爪哇控股2023年年报

年报 2023 StockCode股份代号:251 公司资料 董事 执行董事 吕荣梓先生（主席）吕联朴先生（总裁） 叶思廉先生（首席财务官） 独立非执行董事 颜以福先生钟沛林先生陈国威先生罗炜东先生 审核委员会 陈国威先生（主席）颜以福先生 钟沛林先生罗炜东先生 提名委员会 吕荣梓先生（主席）颜以福先生 罗炜东先生 薪酬委员会 钟沛林先生（主席）吕荣梓先生 吕联朴先生颜以福先生罗炜东先生 授权代表 吕联朴先生周小燕女士 公司秘书 周小燕女士 法律顾问 孖士打律师行高伟绅律师行 康德明律师事务所 独立核数师 德勤•关黄陈方会计师行 注册公众利益实体核数师 主要银行 香港上海汇丰银行有限公司中国银行（香港）有限公司 渣打银行（香港）有限公司恒生银行有限公司 注册办事处 ClarendonHouse2ChurchStreetHamiltonHM11Bermuda 主要营业地址 香港湾仔 告士打道一零八号光大中心二十六楼 电话：(852)28286363 传真：(852)25986861 电邮：info@seagroup.com.hk 香港股份登记分处 卓佳标准有限公司香港 夏悫道十六号 远东金融中心十七楼电话：(852)29801333 传真：(852)25283158 上市 本公司之股份于香港联合交易所有限公司之主板上市及买卖。 股份代号及买卖单位 251╱2,000股 网址 www.seagroup.com.hk 目录 2摘要 3本集团之物业╱项目位置 4物业组合 12主席报告 14总裁报告 20董事个人资料 22财务摘要 24管理层论述与分析 32财务日志 33企业管治报告 52董事会报告 69独立核数师报告 75综合损益表 76综合损益及其他全面收益表 77综合财务状况表 79综合权益变动表 80综合现金流量表 82综合财务报表附注 174词汇 摘要 截至二零二三年十二月三十一日止年度 香港维港汇 收益 港币413,800,000元 （二零二二年：港币371,700,000元） 11% 增加 股东应占亏损 港币853,700,000元 （二零二二年：港币383,700,000元） 于二零二三年十二月三十一日，股东应占本集团 资产净值（“资产净值”）及每股资产净值分别为 港币8,710,800,000元及 港币14.5元# #酒店物业经调整至公平市值后。 2|爪哇控股有限公司 本集团之物业╱项目位置 英国 伦敦 中国 香港 英国 伦敦 •20Moorgate •33OldBroadStreet 中国 香港 •寿臣山道东1号 •香港铜锣湾皇冠假日酒店 •维港汇 •渣甸山 •浅水湾 •华威大厦 二零二三年年报|3 中国香港 发展物业 项目名称：维港汇 发展项目地址： 香港西南九龙荔盈街6号及荔盈街8号 地区：西南九龙用途：住宅 住宅单位数目：1,437 概约地盘面积：208,262平方呎 概约总楼面面积：987,812平方呎 完成日期：第一期-二零二三年五月 第二期及第三期-二零二三年七月 发展模式：合资 （本集团持有14.5%权益） 地理环境： 项目位于西南九龙临海位置，坐拥海港全景，附近有西九龙文化区和广深港高铁总站，与港铁站及连接中环、机场、广深港高铁总站的交通网络和所有商业中心紧密联系。 项目亮点： •项目分三期发展，合共1,437个单位。 •此乃优质住宅项目，单位饱览临海醉人景色，同时引入绿化及智能家居设计。 4|爪哇控股有限公司 中国香港 发展物业 项目名称：浅水湾 发展项目地址： 香港浅水湾南湾道乡郊建屋地段第1203号 地区：浅水湾用途：住宅 概约地盘面积：21,173平方呎 概约总楼面面积：19,055平方呎 完成阶段：地盘平整工程现正施工预计完成日期：二零二八年 发展模式：合资 （本集团持有50%权益） 地理环境： 浅水湾位于显赫尊贵地段，多为商界巨贾首选的聚居地，项目将发展为坐拥一望无际的醉人海景的超级豪宅，彰显非凡。 