钧濠集团二零二三年年报

钧二濠零集二团三有年限年公报司 目录 公司资料 2 主席报告 3 管理层讨论与分析 4 董事简历 9 企业管治报告 14 董事会报告书 53 环境、社会及管治报告 77 独立核数师报告书 106 综合损益表 111 综合全面收益表 112 综合财务状况表 113 综合权益变动表 115 综合现金流量表 116 综合财务报表附注 118 五年财务概要 194 主要发展中物业 195 主要已完成投资物业 196 1 执行董事 周桂 马郭学小绵彬先生（主席）郭小华女士 独立非执行董事 许刘崔慕朝勤东先生 公司秘书 林婉玲女士 审核委员会 许培伟先生 崔慕勤（主席） 刘朝东先生 薪酬委员会 许刘培朝伟东先生（主席）马崔学慕绵勤先生 提名委员会 马学绵先生 刘朝东（主席） 崔慕勤先生 环境、社会及管治委员会 马学绵先生（主席） 总办事处及主要营业地点 沙安群街田石门 香港新界 19楼A室 3号京瑞广场一期 百慕大法律之法律顾问 香康港乐8号 ConyersDill&Pearman 交易广场第一期2901室 香港法律之法律顾问 香港贸易中心 香港 何极辉黄伟能律师行德辅道中161-167号 15楼1502室 核数师 2座23楼 中香汇港安九达龙会计师事务所有限公司九企龙业湾广宏场照道38号 物业估值师 香轩港尼湾诗仔道 瑞丰环球评估咨询有限公司 7楼B室 张宝庆大4厦27至429号 百慕大股份过户登记处 钧濠二集零团二有三限年公年司报 公司资料 刘崔朝慕东勤先生 授权代表 周郭桂小华女士 百慕大注册办事处 ConyersCorporateServices(Bermuda)LimitedClarendonHouse, 2ChurchStreet, HamiltonHM11,Bermuda ConyersCorporateServices(Bermuda)LimitedClarendonHouse, 2ChurchStreet, HamiltonHM11, Bermuda 股份过户登记处香港分处 香夏港悫道 卓佳秘书商务有限公司 17 远东金1融6中号心楼 主要往来银行 东亚银行有限公司 网址 https://www.gfghl.com 2 钧二濠零集二团三有年限年公报司 主席报告 致各位股东： 本人谨代表钧濠集团有限公司（“本公司”）董事（“董事”）会（“董事会”），欣然提呈本公司截至二零二三年十二月三十一日止年度有关本公司业务的年报（“年报”）。 今年，我们伴随着中国大陆对新冠病毒战役的胜利告终，以及经济的逐步解封，已打开新的一页。尽管内地房地产市场仍面临挑战，尤其是受到主要开发商等违约事件的冲击，但这并未能阻碍我们的进步与发展。 钧濠集团在保持策略连续性的同时，加大了对风险管理的关注度，着力于调整财务结构，保障了资金炼的稳定性。我们贯彻了低杠杆和审慎的经营理念，继续主动出售非核心资产，有效降低了负债比，提升了资产质量。同时，我们通过提高资产的利用率，不仅保持了健康的现金流，也提升了物业的出租率，为集团创造了稳定的收入来源。 展望未来，钧濠集团将继续以稳健的步伐，优化业务结构，探索新的增长点，不断推进技术和服务的创新，以进一步提升竞争力和市场份额。我们将紧密关注市场动态，灵活调整经营策略，确保在不断变化的市场环境中能够持续成长。 最后，我要感谢每一位员工在过去一年中的辛勤工作与无私奉献，以及股东和客户对我们的信任与支持。我们相信，依靠大家的共同努力，钧濠集团将能够保持繁荣，并取得更加显着的成就。 主席 马学绵 香港，二零二四年三月二十七日 3 管理层讨论与分析财务业绩 钧濠二集零团二有三限年公年司报 管理层讨论及分析 截至二零二三年十二月三十一日止年度（“本年度”），收益由上年约港币139,285,000元大幅增加至约港币264,515,000元。本年度之收益乃主要由于于深圳之商务公寓及写字楼租金收入及一般贸易收入以及销售额分别占本年度总收益9%、14%及70%。