上海证大2023年年度报告

目录 2董事会及委员会 3公司资料 4主席报告书 9管理层讨论与分析 18董事及高级管理层简介 24董事会报告 35企业管治报告 48独立核数师报告 52综合收益表 53综合全面收益表 54综合资产负债表 56综合权益变动表 58综合现金流量表 60综合财务报表附注 168财务摘要 董事会 执行董事 委员会 审核委员会 董事会及委员会 黄裕辉先生（主席）王乐天先生 李珍女士龙天宇先生 （于二零二三年六月十六日获委任） 何海洋先生（于二零二三年六月十六日辞任） 非执行董事 王峥女士邹洋先生 （于二零二三年八月二十四日获委任）郭浩淼先生 （于二零二四年三月二十六日获委任） 崔镝先生（于二零二三年八月二十四日辞任）黄嘉玮先生 （于二零二四年三月二十六日辞任） 独立非执行董事 关浣非博士曹海良先生林芯竹博士王禹洲先生 陈爽先生，太平绅士 （于二零二四年三月二十六日离任） 王禹洲先生（主席）关浣非博士 曹海良先生林芯竹博士 陈爽先生，太平绅士 （于二零二四年三月二十六日离任） 薪酬委员会 曹海良先生（主席， 于二零二四年三月二十六日获委任） 王乐天先生 李珍女士王禹洲先生林芯竹博士 （于二零二四年三月二十六日获委任）陈爽先生，太平绅士（主席） （于二零二四年三月二十六日离任） 提名委员会 黄裕辉先生（主席）王乐天先生 关浣非博士曹海良先生林芯竹博士 （于二零二四年三月二十六日获委任）陈爽先生，太平绅士 （于二零二四年三月二十六日离任） 上海证大房地产有限公司二零二三年年度报告2 公司资料 主要往来银行 中信银行（国际）有限公司上海华瑞银行 交通银行 中国民生银行 律师 史蒂文生黄律师事务所香港 皇后大道中15号置地广场 告罗士打大厦39楼 注册办事处 ClarendonHouse,2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 百慕大主要股份登记及过户处 ConyersCorporateServices(Bermuda)LimitedClarendonHouse 2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 香港股份过户登记分处 卓佳秘书商务有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 香港总办事处及香港主要营业点 香港 湾仔港湾道30号 新鸿基中心24楼2429-2430室 授权代表 黄裕辉先生刘砚枫先生 核数师 大信梁学濂（香港）会计师事务所有限公司 公司秘书 刘砚枫先生 公司网站 http://www.zendaiproperty.com/ 股份代号 755 3上海证大房地产有限公司二零二三年年度报告 财务业绩 主席报告书 上海证大房地产有限公司（“本公司”或“上海证大”）董事（“董事”）会（“董事会”）谨此公布本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二三年十二月三十一日止年度（“报告期”、“年内”或 “回顾年内”）之年度业绩。 回顾年内，本集团录得营业额约380,100,000港元，较截至二零二二年十二月三十一日止年度录得营业额约396,621,000港元减少16,521,000港元。本集团项目主要在规划阶段，于报告期内，本集团的收入主要来自于物业租赁及管理服务以及酒店运营。 回顾年内，本公司股东（“股东”）应占盈利约89,504,000港元，而截至二零二二年十二月三十一日止年度则录得股东应占盈利约2,883,611,000港元。本公司股份（“股份”）年内每股基本盈利为0.60港仙（二零二二年每股基本盈利：19.38港仙）。截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团录得盈利减少，原因在于二零二二年确认处置前附属公司一次性收益，然而于报告期内并没有确认相关一次性收益所致。 