二零二三年年报|5 中国香港 投资物业 项目名称：寿臣山道东1号 发展项目地址： 香港深水湾寿臣山道东1号 地区：深水湾用途：住宅 住宅单位数目：7座独立屋 地契届满日期：二零四七年六月三十日业权状况：100% 地理环境： 项目位于港岛南深水湾豪宅地段，住所将聂歌信山醉人景致尽收眼帘，且来往中环及铜锣湾只需数分钟车程。 项目亮点： •该发展项目共有20座楼高3层的独立屋，每户均附有宽敞的私家花园、天台及屋内直达的室内停车位。 6|爪哇控股有限公司 中国香港 投资物业 项目名称：渣甸山 发展项目地址： 香港大坑道89-93号（内地段第7384号） 地区：渣甸山用途：住宅 概约地盘面积：11,000平方呎 概约总楼面面积：22,000平方呎 地契届满日期：自一九五七年四月二十五日起计 为期75年 业权状况：100% 地理环境： 渣甸山全新稀贵的住宅项目，提供绝无仅有及独树一帜的特色豪宅。项目位置优越、旺中带静，可俯瞰东半山及西半山一带繁华景致；其地利优势超级便利，约十至十五分钟便可到达中环、尖沙咀、浅水湾。 二零二三年年报|7 英国伦敦 投资物业 项目名称：33OldBroadStreet 发展项目地址： 伦敦33-41OldBroadStreet及1-6UnionCourt,EC2 地区：伦敦市中心用途：写字楼 概约楼内净面积：191,165平方呎 地契届满日期：永久业权业权状况：100% 地理环境： 项目坐落于伦敦市中心，距离利物浦街车站仅150米，优越的位置吸引环球金融、保险及专业界别企业进驻区内。 项目亮点： •该物业楼高9层，位处伦敦“东部摩天大厦集群区”(EasternCluster)，已被伦敦市法团(CityofLondonCorporation)列为适合发展摩天大厦的区域，该物业日后有望重建为地标。 •该物业现出租予苏格兰银行(BankofScotland) 作为其伦敦总部。 8|爪哇控股有限公司 英国伦敦 投资物业 项目名称：20Moorgate 发展项目地址： 伦敦20Moorgate,EC2R6DA 地区：伦敦市中心用途：写字楼 概约楼内净面积：154,854平方呎 地契届满日期：长租约业权状况：100% 地理环境： 项目位处伦敦市中心的7层写字楼，与英伦银行之步行距离不足100米。该发展项目提供偌大的甲级写字楼、零售铺位及附属设施空间。该物业的商业部分现全部出租予英国审慎监管局 （英伦银行之监管机构）作为总部之用。 二零二三年年报|9 中国香港 10|爪哇控股有限公司 投资物业 项目名称：华威大厦发展项目地址： 香港中环威灵顿街50号 地区：中环用途：商业 概约总楼面面积：60,000平方呎 地契届满日期：自一八四三年六月二十六日起计 为期999年 业权状况：58.83% 地理环境： 一幢位于中环核心商业区楼高24层的商业大厦，当中包括20层写字楼及4层零售租铺，主要租户为专业服务机构，如医生事务所、律师行及美容中心等；港铁车站更信步可达，让租户尽享都市核心地利之便。 中国香港 酒店物业 项目名称：香港铜锣湾皇冠假日酒店发展项目地址： 香港铜锣湾礼顿道8号 地区：铜锣湾用途：酒店 地契届满日期：二零四九年十一月六日 业权状况：100% 地理环境： 酒店坐落于香港最着名的购物区中心地带，近览繁华的都市光影、远眺绿草如茵的跑马地马场景观，是商务及休闲旅客酒店住宿的不二之选。 项目亮点： •香港铜锣湾皇冠假日酒店提供区内面积最大的客房及套房，宽敞舒适。酒店自二零零九年底开业以来，一直为世界各地的国际旅客提供独特的体验，声誉卓着。 二零二三年年报|11 主席报告 年内，尽管全球市场从新冠肺炎疫情中稳步复苏，但仍受到地缘政治和经济挑战所影响。中国持续面临贸易限制，复苏缓慢。乌克兰战争、中东战争、持续高利率环境等一系列不利因素正拖累经济增长。