地产行业周报：成都全面放开限购，南京试点以旧换新

1 证券研究报告 成都全面放开限购，南京试点以旧换新 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年4月28日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：周五申万地产板块大涨4.08%，我们认为主要为板块低持仓、年报季业绩风险逐步释放、个股大幅下跌已反映基本面下行风险、叠加可能的政策催化，部分投资者逢低适度布局。中长期来看，房价何时企稳仍是决定板块是否有趋势性机会关键，随着下半年 基数回落，关注销售端降幅逐步收窄及房价企稳的可能性。我们认为未来房价的企稳将会存在反复，市场对于房价拐点的确认亦会存在反复、到最终形成一致预期，因此板块到时亦存在右侧上车机会。整体来看，当下我们对于投资者有两种建议，一种是考虑板块下行风险有限，可以适度底仓布局等待房价企稳；另一种是考虑房价底部确认将存在反复，投资者可等待房价见底右侧上车。个股建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团等；同时关注物管（保利物业、招商积余等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（北新建材、海螺水泥、华新水泥、东方雨虹、伟星新材等）及保障房、城中村改造等主题性机会。 政策环境监测：南京开展存量住房“以旧换新”试点，成都住房交易不再审核购房资格。 市场运行监测：1）新房成交环比回升，市场压力犹存。本周(4.20-4.26)新房成交2.1万套，环比增长10.4%，二手房成交2.2万套，环比微降0.6%。4月（截至26日）新房日均成交同比下降38.9%，降幅较3月收窄4.2个百分点。2）库存环比微升，去化周期24.1个月。16城取证库存10305万平，环比升0.9%；去化周期24.1个月。3）土地成交回升、溢价率回落，三线占比提高。上周百城土地供应建面 1836.8万平、成交建面1740.6万平，环比降6.7%、升16%；成交溢价率3%，环比降1.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比6.6%、 24.9%、68.5%，环比分别降0.1pct、降2.3pct、升2.3pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行159.5亿元，环比增加98.5亿元，海外债发行0.5亿美元，环比增加0.2亿美元；发行利率为1.86-4.7%，可比利率较前次下行。2）地产股：本周房地产板块涨3.1%，跑赢沪深300（1.2%）；当前地产板块PE（TTM）13.66倍，估值处于近五年86.6%分位。 市委副书记、市长刘建勋上门解决恒大在 建项目和住宅小区遗留问题 广东银行机构为两批次“白名单”245个 项目提供授信约737亿元，发放184亿元 2024年4月27日南京 南京安居建设集团开展存量住房“以旧换新”试点活动 偏松 偏紧 中性 2024年4月28日成都 不再实施公证摇号选房，全市范围内住房交易不再审核购房资格 2024年4月22日广东 2024年4月21日兰州 南海诸岛 南京开展存量住房“以旧换新”试点，成都住房交易不再审核购房资格 事件描述：4月27日南京安居建设集团发布关于开展存量住房“以旧换新”试点活动的公告，首批试点限额2000套；4月28日成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。 点评：1）南京安居建设集团以收购模式推进“以旧换新”。试点方式为，试点期间换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价80%。存量住房收购价格以评估价为依据。收购主体为南京置新资产管理有限公司（南京安居建设集团有限责任公司旗下全资公司），可置换的新建商品住房房源，通过“南京房产微政务”微信公众号，在“房帮宁”平台“宁换新”模块中公示。对于存量住房要求为：位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内， 不含自建住房、商业、办公、公寓等；存量住房应成套、产权清晰，状态为可交易（不存在抵押、担保或查封等其他不可置换状态）。 2）从全国情况来看，当前已有多个城市表态支持商品房“以旧换新”，主要存在帮卖、收购两种模式。前者借助开发商、中介机构资源，集中力量对旧房进行销售，但受制于二手房市场表现；后者直接由收购主体收购旧房，但偏向重资产、对收购主体资金实力存在要求。整体看，“以旧换新”政策契合当前楼市需求，有助于一定程度促进改善性需求释放，但具体实施推进存在挑战，落地效果亦存在差异，仍需调动多方资源配合。 3）成都发布通知涉及系统推动供需平衡、优化服务激发活力、合理满足住房需求三方面内容，重点规定从4月29日起成都市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售，全市范围内住房交易不再审核购房资格。不再实施公证摇号，有助于提高群众购房便利度、提升商品住房销售效率；不再审核购房资格意味全市范围内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数。 成交：新房环比回升，市场压力犹存 点评：本周(4.20-4.26)新房成交2.1万套，环比增长10.4%，二手房成交2.2万套，环比微降0.6%。