjs.com 易星 销售经理 yixing@hcyjs.com 张玉恒 销售经理 zhangyuheng@hcyjs.com 广州机构销售部 段佳音 广州机构销售总监 0755-82756805 duanjiayin@hcyjs.com 周玮 销售经理 zhouwei@hcyjs.com �世韬 销售经理 wangshitao1@hcyjs.com 私募销售组 潘亚琪 总监 021-20572559 panyaqi@hcyjs.com 汪子阳 副总监 021-20572559 wangziyang@hcyjs.com 江赛专 副总监 0755-82756805 jiangsaizhuan@hcyjs.com 汪戈 高级销售经理 021-20572559 wangge@hcyjs.com 宋丹玙 销售经理 021-25072549 songdanyu@hcyjs.com 华创行业公司投资评级体系 基准指数说明： A股