业务回顾 上海证大依托完备的建设、运营、管理能力和独立的策划开发、招商设计、营运、物业管理团队，形成了以上海为中心，以长三角为核心板块，辐射全国的业务版图。 上海证大以兼具住宅、写字楼、综合体等多种业态的开发与运营实力，致力为城市提供美好生活空间与优质商业运营服务。现已形成了以喜玛拉雅中心、大拇指广场、九间堂为核心品牌的产品系列，创造了上海喜玛拉雅中心、上海九间堂、南京喜玛拉雅中心、南京大拇指广场、南京九间堂等40余个行业经典作品。 回顾年内，酒店、物业租赁及管理服务收入为集团主要收入来源。由于新冠疫情管控政策放宽，整体营商环境有所改善，本集团的整体收益较去年有所改善。 上海证大房地产有限公司二零二三年年度报告4 主席报告书 回顾年内，随着新冠疫情影响的逐步消退，国内市场总体经济活力有所回升，但经济恢复的基础尚不稳固。因此，复苏势头逐渐减弱。房地产投资信心低迷，销售端短暂复苏后再度陷入下滑局面，长期购房需求动能持续减弱，市场观望情绪浓厚。商业地产方面，二零二三年，重点城市商铺租赁市场需求恢复释放，商业街租金企稳，购物中心租金回升，而办公租户承租能力下降，租金持续下跌。物业管理方面，项目供给规模减少，外拓增长趋于保守，部分物业服务公司着重去化非盈利项目，行业盈利能力进一步下探。 本集团持续加强资金及成本管理，进一步优化资本结构，通过贷款展期、债务重组等方式缓解集团偿债压力；着力提升优质资产盈利能力，现金流状况获得改善，确保了各项业务的稳健经营与发展。年内，本集团亦针对当前物业开发、酒店营运以及物业租赁、管理及代理服务三大业务板块发展战略进行重点讨论，明确核心资产经营方向：物业开发领域结合市场变化情况，仍以谨慎为主，重点结合市场情况关注已有规划中项目的推进；商业与酒店管理和物业管理服务仍然是公司业务的重点，积极利用所管理物业的特点，集成优质资源，打造服务集团发展的稳健利润中心。同时，本集团将持续打磨物业开发及管理核心竞争力，积极关注市场新机遇，培育集团效益增长新动能。 5上海证大房地产有限公司二零二三年年度报告 主席报告书 各业务板块发展详情载列如下： 商业及酒店运营业务 秉持“证大大拇指广场”、“喜玛拉雅中心”等商业运营品牌，本集团持续加强商业管理能力，提升商业品牌价值。本集团积极调整业态布局规划，加强招商力度，强化项目推广，保证了项目经营的活力与人气。 商业项目名称 城市 权益占比 可（出平租方面米积）年内出租率（人民币千元年）内收入（千港元） 年内，商业及酒店运营营业收入共计约人民币328,068,000元（相等于约363,470,000港元）。年内，商业平均出租率约64%，酒店平均入住率约68%。于截至二零二三年十二月三十一日止年度，各商业及酒店项目经营详情如下： * 青岛“证大大拇指广场” 上青海岛 45%28,49911%15,16116,797 100%46,62762%21,96324,333 上海“喜证玛大拉大雅拇中指心广场”上海100%43,69673%77,54085,907 证扬大州南商通业壹项城目大拇指广场南扬通州 100%37,39983%6,7527,480 80%14,644100%7,0767,840 合计170,86564%128,492142,357 酒店项目名称 城市 经营模式 建（筑平面方积米）客房数（量间）年内入住率（人民币千年元内）营业收（入千港元） 上海证卓大美美亚爵喜酒玛店拉雅酒店*上海合作 28,95232668%36,68740,645 60,45241468%122,273135,468 青岛喜玛拉雅酒店青岛自营27,91420867%40,61645,000 合计117,31894868%199,576221,113 *该物业乃由本集团联营公司上海证大喜玛拉雅有限公司持有。 上海证大房地产有限公司二零二三年年度报告6 主席报告书 物业管理服务 本集团物业管理服务始终坚持“与时偕行、服务致精、专注品质、创造感动”的服务理念，业务遍及全国10个大中城市，管理项目涵盖高端商务广场、甲级写字楼、顶级别墅区、高端住宅及城市综合体等多种业态。报告期内，上海证大物业管理项目达30余个，管理面积逾260万平方米。 