相比之下，物业管理服务收入、其他收益及酒店经营收入占比微乎其微，分别占总收益的约2%、2%及3%。 本年度亏损约为港币73,220,000元（二零二二年：约港币593,714,000元）。本年度亏损大幅减少主要由于以下原因： (i)本集团收益及毛利分别由截至二零二二年十二月三十一日止年度的约港币139,285,000元及港币 18,999,000元增加至本年度的约港币264,515,000元及港币59,924,000元； (ii)本集团行政开支由截至二零二二年十二月三十一日止年度的约港币61,648,000元减少至本年度的约港币 49,126,000元； (iii)于本年度，本集团确认投资物业之一次性公平值收益港币42,403,000元，而截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团投资物业之一次性公平值亏损为约港币380,484,000元； (iv)于本年度，本集团发展中待售物业及商誉并无一次性减值亏损；及 (v)本集团与诉讼有关之拨备由截至二零二二年十二月三十一日止年度的约港币49,182,000元大幅下降至本年度的约港币725,000元。 由于上述原因，本公司拥有人应占亏损约为港币47,026,000元（二零二二年：约港币392,648,000元）。 4 钧二濠零集二团三有年限年公报司 管理层讨论及分析 业务回顾及展望 在2023年，随着中国内地疫情管控措施的正式解除，钧濠集团继续沿着稳健发展的轨道迈进。尽管内地房地产市场仍面临挑战，我们集团以一贯以来稳健的作风，稳中求进，2023年顺利达到今年目标，凸显了本集团对策略调整的敏感性及执行的效率。 尽管全球市场体验了诸多波动，例如美国的连续加息与宏观经济的不确定性，我们在选择战略投资地点方面展现出了卓越的洞察力。我们在深圳的棕科云端大厦的运营，无论在销售还是租务上都达到了的交收都领先于市场同区水平。这得益于我们对项目品质的坚持以及对市场趋势的精准判断。 在财务管理方面，我们通过出售非核心资产及债务重组策略有效降低了集团整体负债比率。通过严格的成本控制措施，我们最大化了营运效率，保证了在不利经济条件下的现金流安全与企业持续的盈利能力。 展望未来，钧濠集团将继续采取多元化发展策略，加强资产组合的优化。我们将秉持谨慎乐观的经营态度，持续监控市场变化，并在确保稳健的基础上，积极寻求创新和成长机会。对于新一轮的市场机遇，我们满怀信心，期待在实现长期战略目标的道路上取得更显着的进步。 5 流动资金及财务资源 钧濠二集零团二有三限年公年司报 管理层讨论及分析 于二零二三年十二月三十一日，本集团之现金及现金等值项目约为港币40,925,000元（二零二二年十二月三十一日：约港币25,418,000元），大部分以港币（“港币”）及人民币（“人民币”）计值。 于二零二三年十二月三十一日，本集团之流动资产总额约为港币715,847,000元（二零二二年十二月三十一日：约港币841,066,000元），流动负债总额约为港币728,705,000元（二零二二年十二月三十一日：约港币745,285,000元）。本集团录得资产总额约港币2,632,348,000元（二零二二年十二月三十一日：约港币2,821,259,000元）。于二零二三年十二月三十一日，本集团之计息借贷总额约为港币641,305,000元（二零二二年十二月三十一日：约港币648,475,000元），其中约港币180,682,000元（二零二二年十二月三十一日：约港币210,321,000元）须于一年内偿还，约港币27,624,000元（二零二二年十二月三十一日：约港币3,836,000元）须于一年以上但不超过两年内偿还，约港币432,999,000元（二零二二年十二月三十一日：约港币434,318,000元）须于两年以上但不超过五年内偿还。 