上海证大2022年年度报告

目录 3 2董公事司会资及料委员会 10 4主管席理报层告讨书论与分析 21 14董事及会高报级告管理层简介 47 32企独业立管核治数报师告报告 53 现金流量表 资产负债 52 51综合收全益面表收益表 55综合权益变动表 57 59综合财务报表附注 168财务摘要 董事会 执行董事 委员会 审核委员会 董事会及委员会 黄裕辉先生（主席）王乐天先生 何海洋先生李珍女士 非执行董事 王峥女士崔镝先生黄嘉玮先生 独立非执行董事 关浣非博士 陈爽先生，太平绅士曹海良先生 林芯竹博士王禹洲先生 王禹洲先生（主席）关浣非博士 陈爽先生，太平绅士曹海良先生 林芯竹博士 薪酬委员会 陈爽先生，太平绅士（主席）王乐天先生 李珍女士曹海良先生王禹洲先生 提名委员会 黄裕辉先生（主席）王乐天先生 关浣非博士 陈爽先生，太平绅士曹海良先生 上海证大房地产有限公司二零二二年年度报告2 公司资料 主要往来银行 中信银行（国际）有限公司上海华瑞银行 交通银行 中国渤海银行北京银行 中国民生银行 律师 史蒂文生黄律师事务所香港 皇后大道中15号置地广场 告罗士打大厦39楼 注册办事处 ClarendonHouse,2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 百慕大主要股份登记及过户处 ConyersCorporateServices(Bermuda)LimitedClarendonHouse 2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 香港股份过户登记分处 卓佳秘书商务有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 香港总办事处及香港主要营业点 香港 湾仔港湾道18号 中环广场65楼6508室 授权代表 黄裕辉先生刘砚枫先生 核数师 大信梁学濂（香港）会计师事务所有限公司 公司秘书 刘砚枫先生 公司网站 http://www.zendaiproperty.com/ 股份代号 755 3上海证大房地产有限公司二零二二年年度报告 财务业绩 主席报告书 上海证大房地产有限公司（“本公司”或“上海证大”）董事（“董事”）会（“董事会”）谨此公布本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二二年十二月三十一日止年度（“年内”或“回顾年内”）之年度业绩。 回顾年内，本集团录得营业额约396,621,000港元，较截至二零二一年十二月三十一日止年度录得营业额约740,993,000港元减少344,372,000港元。由于集团大部份物业开发项目处于尾盘阶段，其余地块仍在规划阶段，物业销售收入大幅减少。期内本集团的收入主要来自于物业租赁及管理服务以及酒店运营。 回顾年内，本公司股东（“股东”）应占盈利约2,883,611,000港元，而截至二零二一年十二月三十一日止年度则录得股东应占亏损约2,070,423,000港元。本公司股份（“股份”）年内每股基本盈利为19.38港仙（二零二一年每股基本亏损：13.91港仙）于二零二二年十二月底，本集团完成出售全资附属公司MywayDevelopmentsLimited及其持有的附属公司（统称“前附属公司”）所有股权予其主要股东的一间联系公司PowerRiderEnterprisesCorp（.“PowerRider”）（“出售Myway事项”），并录得处置子公司收益净值4,218,588,000港元，从而扭亏为盈，由二零二一年录得亏损转为于二零二二年产生溢利。 业务回顾 上海证大依托完备的建设、运营、管理能力和独立的策划开发、招商设计、营运、物业管理团队，形成了以上海为中心，以长三角为核心板块，辐射全国的业务版图。 上海证大以兼具住宅、写字楼、综合体等多种业态的开发与运营实力，致力为城市提供美好生活空间与优质商业运营服务。