第一服务控股2023年报

（于开曼群岛注册成立的有限公司） 股份代号：2107 2023 第一服务控股有限公司 二零二三年年度报告 目录 2公司资料 4五年财务概要 5主要荣誉及奖项 7董事长报告 10管理层讨论与分析 23董事及高级管理层 30企业管治报告 47董事会报告 67独立核数师报告 73综合损益及其他全面收益表 75综合财务状况表 77综合权益变动表 79综合现金流量表 81综合财务报表附注 153释义 公司资料 董事会 执行董事 刘培庆先生 贾岩先生（于2023年11月20日辞任）金纯刚先生 朱莉女士 非执行董事 张鹏先生（董事长）龙晗先生 独立非执行董事 孙静女士陈晟先生程鹏先生 公司秘书 提名委员会 张鹏先生（主席）程鹏先生 陈晟先生 香港法律顾问 汉坤律师事务所有限法律责任合伙香港 皇后大道中15号置地广场公爵大厦39楼3901–05室 独立核数师 毕马威会计师事务所 根据会计及财务汇报局条例注册的公众利益实体核数师 香港 中环 伍秀薇女士(FCG,HKFCG（) 自2023年6月20日起获委任） 遮打道10号 司徒嘉怡女士（于2023年6月20日辞任） 授权代表 刘培庆先生 伍秀薇女士（自2023年6月20日起获委任）司徒嘉怡女士（于2023年6月20日辞任） 审核委员会 孙静女士（主席）程鹏先生 陈晟先生 薪酬委员会 程鹏先生（主席）张鹏先生 孙静女士 太子大厦 8楼 开曼群岛股份过户登记总处 MaplesFundServices(Cayman)LimitedPOBox1093,BoundaryHall CricketSquare,GrandCayman,KY1–1102CaymanIslands 香港证券登记处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 公司资料 主要往来银行 广发银行北京东直门支行中国北京 东城区东中街9号东环广场 A座1层 注册办事处 POBox309 UglandHouse GrandCayman,KY1–1104CaymanIslands 总部 中国北京东城区 东直门外香河园路1号万国城MOMA 10号楼3层 香港主要营业地点 香港铜锣湾 勿地臣街1号时代广场 二座31楼 公司网站 www.firstservice.hk 五年财务概要 简明综合全面收益表 截至12月31日止年度 2023年 人民币千元 2022年 人民币千元 2021年 人民币千元 2020年 人民币千元 2019年 人民币千元 经重列 收益 1,210,914 1,122,272 1,119,869 775,367 624,679 除所得税前溢利 88,604 62,896 39,292 121,672 106,884 年内溢利 70,147 50,544 33,609 99,603 83,862 年内全面收益总额 76,099 64,524 24,832 96,040 83,862 简明综合财务状况表 截至12月31日止年度 2023年 人民币千元 2022年 人民币千元 2021年 人民币千元 2020年 人民币千元 2019年 人民币千元 经重列 资产非流动资产 305,549 299,484 288,423 51,589 50,361 流动资产 1,166,387 1,069,825 1,069,451 1,162,165 669,878 资产总值 1,471,936 1,369,309 1,357,874 1,213,754 720,239 权益及负债本公司权益拥有人应占权益 657,490 629,280 637,478 652,857 243,115 权益总额 713,870 674,407 673,520 673,415 276,708 非流动负债 8,845 28,214 42,544 995 566 流动负债 749,221 666,688 641,810 539,344 442,965 负债总额 758,066 694,902 684,354 540,339 443,531 权益及负债总额 1,471,936 1,369,309 1,357,874 1,213,754 720,239 主要荣誉及奖项 2023中国物业 服务百强企业TOP19 2023中国物业 高品质服务力百强企业 2023中国住宅物业服务企业TOP10 2023中国物业 品牌影响力百强企业 2023中国物业 服务综合实力百强企业TOP18 2023中国物业 智慧物业服务领军企业 2023中国物企超级服务力TOP22 2023中国物业 企业综合实力TOP25 2023–2024中国五星级物业服务项目通州万国城MOMΛ 主要荣誉及奖项 2023中国标杆物业服务项目北京当代MOMΛ 2023中国标杆物业服务项目太原万国城MOMΛ 2023中国标杆物业服务项目太原国投赞城 2023中国物业 客户满意度模范企业 2023中国物业服务市场化运营优秀企业 2023中国产业园区 轻资产运营服务力领先企业 2023中国物业服务红色物业标杆企业 2023中国物业服务产业园区服务领先企业 2023中国学校物业服务标杆项目湖南师大附中芙蓉中学 各位伙伴： 本人谨代表董事会欣然呈列本集团2023年度的业绩回顾及2024年度的发展展望。 业绩概览 2023年，在内外部市场环境较为复杂、预期不确定的大背景下，物业服务企业积极拥抱市场变化、调整经营策略，放缓成长预期，回归服务本质，产业整体实现有序提升，进入“低速高质”的发展新阶段。第一服务控股依托多年稳健发展的势能，以品质服务为抓手，优化营运质量；以创新创商为动力，深化多元经营布局；以绿色全生活场景服务能力为核心，强化竞争优势。2023年，第一服务控股以“扩规模、夯专业、提经营”作为年度目标，实现规模稳定增长，进一步夯实可持续发展根基。 