爪哇控股2022年年报

年报 2022 StockCode股份代号:251 公司资料 董事 执行董事 吕荣梓先生（主席）吕联朴先生（总裁） 叶思廉先生（首席财务官） 独立非执行董事 颜以福先生钟沛林先生陈国威先生罗炜东先生 审核委员会 陈国威先生（主席）颜以福先生 钟沛林先生罗炜东先生 提名委员会 吕荣梓先生（主席）颜以福先生 罗炜东先生 薪酬委员会 钟沛林先生（主席）吕荣梓先生 吕联朴先生颜以福先生罗炜东先生 授权代表 吕联朴先生周小燕女士 公司秘书 周小燕女士 法律顾问 孖士打律师行 高伟绅律师事务所罗夏信律师事务所康德明律师事务所 独立核数师 德勤‧关黄陈方会计师行 注册公众利益实体核数师 主要银行 香港上海汇丰银行有限公司中国银行（香港）有限公司 渣打银行（香港）有限公司恒生银行有限公司 注册办事处 ClarendonHouse2ChurchStreetHamiltonHM11Bermuda 主要营业地址 香港湾仔 告士打道一零八号光大中心二十六楼电话：(852)28286363 传真：(852)25986861 电邮：info@seagroup.com.hk 香港股份登记分处 卓佳标准有限公司香港 夏悫道十六号 远东金融中心十七楼电话：(852)29801333 传真：(852)25283158 上市 本公司之股份于香港联合交易所有限公司之主板上市及买卖。 股份代号及买卖单位 251/2,000股 网址 www.seagroup.com.hk 目录 2摘要 3本集团之物业╱项目位置 4物业组合 12主席报告 14总裁报告 20董事个人资料 22财务摘要 25管理层论述与分析 33财务日志 34企业管治报告 53董事会报告 69独立核数师报告 75综合损益表 76综合损益及其他全面收益表 77综合财务状况表 79综合权益变动表 80综合现金流量表 82综合财务报表附注 179词汇 摘要 截至二零二二年十二月三十一日止年度 香港维港汇 收益 港币371,700,000元 （二零二一年：港币530,600,000元） 股东应占亏损 港币383,700,000元 （二零二一年：溢利港币70,200,000元） 于二零二二年十二月三十一日，股东应占本集团 资产净值（“资产净值”）及每股资产净值分别为 港币9,481,500,000元及 港币15.7元# #酒店物业经调整至公平市值后。 2|爪哇控股有限公司 二零二二年年报|33 本集团之物业╱项目位置 英国 伦敦 中国 香港 英国 伦敦 •20Moorgate •33OldBroadStreet 中国 香港 •寿臣山道东1号 •香港铜锣湾皇冠假日酒店 •维港汇 •渣甸山 •浅水湾 •华威大厦 中国香港 发展物业 项目名称：维港汇 发展项目地址： 香港西南九龙荔盈街6号及荔盈街8号 地区：西南九龙用途：住宅 住宅单位数目：1,437 概约地盘面积：208,262平方呎 概约总楼面面积：987,812平方呎 预计完成日期：第一期-二零二三年五月 第二期及第三期-二零二三年七月 发展模式：合资（本集团拥有14.5%权益） 地理环境： 项目位于西南九龙临海位置，坐拥海港全景，附近有西九龙文化区和广深港高铁总站，与港铁站及连接中环、机场、广深港高铁总站的交通网络和所有商业中心紧密联系。 项目亮点： •项目分三期发展，第一期提供524伙，第二期提供525伙，第三期提供388伙。 •计划兴建优质住宅项目，单位饱览临海醉人景色，同时引入绿化及智能家居设计。 4|爪哇控股有限公司 中国香港 发展物业 项目名称：浅水湾 发展项目地址： 香港浅水湾南湾道乡郊建屋地段第1203号 地区：浅水湾用途：住宅 概约地盘面积：21,173平方呎 概约总楼面面积：19,055平方呎 完成阶段：计划阶段 发展模式：合资（本集团持有50%权益*） 地理环境： 浅水湾位于显赫尊贵地段，多为商界巨贾首选的聚居地，项目将发展为坐拥一望无际的醉人海景的超级豪宅，彰显非凡。 *于二零二三年一月合营安排完成后。详情请参阅第142页。 二零二二年年报|5 中国香港 投资物业 项目名称：寿臣山道东1号 发展项目地址： 香港深水湾寿臣山道东1号 地区：深水湾用途：住宅 住宅单位数目：7座独立屋 地契届满日期：二零四七年六月三十日业权状况：100% 地理环境： 项目位于港岛南深水湾豪宅地段，住所将聂歌信山醉人景致尽收眼帘，且来往中环及铜锣湾只需数分钟车程。 项目亮点： •该发展项目共有20座楼高3层的独立屋，每户均附有宽敞的私家花园、天台及屋内直达的室内停车位。 6|爪哇控股有限公司 中国香港 投资物业 项目名称：渣甸山 发展项目地址： 香港大坑道89-93号（内地段第7384号） 地区：渣甸山用途：住宅 概约地盘面积：11,000平方呎 概约总楼面面积：22,000平方呎 地契届满日期：自一九五七年四月二十五日起计 为期75年 业权状况：100% 地理环境： 渣甸山全新稀贵的住宅项目，提供绝无仅有及独树一帜的特色豪宅。项目位置优越、旺中带静，可俯瞰东半山及西半山一带繁华景致；其地利优势超级便利，约十至十五分钟便可到达中环、尖沙咀、浅水湾。 二零二二年年报|7 英国伦敦 投资物业 项目名称：33OldBroadStreet 发展项目地址： 伦敦33-41OldBroadStreet及1-6UnionCourt,EC2 地区：伦敦市中心用途：写字楼 概约总楼面面积：191,165平方呎 地契届满日期：永久业权业权状况：100% 地理环境： 项目坐落于伦敦市中心，距离利物浦街车站仅150米，优越的位置吸引环球金融、保险及专业界别企业进驻区内。 项目亮点： •该物业楼高9层，位处伦敦“东部摩天大厦集群区”(EasternCluster)，已被伦敦市法团(CityofLondonCorporation)列为适合发展摩天大厦的区域，该物业日后有望重建为地标。 •该物业现出租予苏格兰银行(BankofScotland) 作为其伦敦总部。 8|爪哇控股有限公司 英国伦敦 投资物业 项目名称：20Moorgate 发展项目地址： 伦敦20Moorgate,EC2R6DA 地区：伦敦市中心用途：写字楼 概约总楼面面积：154,854平方呎 地契届满日期：长租约业权状况：100% 地理环境： 项目位处伦敦市中心的7层写字楼，与英伦银行之步行距离不足100米。该发展项目提供偌大的甲级写字楼、零售铺位及附属设施空间。该物业的商业部份现全部出租予英国审慎监管局 （英伦银行之监管机构）作为总部之用。 二零二二年年报|9 中国香港 10|爪哇控股有限公司 投资物业 项目名称：华威大厦发展项目地址： 香港中环威灵顿街50号 地区：中环用途：商业 概约总楼面面积：60,000平方呎 地契届满日期：自一八四三年六月二十六日起计 为期999年 业权状况：58.83% 地理环境： 一幢位于中环核心商业区楼高24层的商业大厦，当中包括20层写字楼及4层零售租铺，主要租户为专业服务机构，如医生事务所、律师行及美容中心等；港铁车站更信步可达，让租户尽享都市核心地利之便。 中国香港 酒店物业 项目名称：香港铜锣湾皇冠假日酒店发展项目地址： 香港铜锣湾礼顿道8号 地区：铜锣湾用途：酒店 地契届满日期：二零四九年十一月六日业权状况：100% 地理环境： 酒店坐落于香港最着名的购物区中心地带，近览繁华的都市光影、远眺绿草如茵的跑马地马场景观，是商务及休闲旅客酒店住宿的不二之选。 项目亮点： •香港铜锣湾皇冠假日酒店提供区内面积最大的客房及套房，宽敞舒适。酒店自二零零九年底开业以来，一直为世界各地的国际旅客提供独特的体验，声誉卓着。 二零二二年年报|11 主席报告 年内，尽管全球经济面临多项挑战，但许多国家正从新冠肺炎疫情的恶劣影响中复苏。中国多地继续抗击疫情，与此同时，大多数其他城市及国家决定重新开放边界。