世纪城市国际2023年报

2023 年报 目录 2 公司资料 3 董事简介 5 主席报告书 26 管理层之讨论及分析 36 董事会报告书 55 企业管治报告书 64 财务报表 64 综合损益表 65 综合全面收益表 66 综合财务状况表 68 综合权益变动表 70 综合现金流量表 73 财务报表附注 191 独立核数师报告 195 主要物业表 203 已公布五年财务摘要 公司资料 董事 执行董事 罗旭瑞（主席兼行政总裁）罗俊图（副主席） 罗宝文（副主席） 吴季楷（首席营运官）梁苏宝 温子伟 独立非执行董事 庄泽德伍颕梅，JP黄之强 审计委员会 伍颕梅，JP（主席）庄泽德 黄之强 薪酬委员会黄之强（主席）罗旭瑞 庄泽德伍颕梅，JP 提名委员会罗旭瑞（主席）庄泽德 伍颕梅，JP黄之强 秘书 林秀芬 核数师 安永会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 交通银行（香港）有限公司东亚银行有限公司 恒生银行有限公司 股份登记过户处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited 4thFloorNorth,CedarHouse,41CedarAvenueHamiltonHM12,Bermuda 香港股份登记过户分处 卓佳登捷时有限公司香港夏悫道16号 远东金融中心17楼 注册办事处 4thFloorNorth,CedarHouse,41CedarAvenueHamiltonHM12,Bermuda 总办事处及主要营业地点香港铜锣湾怡和街68号11楼电话：28947888 传真：28901697 网址：www.centurycity.com.hk 2二零二三年年报 董事简介 罗旭瑞先生，79岁；主席兼行政总裁－自一九八九年本公司于百慕大注册成立成为本集团之最终控股公司起，一直担任主席兼董事总经理，并于二零零七年获委任为行政总裁。罗先生分别自一九八五年及一九八六年起，担任本集团前身上 市公司之主席及董事总经理。彼亦为本公司之上市附属公司PaliburgHoldingsLimited百利保控股有限公司（“百利保”）、RegalHotelsInternationalHoldingsLimited富豪酒店国际控股有限公司（“富豪”）及CosmopolitanInternationalHoldingsLimited四海国际集团有限公司（“四海”）之执行董事、主席兼行政总裁，以及富豪资产管理有限公司（“富豪资产管理”，为富豪之上市附属公司富豪产业信托之管理人）之非执行董事兼主席。罗先生为一名具专业资格建筑师。作为集团之行政总裁，罗先生统筹本集团之整体政策及决策事宜。罗先生为罗俊图先生及罗宝文小姐之父亲。 罗俊图先生（别名：Jimmy），50岁；副主席兼执行董事－于一九九九年获委任加入董事会。罗先生自二零一三年起担任本公司之副主席。彼亦为百利保之执行董事、副主席兼董事总经理、富豪之执行董事、四海之执行董事、副主席兼董事总 经理，以及富豪资产管理之非执行董事。罗先生毕业于美国纽约康奈尔大学，获建筑学学位。罗先生于一九九八年加入世纪城市集团。彼主要参与监督本集团位于中华人民共和国（“中国”）之物业项目，另外亦负责世纪城市集团业务发展之工作。罗先生为罗旭瑞先生之儿子，以及罗宝文小姐之胞兄。 罗宝文小姐，44岁；副主席兼执行董事－于二零零七年获委任加入董事会。罗小姐自二零一三年起担任本公司之副主席。彼亦为百利保之执行董事、富豪之执行董事、副主席兼董事总经理、四海之执行董事兼副主席，以及富豪资产管理之 非执行董事兼副主席。罗小姐毕业于美国北卡罗莱纳州杜克大学，获心理学学士学位。罗小姐于二零零零年加入富豪集团，乃于销售与市场推广及企业管理方面富经验之行政管理人员。彼统筹富豪集团之销售与业务推广工作，以及亦负责世纪城市集团之业务发展工作。罗小姐为罗旭瑞先生之女儿，以及罗俊图先生之胞妹。 