4月（截至26日）新房日均成交同比下降38.9%，降幅较3月收窄4.2个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.10.823.2.823.6.823.10.824.2.8 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 新房月日均成交同比一线同比二线三线 100% 50% 0% -50% -100% 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年2024年 万套 2023.42023.62023.82023.102023.122024.22024.4W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期24.1个月 点评：16城取证库存10305万平，环比升0.9%；去化周期24.1个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 21.10.2921.12.31 22.3.4 22.5.6 22.7.8 22.9.9 22.11.1123.1.1323.3.24 23.5.2623.7.28 23.9.2923.12.1 24.2.2 0 24.4.5 土地：成交回升、溢价率回落，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面1836.8万平、成交建面1740.6万平，环比降6.7%、升16%；成交溢价率3%，环比降1.6pct。其中一、二、 三线成交建面分别占比6.6%、24.9%、68.5%，环比分别降0.1pct、降2.3pct、升2.3pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.22023.52023.82023.112024.2W4.122.10.323.2.323.6.323.10.324.2.3 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周 10% 8% 6% 4% 2% 0% 150 100 50 0 万平134 百城土地成交前五城（4.15-4.21） 118111 7775 2023.32023.62023.92023.122024.3W4.8 盐城杭州上海重庆保定 流动性环境：资金价格大多上行 资金价格大多上行。4月26日当周，R001上行1.33BP至1.88%，R007上行6.6BP至1.97%。截至4月26日，OMO存量（MA10）余额为100亿元，较4月19日增加4亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资 金利率中枢呈正相关关系。 R007环比上行6.6BP(%) 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 2021202220232024 6 5 4 3 2 1 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 2024/4/192024/4/26涨跌幅 （BP） 1D 1.87 1.88 1.33 R 7D 1.90 1.97 6.6 14D 1.99 2.00 0.87 1M 2.16 2.00 -16.51 1D 1.80 1.87 7.55 DR 7D 1.88 1.93 5.4 14D 1.97 2.01 3.73 1M 0.00 1.96 195.7 ON 1.80 1.88 8.2 SHIBOR 1W 1.87 1.91 4.2 1M 1.99 1.95 -3.7 3M 2.04 1.99 -4.2 资金价格大多上行（%） 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比上升 本周境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比上升、同比上升。其中总发行量为159.5亿元，总偿还量为136.4亿元，净融资额为23.1亿元。到期压力方面，24年全年到期和提前兑付规模总共2579.1亿元，同比增加0.26%；向后看，24年6月为债务到期压力最大月份，月到期规模249.4亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 202220232024 亿元 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 -100 -150 -200 亿元总偿还量到期+提前兑付 600 500 400 300 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企境内债发行 本周14家房企共发行18支境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内地产债发行规模前五（亿元） 30.0 30.0 16.3 13.5 11.0 35 30 25 20 15 10 5 0 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 境内地产债发行利率前五（%） 3.69 3.25 3.00 2.88 2.80 中海珠江实业中交房地产首开集团厦门安居 24交房0124粤珠江MTN00424振业集团 MTN001 24首开集团 MTN001 24中铁置业 MTN001 房企海外债发行 本周房企海外债发行0.5亿美元，环比增加0.2亿美元。2024年3月海外债发行29亿美元，发行方主要为恒隆地产与太古地产，以及中梁控 股部分美元债重组。 地产海外债周发行量地产海外债月发行量 0.6 0.5