报告期内，本集团所管理的物业面积共计1,105,367平方米，实现营业收入人民币116,956,000元（相等于约129,576,000港元）。 （平方米）（人民币千元） 建筑面积 年内营业收入金额 （千港元） 上海总公司及其他107,29258,56764,885 昆山分公司107,6252,9593,278 南京分公司647,00834,62038,356 青岛分公司63,2983,2693,622 青浦分公司86,7745,1085,660 烟台分公司35,0003438 花木分公司58,37012,39913,737 合计1,105,367116,956129,576 物业开发项目 受宏观经济环境及本集团自身资本结构影响，物业开发业务进入调整优化期。疫情及经济政策调整后，市场短暂回暖随即又进入下行期，本集团根据市场情况及政策方向持续调整业务计划。本集团主要待开发项目如下： 证大南通壹城大拇指广场 证大南通壹城大拇指广场占地总面积281,912平方米，项目地理位置十分优越，已列入“南通市重点文化产业项目”及“崇川区双百双十重点项目”。项目总建筑面积约为279,076平方米（含车库及配套设施77,143平方米）。项目工程分三期兴建。 7上海证大房地产有限公司二零二三年年度报告 展望及未来计划 主席报告书 二零二三年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府频繁祭出优化楼市政策，力促房地产市场平稳运行，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏。二零二四年，房地产行业总体仍将处于调整通道，持续优化的政策环境，有望助力进一步提振预期，企业经营发展仍将面临挑战。 本集团立足于战略转型发展的新起点，持续将降风险、稳运营、促革新、求发展作为集团发展的指导方针，进一步打开发展思路，踏实经营，稳中求进，为本集团中长期发展明确新的方向与路径。在实现资本结构持续优化的基础上，本集团将继续针对重点经营风险，优化资产配置，实现局部风险的各个击破。同时，本集团将坚持重点开拓以团队开发运营管理服务为业务核心的轻资产发展新航道，系统地推动管理团队赋能转型及管理机制升级完善“双保障”，积极总结物业开发、商业管理输出运营经验，重点提升具有本集团特色、具备有效盈利能力的新赛道核心竞争力；持续强化核心专案品牌力及盈利能力，培育稳定的利润贡献中心。 本集团将在国家政策及市场新形势的引导下，持续提升新消费、新场景下的商业化能力，努力探求下一阶段发展新机遇，持续为服务城市建设、社会发展贡献积极力量。 上海证大房地产有限公司二零二三年年度报告8 管理层讨论与分析 业务回顾 上一年度的溢利主要归因于出售附属公司的收益，而于报告期间并无确认上述一次性收益。此外，本公司因发展中物业及持作出售之已竣工物业减值以及投资物业公平值亏损而录得除所得税前亏损。 收入方面，受到物业开发业务正处于调整优化期影响，酒店、物业租赁及管理服务收入成为主要收入来源，造成集团整体收入持续萎缩。 流动资金、财政资源、资本结构及资本负债 于二零二三年十二月三十一日，本集团之资产净值约为1,249,000,000港元（二零二二年十二月三十一日：约为1,189,000,000港元），流动负债净值约为1,806,000,000港元（二零二二年十二月三十一日：约为2,642,000,000港元），流动比率由二零二二年十二月三十一日约0.45倍，下降至二零二三年十二月三十一日约0.37倍。本集团之资本结构包括借贷（包括即期及非即期借贷）（经扣除现金及银行结余）及本公司拥有人应占权益。本集团采用较审慎之财务政策，并密切监察其现金流量。于二零二三年十二月三十一日，本集团之综合借贷及贷款约为1,769,000,000港元，其中1,174,000,000港元须于一年内偿还，而595,000,000港元须于一年后偿还。于二零二三年十二月三十一日，为数1,628,000,000港元（二零二二年十二月三十一日：1,971,00