吴季楷先生（别名：Kenneth），69岁；执行董事兼首席营运官－于一九八九年获委任加入董事会，并于二零零七年获委任为首席营运官。吴先生亦为百利保、富豪及四海之执行董事，以及富豪资产管理之非执行董事。吴先生于一九八五年加 入本集团，负责世纪城市集团之企业财务、公司秘书及行政工作事宜。吴先生为一名特许秘书。 庄泽德先生，79岁；独立非执行董事－于一九九三年获邀加入董事会担任独立非执行董事。庄先生毕业于美国印第安纳州南本德NotreDame大学，并拥有广泛之商业经验。 梁苏宝先生（别名：Kelvin），51岁；执行董事－于二零一零年获委任加入董事会。梁先生亦为四海之执行董事兼首席财务官以及百利保及富豪之执行董事。梁先生自一九九七年起已效力世纪城市集团，并负责世纪城市集团之企业财务职能以 及中国业务部之工作。梁先生持有香港中文大学颁授之工商管理学士学位及中国商业法法学硕士学位。彼为美国注册会计师协会之会员。梁先生于会计及企业融资方面拥有逾二十八年经验。 二零二三年年报3 董事简介(续) 伍颕梅女士，JP，60岁；独立非执行董事－于二零一八年获邀加入董事会担任独立非执行董事。伍女士亦为百利保及富豪之独立非执行董事。伍女士持有芝加哥大学工商管理硕士学位及哈佛大学公共行政学硕士学位。伍女士荣获多项奖项及 嘉许。彼于二零一九年获颁授杰出商界女领袖及于二零一七年获委任为太平绅士。彼于二零一六年获颁诺贝尔奖学人系列：亚洲华人领袖奖及中国十大杰出女企业家。于往年，彼曾获多项嘉许：当选香港杰出女性及六十名有成就及对国家有贡献之杰出华商之一、获亚洲周刊颁授华人青年企业家大奖，以及获哈佛大学授予MasonFellow。伍女士热心社会服务，乃保良局总理、妇女事务委员会成员及妇女自强基金联合召集人、香港中文大学医院董事、香港浸会大学中医医院董事、香港教育大学校董会成员、团结香港基金顾问团成员及香港明天更好基金理事委员。彼曾为威尔斯亲王医院管治委员会主席（二零一四年至二零二零年）、香港旅游发展局成员及其市场推广及业务发展委员会主席、医院管理局成员及其支援服务发展委员会主席（二零一零年至二零一六年）、雇员再培训局委员及其课程审批委员会召集人，以及职业训练局委员（二零一一年至二零一七年）。伍女士亦为载通国际控股有限公司之非执行董事，且曾为路讯通控股有限公司（现称为贝森金融集团有限公司）创办人、前副主席兼非执行董事。该两间公司均于香港联合交易所有限公司（“联交所”）上市。 温子伟先生，65岁；执行董事－于二零二三年九月获委任加入董事会。温先生亦为富豪之执行董事。彼已加入世纪城市集团逾二十九年，为世纪城市集团之集团财务总监。温先生持有澳洲新南威尔斯大学颁授之商业学士学位。彼为香港会计 师公会及澳洲会计师公会之会员。温先生于财务及会计方面拥有逾四十二年经验。 黄之强先生，69岁；独立非执行董事－于二零零四年获邀加入董事会出任独立非执行董事。黄先生亦为百利保及富豪之独立非执行董事。黄先生持有澳洲阿得雷德大学颁发工商管理硕士学位。彼为香港会计师公会、英国特许公认会计师公会 及澳洲会计师公会之资深会员，以及特许公司治理公会及英国特许管理会计师公会之会员。黄先生为香港证券及期货条例下之注册负责人员，就资产管理及证券提供意见。黄先生曾为于联交所上市之公司越秀投资有限公司（现称为越秀地产股份有限公司）之执行董事、副总经理、集团财务总监及公司秘书，为期逾十年。彼亦为汇汉控股有限公司、泛海酒店集团有限公司、泛海国际集团有限公司、畅由联盟集团有限公司、华鼎集团控股有限公司、元亨燃气控股有限公司及珠光控股集团有限公司之独立非执行董事及审计委员会成员，该等公司均于联交所上市。黄先生于财务、会计及管理方面拥有逾四十一年经验。 4二零二三年年报 主席报告书 致列位股东 本人谨此提呈本公司截至二零二三年十二月三十一日止年度之年报。 财务业绩 于截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团录得股东应占综合亏损港币670,400,000元，而于上一个财政年度之亏损为港币158,700,000元。 