地缘政治紧张局势、乌克兰战争及部分国家因通胀而加息等一系列持续的不利因素导致经济环境动荡，削弱了整体消费和投资情绪。尽管面对上述困难，本集团继续维持稳健的经营及健康的财务状况，再次为年内的发展发挥关键作用。 尽管酒店业全年都受到新冠肺炎疫情的严重影响，但随着若干城市和国家逐步取消旅游限制，酒店房间的需求稳步上升。随着政府于年底放宽了对入境人士的检测安排及本地的防疫措施，本人相信整个旅游业将在二零二三年开始复苏。 物业发展及投资仍然是本集团的核心业务。就香港豪宅市场而言，尽管年内房价下跌，但股市反弹、边境重开以及中国专业人士的可能涌入等多项利好消息将改善投资情绪，有助房价于二零二三年内收复失地。我们以审慎的投资策略创建了一个高质量的投资组合。除了维港汇项目的完成，更多的里程碑项目亦将启动。未来该等项目完成后，本集团的收益和盈利能力亦将得到提高。 在经济不稳定的时期，本集团一直努力保持一个地域平衡的投资物业组合，以分散业务风险及把握不同地区的周期优势。我们继续集中于由信誉良好的租户及投资等级的契约构成的长期租赁，以为本集团贡献稳定的租金收入。 12|爪哇控股有限公司 主席报告 香港维港汇 整体经济形势为本集团提供了挑战和机遇。展望未来，我们对土地收购及探索投资机会保持谨慎态度。另一方面，我们继续关注外部市场的变化，包括主要中央银行的货币政策和全球地缘政治风险，以便及时调整我们的投资策略。 本人相信本集团已继续升级和发展其策略业务项目组合，该等项目已做好充分准备成为我们主要的收入驱动力。本人亦藉此机会感激各位股东、合作伙伴及雇员的共同努力，为我们的业务带来稳定增长。本集团的成功，全赖于彼等的不懈贡献。 吕荣梓 主席 二零二三年三月二十四日 二零二二年年报|13 二零二二财年摘要 在二零二二财年，由于受到持续的新冠肺炎疫情、边境关闭、中美地缘政治紧张、俄乌战争意外爆发以及利率攀升等多种不利因素影响，导致消费者情绪低迷，并进一步妨碍经济复苏。因而在此艰巨之年，本集团录得港币383,700,000元的亏损，主要为非现金项目。 物业发展及投资 年内，面对按揭利率上升、地缘政治不稳及本地经济状况疲弱，香港的住宅市场经历了一段整顿期。二零二三年，中国大陆重新开放边境，我们有望看见投资情绪得以恢复，从而带动物业市场的交易量。多年来，本集团亦通过收购重建用地、参与政府招标及投标项目，成功在香港创建发展管道。年内，本集团完成收购位于大坑道89–93号渣甸山的物业，该物业位处优越便利，接驳完善的公共交通。该片土地将会重建为低密度豪宅，以提升本集团的物业组合。于二零二二年二月，本集团透过政府招标收购位于浅水湾南湾道一幅总楼面面积约19,055平方呎并拥有醉人海景的土地。于十二月，本集团引入一名合作伙伴共同将该幅土地开发为豪华住宅项目。我们通过共享双方在房地产建设及发展方面的资源、专业知识及丰富经验实现协同效应。 我们继续致力发展西九龙临海住宅项目“维港汇”。在我们于二零二一年十二月以折让价收购该项目的额外4.5%股权后，我们于年内持有该项目的14.5%。该项目进展顺利，并将于二零二三年完工。该项目自二零二一年三月起推出预售，住宅项目已售出超过900个单位，累计销售所得约为港币14,000,000,000元。我们预期将于二零二三年取得合规认证。本集团预计可从竣工项目中获得已注资本及回报，以助优化资源分配及改善流动资金。 14|爪哇控股有限公司 酒店营运及管理 于二零二二年，酒店业务仍继续受到持续的新冠肺炎疫情及中国大陆与世界边境封锁严重影响，我们的酒店有策略地持续加入政府的指定检疫酒店计划，将酒店用作检疫用途，以维持酒店业务及收益。总而言之，尽管年内大部分时间为酒店业的艰难时期，但我们已采取行动应对眼前的不明朗时期。 于二零二三年，随着边境重开使旅客人数可预见回升，我们预计市内人流将会增加，带旺酒店业务以及房价从谷底反弹。 资产负债表及管理 于二零二一年，本集团