现已形成了以喜玛拉雅中心、大拇指广场、九间堂为核心品牌的产品系列，创造了上海喜玛拉雅中心、上海九间堂、南京喜玛拉雅中心、南京大拇指广场、南京九间堂等40余个行业经典作品。 回顾年内，集团各大物业开发项目均处于尾盘，可交付予买家总建筑面积减少，酒店、物业租赁及管理服务收入成为主要收入来源，造成集团总体收入大减。 上海证大房地产有限公司二零二二年年度报告4 主席报告书 二零二二年，中国宏观经济经历了巨大的挑战，多地疫情反覆带来严格的疫情管控措施，迭加中长期住房需求减弱以及严厉的金融监管，全国房地产开发投资累计同比首次负增长，房地产行业面临前所未有的危机，行业企业也经历了激烈的动荡与调整。此外受疫情影响，商业及酒店运营也遭遇了极度困难，人员流动受到多种限制，客流量下降明显。二零二二年末，随着中国疫情防控进入新阶段，无论是政策还是宏观环境都开始好转，市场信心也在逐步修复。 二零二二年，本集团所开展的物业开发、商业及酒店运营与物业管理业务，持续受到各地新冠疫情防控措施的影响。在充满挑战的经营大环境中，集团坚持贯彻中长期发展战略，潜心经营，逆境求生。于二零二二年六月初，本集团与PowerRider订立有条件买卖协议，内容有关Myway出售事项，有关交易于二零二二年十二月底完成。受益于该笔交易，本集团资本结构有了很好的调整，流动资金状况明显好转。截止本报告发布日，集团另完成了数笔债务的清偿或重组，整体债务情况大为改善。 本集团在推动资本结构持续优化的基础上，努力改善现金流状况，着重加强资金管理与成本管理，保障了各项业务的稳健运营。与此同时，本集团潜心加强经营类业务，确保公司的基础经营收入稳定；坚持集成优质资源，着眼核心资产盘活；培育管理输出新动能，不断探求效益增长新机遇。 5上海证大房地产有限公司二零二二年年度报告 主席报告书 各业务板块发展详情载列如下： 商业及酒店运营业务 秉持“证大大拇指广场”、“喜玛拉雅中心”等商业运营品牌，本集团持续加强商业管理能力，提升商业品牌价值。面对新冠疫情和政策的影响，本集团积极调整业态规划，加强招商力度，强化项目推广，保证了项目经营的活力与人气。 年内，商业及酒店运营营业收入共计约人民币264,560,000元（相等于约308,584,000港元）。年内，商业平均出租率约74%，酒店平均入住率约43%。于截至二零二二年十二月三十一日止年度，各商业及酒店项目经营详情如下： 项目名称 城市 权益占比 可（出平租方面米积）年内出租率（人民币千元年）内收入（千港元） * 扬南州通 青岛“证大大拇指广场” 上青海岛 45%28,49942%16,28018,989 100%46,62786%26,53630,951 证扬大州南商通业壹项城目大拇指广场 100%37,39980%7,3018,516 上海“喜证玛大拉大雅拇中指心广场”上海100%44,52594%83,99797,974 80%14,64499%6,9868,149 南京“喜玛拉雅中心”#南京100%44,49560%2,4462,854 合计216,18974%143,546167,433 酒店项目名称 城市 经营模式 （建平筑方面米积）客房（数间量）年内入住率（人民币年千内元）营业收（入千港元） 上海证卓大美美亚爵喜酒玛店拉雅酒店 上海合作28,95232648.00%38,88745,358 青岛喜玛拉雅酒店 *上青海岛 合自作营 60,45241435.00%53,07461,905 27,91420854.37%29,05333,888 合计117,31894842.82%121,014141,151 *该物业乃由本集团联营公司上海证大喜玛拉雅有限公司持有。 #该项目已于二零二二年十二月二十七日出售，根据相关出售协议仍由本集团进行委托经营管理。 上海证大房地产有限公司二零二二年年度报告6 主席报告书 物业管理服务 本集团物业管理服务始终坚持“与时偕行、服务致精、专注品质、创造感动”的服务理念，业务遍及全国10个大中城市，管理项目涵盖高端商务广场、甲级写字楼、顶级别墅区、高端住宅及城市综合体等多种业态。