诚如本公司于二零二四年三月二十日刊发之盈利警告公布所阐述，尽管本集团于两大主要业务营运（包括物业业务及酒店业务）继续录得盈利，惟其于年度内之盈利贡献较二零二二年相对较少，尤其是受到香港及中国内地房地产市场之不利情况所影响的物业业务。此外，由于香港利率急升（尤其于去年下半年）导致本集团之融资成本大幅增加，且为符合适用之会计准则而须就本集团之酒店物业计提较大额之折旧费用，因此本集团于回顾年度内录得之亏损增加。 二零二三年年报5 主席报告书(续) 于截至二零二三年十二月三十一日止财政年度，本集团达致之毛利为港币1,128,500,000元（二零二二年：港币1,726,400,000元）。经主要计及行政费用、若干待售物业及发展中物业之减值亏损以及金融资产之公平值亏损，减除折旧、融资成本及税项前之经营业务盈利(EBITDA)为港币280,400,000元（二零二二年：港币1,089,600,000元）。 除物业发展及投资外，酒店拥有业务为本集团之另一核心资产。于二零二三年十二月三十一日，本集团持有12间在香港营运之酒店组合。除富荟尚乘上环酒店由本公司之实益附属公司P&RHoldingsLimited百富控股有限公司持有50%权益之合营公司拥有外，其他全部11间酒店均由本集团全资拥有及营运。因此，该等酒店须为符合适用之会计准则计提折旧费用。本集团之11间酒店于年度内之折旧费用总额为港币689,500,000元（包括新酒店丽豪航天城酒店之折旧费用港币123,400,000元）。尽管该等折旧费用对本集团之现金流并无任何实时影响，惟已对本集团之财务业绩造成不利影响。 有关本公司于二零二三年十二月三十一日之经调整资产净值为每股股份港币3.38元（经就本集团于香港之酒店物业之独立市场估值超过账面值港币10,763,600,000元作调整及按此基准呈列）之补充资料，已载于本年报标题为“管理层之讨论及分析”一节内标题为“资产价值”一段内。 业务回顾 世纪城市集团由合共五间香港上市公司组成，由本公司作为本集团之最终上市控股公司。于二零二三年十二月三十一日，本公司于PaliburgHoldingsLimited百利保控股有限公司（本公司之主要附属公司）持有约62.3%股权，而本集团之核心物业及酒店业务乃透过百利保之多家附属公司经营。 作为本公司之中层上市附属公司，百利保透过其全资附属公司于去年年结日持有RegalHotelsInternationalHoldingsLimited富豪酒店国际控股有限公司控股权益之69.3%，该公司主要经营本集团之酒店业务。 除了酒店拥有、营运及管理业务外，富豪亦拥有重大多元化业务权益组合，并于二零二三年十二月三十一日持有其上市附属公司富豪产业信托已发行基金单位约74.9%权益，富豪产业信托现时拥有本集团在香港持有之五间富豪酒店及四间富荟酒店。富豪之全资附属公司富豪资产管理有限公司担任富豪产业信托之产业信托管理人。 本集团于香港之物业及投资业务主要透过P&R（其为百利保与富豪各自持有50/50权益之合营公司，因此实际上亦为本集团之附属公司）进行。富豪亦会在香港及海外独立进行其若干物业项目。 6二零二三年年报 主席报告书(续) 除本身之物业业务外，P&R亦持有本集团之上市附属公司CosmopolitanInternationalHoldingsLimited四海国际集团有限公司之实益控股权益，四海主要于中国从事物业业务以及其他投资。随着四海于二零二三年十二月完成红利发行及相关提案以及其后P&R将其所持有之可换股债券及部分根据上述四海红利发行而收取之可换股票据转换为四海普通股后，P&R于二零二三年十二月三十一日持有四海已发行普通股股本之56.5%，并另外持有四海之现有可换股优先股以及新可换股票据 （合共可转换为1,272,100,000股四海新普通股）。此外，百利保及富豪亦透过其各自之全资附属公司持有四海之普通股及新可换股票据。 本集团已于二零二三年