本公司2023全年实现总收益人民币1,210.9百万元，同比增长7.9%；实现毛利人民币304.7百万元，同比增长16.8%；年内溢利人民币70.1百万元，同比增长38.8%。 “扩规模” 2023年，我们聚焦市场拓展，实现增量提升。截至2023年12月31日，本集团合约总建筑面积约77.9百万平方米，同比增长9.6%，在管总建筑面积约63.2百万平方米，同比增长23.0%。截至2023年12月31日，本集团服务项目覆盖中国24个省、100个城市，为近20万业主提供高品质物业服务。同时，本公司聚焦高能阶城市及优质业态，主动退出低质低效项目。截至2023年12月31日，住宅物业在管总建筑面积约41.0百万平方米，同比增长35.4%，非住宅物业在管总建筑面积约22.2百万平方米，同比增长5.4%。 “夯专业” 2023年，我们聚焦服务品质，实现精细营运。在产品升级上，我们发布“绿色服务2.0”产品体系，引进绿色食品、科技家装、健康优享进社区，全方位提升社区生活品质，增强多元消费体验。关于标竿建设，我们打造参观动线101个，打造样板项目18个，发布地区服务新名片，提振品牌影响力。在社会责任上，我们全年举办社区文化活动900多场，补种苗木超过10万平方米，持续赋能美好生活。关于“红色物业”建设，我们设立党支部19个，包括于总部设立第一服务控股党支部，同时建设“红色阵地项目”75个，参与“红色物业”打造项目116个，致力于打造“党建引领、上下联动、幸福共治”的党建品牌。 董事长报告 “提经营” 2023年，我们聚焦创新创商，实现边界突破。我们围绕社区资源及业主需求，全面推动便民生活圈建设，从需求、产品、渠道等多维度推进，创新社区消费场景，深化社区服务体系。线下体验方面，我们研究并落地社区食堂、租售中心、直饮水、充电桩等多业务领域。在线平台方面，我们持续丰富“绿仔优选”平台在线商城，尝试直播带货业务，实现便民与业绩双丰收。 展望 2024年，第一服务控股秉持“科技人居、舒适服务”的品牌理念，以“筑品质、扩规模、创经营”为年度经营策略，指导、促进各项业务开展。 “筑品质” 我们坚持以客为心、品质筑底。我们将继续落实“五级监约”机制，推动项目“品质监督员计划”，稳固项目基础品质；设立品质服务基金，对项目进行改造投入，提升项目现场品质和客户触点感受；创建项目产品线分级标准，形成适配的差异化服务体系，促进项目良好经营；围绕客户诉求，铺排全年社区文化活动，构建和谐邻里社区；突出党建引领，打造“红色物业”，探索“共建共治共享”的新型服务模式。 “扩规模” 我们坚持规模提升、高质成长。首先，练内功。我们完善市场拓展内功，提升投标效率与品质；提升人员综合素质，创建高效率协同的团队；其次，练外力。我们深耕重点城市，专注于优质业态拓展；梳理战略客户资源，明确大客户专人跟进；创建明星项目效应，打开品牌知名度。 “创经营” 我们坚持探索创新、业态升级。对于存量业务，透过商源引进、资源规划、业务管控、信息管理四个维度实现业务标准化管理，协助经营指标有效达成。对于增量业务，升级在线商城，联合社区周边资源，探索家庭积分系统。持续创新创商、布局“绿色社区+”全生活服务生态体，强化多业态服务能力建设，挖掘价值成长新支点。 致谢 董事会谨此衷心感谢股东、客户及供应商的持续支持及信任。董事会亦谨此感谢全体职员及管理团队以彼等专业素质、诚信原则及恪尽职守落实本集团策略。 董事长 张鹏 2024年3月26日 收益 我们主要透过三条业务线，即(i)物业管理服务、(ii)增值服务及(iii)绿色人居解决方案产生收益。我们的收益由截至2022 年12月31日止年度的人民币1,122.3百万元增加约7.9%至截至2023年12月31日止年度的人民币1,210.9百万元。 截至12月31日止年度 2023年 人民币千元 % 2022年 人民币千元 % 物业管理服务 869,547 71.8 766,822 68.3 增值服务 205,483 17.0 191,968 17.1 绿色人居解决方案 135,884 11.2 163,482 14.6 总计 1,210,914 100.0 1,122,272 100.0 物业管理服务 我们的物业管理服务包括向物业开发商、业主及住户提供的清洁、保安、园艺、维修及保养服务。物业管理服务收益由截至2022年12月31日止年度的人民币766.8百万元增加约13.4%至截至2023年12月31日止年度的人民币869.5百万元。该增加主要由于在管建筑面积增加。 下表载列截至所示日期或所示期间按物业类型划分的合约物业管理项目总数╱在管项目总数及合约建筑面积╱在管建筑面积明细： 合约项目 数目合约建筑面积 千平方米 2023年 在管项目 数目在管建筑面积 % 千平方米 % 于12月31日或截至该日止年度 合约项目 数目合约建筑面积 2022年 在管项目 数目在管建筑面积 千平方米%千平方米% 住宅物业 264 53,609 68.9 215 40,955 64.8 240 49,410 69.6 177 30,255 58.9 非住宅物业 308 24,246 31.1 290 22,245 35.2 294 21,609 30.4 289 21,109 41.1 总计 572 77,855 100.0 505 63,200 100.0 534 71,019 100.0 466 51,364 100.0 于2023年，本集团专注于市场扩张及质量管理，以打造更多优质项目及扩大业务规模。本集团集中发力存量物业市场并实现规模稳定增长。截至2023年12月31日，本集团的合约建筑面积及在管建筑面积分别较去年同期增长9.6%及23.0%。其中，住宅物业的合约建筑面积及在管建筑面积分别较去年同期增长约8.5%及约35.4%，而非住宅物业的合约建筑面积及在管建筑面积分别较去年同期增长约12.2%及约5.4%。本集团服务的非住宅项目涵盖多种优质物业类型，如政府办公楼、学校、医院、公园、文化及运动中心、商场、物流园及客