于二零二三年十二月三十一日，本集团之计息借贷约港币641,305,000元（二零二二年十二月三十一日：约港币648,475,000元）以人民币计值及有关借贷以每年5.15%至12%的固定利率计息（二零二二年：每年6.35%至12%）。 于二零二三年十二月三十一日，概无以港币计值的借贷（二零二二年十二月三十一日：零）。 于二零二三年十二月三十一日，资产负债比率（计息借贷总额除以股东权益）约为127%（二零二二年十二月三十一日：约为114%）。 汇率波动风险 本集团之主要营运业务位于中华人民共和国（“中国”）且主要营运货币为港币及人民币。本集团有关汇率风险的政策并无重大变动。由于人民币兑港币的汇率出现波动，本集团因而承受外汇风险。人民币兑港币汇率预计会出现轻微波动。本集团认为，外汇风险属可接受水平。然而，本集团管理层将密切监察外汇风险，并将考虑在有需要时使用对冲工具。 于二零二三年十二月三十一日，除人民币外，本集团并无以外币计值的重大负债。于本年度，本集团并无订立任何对冲交易。 6 钧二濠零集二团三有年限年公报司 管理层讨论及分析 资本架构 于二零二三年十二月三十一日，本公司之已发行股本为港币2,449,554.13元，其已发行总数244,955,413股每股面值港币0.01元之已发行普通股股份。 兹提述本公司日期为二零二二年八月十二日、二零二二年九月五日、二零二二年十月五日、二零二二年十月十日、二零二二年十月二十六日及二零二二年十月三十一日之公布以及本公司日期为二零二二年十月十日之通函。本公司已根据日期为二零二二年九月五日的有条件认购协议，于二零二二年十月三十一日向曾芷诺女士（本公司主要股东）（“认购人”）发行本金总额为港币95,896,475.43元之可换股债券（“现有可换股债券”）。根据现有可换股债券之条款，现有可换股债券将于二零二四年四月三十日到期。 现有可换股债券附带权利可按兑换价每股兑换股份港币0.38元（可予调整）兑换成兑换股份。假设换股权按兑换价悉数行使，将向认购人配发及发行252,359,145股新普通股。现有可换股债券所附之换股权获悉数行使后，认购人之股权将由经于现有可换股债券兑换后发行本公司股份扩大之本公司已发行股份总数约28.92%变更为64.99%。 资本承担 于二零二三年十二月三十一日及二零二二年十二月三十一日，本集团的重大承担如下： 二零二二年 投资物业及发展中待售物业 港币千元 91,715 71,116 港币千元 二零二三年 集团资产抵押 于二零二三年十二月三十一日，深圳棕科置业有限公司（“深圳棕科”）及幸福假日酒店管理（深圳）有限公司于深圳拥有之账面金额约港币1,748,285,000元若干物业（二零二二年：物业）已就本金额约人民币513,170,000元（二零二二年：人民币492,000,000元）（相当于约港币562,784,000元（二零二二年：港币555,025,000元）之若干银行贷款及其他借款作抵押。 7 钧濠二集零团二有三限年公年司报 管理层讨论及分析 所产持的重未大来投计资划、附属公司及联属公司的重大收购或出售事项以及重大投资或资本资 于二零二三年十二月三十一日，并无持有任何重大投资，于本年度亦无重大收购及出售附属公司。 于二零二四年，本公司将会继续主力于扩展现有业务、探索其他业务商机及积极尝试把握促进多元化业务发展之机会。本公司将会继续寻求并购交易，以扩展至新市场及取得房地产开发以外的收入流。本公司在承担任何进一步、外来且无法预期之重大不利发展的同时，会于二零二四年继续秉持该等原则，并审慎乐观看待本集团之进一步前景。 库务政策 本集团采纳的库务政策以审慎理财为方针，因而于二零二三年全年均能维持合适的流动资金水平。本集团致力透过不断对客户的财务状况进行信贷评级，从而降低所承受的信贷风险。为管理流动资金风险，董事会密切监察本集团的流动资金水平，以确保本集团的资产、负债及承担的流动资金架构能应付其不时的资金需要。 或然负债 本集团之或然负债于综合财务报表附注39中披露。