报告期内，上海证大物业管理项目达30余个，管理面积逾260万平方米。 报告期内，本集团所管理的物业面积共计2,770,600平方米，实现营业收入人民币90,025,000元 （相等于约105,006,000港元）。 （平方米）（人民币千元） 建筑面积 年内营业收入金额 （千港元） 上海总公司及其他753,81941,37748,262 昆山分公司107,6253,2623,805 南京分公司888,10328,30933,020 南宁分公司397,3741,2411,448 青岛分公司389,2987,0698,245 青浦分公司86,7744,4085,141 烟台分公司35,000202236 花木分公司112,6074,1574,849 合计2,770,60090,025105,006 7上海证大房地产有限公司二零二二年年度报告 物业开发项目 主席报告书 受宏观经济环境及本集团自身资本结构影响，物业开发业务进入调整优化期。年内集团主要开发项目南京“喜玛拉雅中心”、南京“滨江大拇指广场”及海门“滨江新城·证大花园”于Myway出售事项完成后已完成出售交割予PowerRider。集团剩余开发项目将适时根据房地产市场的恢复情况调整开发计划。 南京“喜玛拉雅中心”# “南京喜玛拉雅中心”由世界着名地标建筑设计师－－马岩松主持设计，是证大继上海喜玛拉雅中心之后，本集团倾力打造的又一个人文艺术高峰。该项目汇集体验式大商场、洲际假日酒店、商务写字楼、酒店式公寓、综合体商铺五大业态，占地面积约为93,526平方米，总建筑面积约619,462平方米。该项目大部分已经销售完毕，综合体商业仍在持有运营。 南京“滨江大拇指广场”# 南京“滨江大拇指广场”是本集团在深度挖掘南京特质与滨江CBD特点基础上，打造的鼓楼滨江CBD的旗舰性综合体，集公寓、写字楼、商业于一体。该项目分四期进行开发，前三期已经开发完毕，第四期仍在开发当中。 海门“滨江新城·证大花园”# 位于江苏省海门市的“滨江新城·证大花园”由两块地块组成，占地合共1,389,021平方米。 地块一分为两部份发展，项目名称分别为“东州府”及“满庭芳”。地块二作为住宅及配套商业用途，亦分多期发展。 证大南通壹城大拇指广场 证大南通壹城大拇指广场占地总面积281,912平方米，项目地理位置十分优越，已列入“南通市重点文化产业项目”及“崇川区双百双十重点项目”。项目总建筑面积约为279,076平方米（含车库及配套设施77,143平方米）。项目工程分三期兴建。 海南省澄迈县项目 本集团于海南省澄迈县拥有一地块超过60%权益，该地块面积1,309,563平方米，目前仍在规划阶段。 #该项目已于二零二二年十二月二十七日出售，根据相关出售协议仍由本集团进行委托经营管理。 上海证大房地产有限公司二零二二年年度报告8 主席报告书 展望及未来计划 二零二三年，随着新冠疫情影响显着减弱，宏观政策的积极应对，中国经济形势有望整体好转，房地产市场信心与市场预期企稳。对于行业与企业发展而言，行业向新发展模式转型过渡，企业把握本轮复苏势头确保中短期发展目标，都将迎来至关重要的一年。 当前，本集团已立足于战略转型发展的新起点。展望未来，本集团将坚持降风险、稳运营、促革新、求发展，进一步打开发展思路，谋划发展新蓝图。在过去一年卓有成效的优化资本结构工作基础上，本集团将继续重点解决剩余风险问题，持续优化资产配置。新的行业形势下，本集团将坚持重点开拓以团队开发运营管理服务为业务核心的轻资产发展新航道，系统地推动管理团队赋能转型及管理机制升级完善“双保障”，以“盈利模式对标创新”与“品牌形象重塑焕新”为目标，构筑物业开发管理输出新基盘，不断提升产品力与服务力；打磨商业管理能力，提高商用物业收益水准，锻造商业管理项目品牌；把握物业管理发展新机会，树立物业管理服务品牌。同时，本集团将积极关注新发展机会，响应国家号召，投身高质量发展建设浪潮之中。 在区