尽管困难重重，但本集团稳健的经营和强劲的财务状况发挥了至关重要的作用，使其全年发展顺利。 随着边境重新开放和国际航班复航，期待已久的游客纷纷回归，酒店业亦逐渐复苏。在振兴经济活动和旅游业方面，政府透过各种活动发挥了积极作用。此外，政府亦积极策划大型活动和专题年会，以促进旅游业的发展，预计将继续维持旅游业的增长势头。这些措施促进了酒店业的积极发展，并为行业的进一步扩张和发展创造了机会。 本集团继续将物业发展和投资作为核心业务。在香港豪华住宅市场，随着二零二三年年初边境重开，市场情绪出现初步改善。然而，购买势头并没有在全年持续。市场持续受到高息环境和买家信心不足所影响，这些仍然是影响市场动态的主要因素。我们以审慎的投资策略创建了优质的投资组合。除出售维港汇物业带来大量资金及溢利外，本集团的其他发展项目亦按其发展计划取得良好进展。未来若干项目完成后，本集团的收益和盈利能力亦将得到提高。 本集团努力保持一个地域平衡的投资物业组合，以分散业务风险及把握不同地区的周期优势。我们继续集中于由信誉良好的租户及投资等级的契约构成的长期租赁，以为本集团贡献稳定的租金收入。 12|爪哇控股有限公司 主席报告 香港维港汇 不明朗的经济前景为本集团带来挑战和机会。我们密切关注外部市场的变化，包括利率趋势和全球地缘政治环境，以便及时有效地调整投资策略。我们保持警觉和适应性，旨在利用不断变化的市场条件，做出符合我们长期目标的明智决策。 本人相信本集团能继续升级和发展其策略业务项目组合，该等项目有能力成为我们主要的收入驱动力。本人亦藉此机会感激各位股东、合作伙伴及雇员的共同努力及支持，为我们的业务带来稳定增长。本集团的成功，全赖于彼等的不懈贡献。 吕荣梓 主席 二零二四年三月二十七日 二零二三年年报|13 二零二三财年摘要 在二零二三年财年，尽管新冠肺炎疫情已基本结束，边境亦已重新开放，但我们仍面临中美地缘政治冲突加剧、地区战争、利率居高不下等不利因素。因此，消费者情绪受挫，经济复苏步伐仍然缓慢，故在此艰巨之年，本集团录得港币853,700,000元的亏损，主要为非现金项目。 物业发展及投资 年内，面对按揭利率上升、地缘政治不稳及本地经济状况疲弱，香港的住宅市场经历了一段整顿期。二零二三年，随着中国内地重新开放边境，香港和中国内地的经济初步显示了一些预期复苏的信号。这些信号刺激了二零二三年年初物业市场的交易量。不过，由于本地及中国内地经济复苏乏力，鼓舞气氛逐渐减弱。物业市场变得低迷，消费者信心减弱。尽管市场环境充满挑战，豪华住宅分部仍展现韧性，二零二三年的成交量和销售量均有所增加。多年来，本集团亦通过收购重建用地、参与政府招标及投标项目，成功在香港创建发展管道。本集团亦专注于开发豪华住宅项目。本集团与合营企业伙伴合作发展浅水湾南湾道项目。合营企业于二零二三年一月成立，本集团持有该项目的50%权益。此外，本集团亦100%持有一幅位于渣甸山的土地，作豪华住宅发展之用。位于浅水湾南湾道及渣甸山的两个发展项目均按其发展计划进展顺利。 我们继续致力发展西九龙临海住宅项目“维港汇”。我们持有该项目14.5%的股份。项目进展顺利，已于二零二三年完工，并于二零二三年年中开始入伙。该 住宅项目已售出超过1,100个单位，销售所得总额超过港币19,000,000,000元。本集团已开始汇回该项目的资本和溢利，这可优化本集团的资源分配及改善流动资金。 14|爪哇控股有限公司 酒店营运及管理 于二零二三年，酒店业面临一系列挑战和机遇。人手短缺、成本上升以及消费者行为的转变都为我们的酒店带来了挑战。此外，由于许多居民选择前往日本、深圳和大湾区其他城市旅游，故本地的周末需求疲软。旅客不留港过夜的趋势日益增加，阻碍了酒店房间收入的恢复势头。外游目的地的价格差异和货币疲软等因素助长了上述趋势。 尽管面临各种挑战，但我们意识到前方仍有不少机遇。透过适应市场动态、专注于客户满意度以及对我们的产品进行策略定位，我们可以充分利用成长潜力。