点评报告：利润端承压下降，市占率持续提升

证券研究报告|房地产 买入(维持) 利润端承压下降，市占率持续提升 2024年04月24日 ——保利发展（600048）点评报告 事件:4月23日，公司披露了2023年年报，公司实现营业收入3468.94亿元，同比上升23.40%，公司实现净利润178.99亿元，同比下降33.68%；归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%。 点评： 公司2023年业绩与业绩快报一致，利润端承压下降：（1）收入端，公司积极推进保交付，全年实现竣工面积4053万平，同比增长2%，支撑结算收入实现稳定增长。公司2023年新开工面积1491万平，同比下降 37%，同行业整体趋势一致。期末公司合同负债规模3772亿元，未来收入结算保障度保持在较高位；（2）毛利率，房地产行业下行期公司结算毛利率明显下降，公司2023年度毛利率为16.01%，同比下降5.98pct； （3）期间费用率保持稳中有降，2023年度销售费用率/管理费用率（含研发费用率）/财务费用率分别为2.56%/1.51%/1.27%，较上年年同期变动-0.12pct/-0.62pct/-0.05pct，期间费用率综合同比下降0.78pct；（4）归母净利润在毛利率下降、减值损失增加等因素综合影响下出现明显下滑。公司2023年计提资产减值损失和信用减值损失合 计为约为51亿元。 公司全年销售金额保持行业第一，市占率稳步提升，以销定投，持续聚焦核心城市：2023年全年实现销售金额下降7.7%至4222亿元，位居行业第一，实现销售面积2386万平方米，同比下降13%，整体表现优于 行业整体情况。公司2023年市占率为3.6%，同比+0.2pct，核心38城 市占率达6.8%，同比+0.7pct。公司2023年拿地总价1632亿元，拿地强度38.6%，权益占比83%，其中38个核心城市拓展金额占比99%。截至2023年末，公司土地储备计容建面7790万平方米，核心38城面积 储备占比近7成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。 加快资金回笼，资负结构持续优化，融资成本持续下降：2023年度，公司全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%；期末公司资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下降1.56pct/1.34pct/2.37pct，现金短债比1.28，“三道红线”持续保持绿档水平。2023年末，公司综合融资成本约3.56%，较上年末下降36个BP，年内新增融资成本3.14%。 2023A2024E2025E2026E 公司积极践行央企责任担当，提高分红比例持续回报股东。公司修订 营业收入(百万元)346893.53352024.30363669.01369784.79 基础数据 总股本（百万股）11,970.44 流通A股（百万股）11,970.44 收盘价（元）8.04 总市值（亿元）962.42 流通A股市值（亿元）962.42 个股相对沪深300指数表现 保利发展沪深300 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 利润保持正增，龙头地位稳固规模保持稳固，业绩稳步增长顺势而为，长期向好 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 增长比率(%)23.401.483.311.68 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 公司研 究 公司点评报 告 证券研究报 告 增长比率(%)-34.136.678.868.09 归母净利润(百万元)12067.1612871.5114012.4815146.36 市盈率(倍)8.037.526.916.39 每股收益(元)1.011.081.171.27 3355 市净率（倍）0.490.460.430.40 数据来源：携宁科技云估值,万联证券研究所 证券研究报告 《2023-2025年股东回报规划》，将现金分红比例从20%提升至40%，2023年度拟每10股派息4.1元（含税）。同时，公司积极推进股份回购、大股东增持，积极履行央企责任，增强投资者信心。 盈利预测与投资建议：受房地产行业下行影响，2023年公司毛利率承 压下降、减值损失计提规模较大等因素影响公司利润出现明显下滑，基于公司2023年业绩表现以及当前行业发展情况，我们调整原盈利预测结果并引入2026年盈利预测，预计公司24/25/26年营业收入分别为3520/3637/3698亿元（2024-2025年原盈利预测结果3334/3704亿元），归母净利润分别为129/140/151亿元（2024-2025年原盈利预测结果234/252亿元），尽管公司2023年利润端出现明显下滑，但是公司稳居行业头部，并在行业下行期持续提升市占率，保持稳健的现金流表现，维持“买入”评级。 风险因素：房地产行业销售修复不及预期、政策效果传导不及预期、项目结算不及预期、项目毛利率持续下行、房价持续下跌等。 利润表（百万元） 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入 346894 352024 363669 369785 货币资金147982 226766 502400 692452 同比增速(%) 23.40 1.48 3.31 1.68 交易性金融资产409 377 461 565 营业成本 291308 297801 306742 312898 应收票据及应收账款3822 4301 4566 4412 毛利 55520 54223 56927 56887 存货869508 1077246 1082320 1054397 营业收入(%) 16.01 15.40 15.65 15.38 预付款项21635 37896 31125 31602 税金及附加 10259 12321 13489 12532 合同资产230 389 332 330 营业收入(%) 2.96 3.50 3.71 3.39 其他流动资产224952 264872 273398 279141 销售费用 8876 9188 9514 9597 流动资产合计1268539 1611847 1894602 2062899 营业收入(%) 2.56 2.61 2.62 2.60 长期股权投资104296 114879 121475 126550 管理费用 5159 5964 5904 5923 固定资产8362 8357 7172 5997 营业收入(%) 1.49 1.69 1.62 1.60 在建工程590 302 157 86 研发费用 86 1137 956 753 无形资产373 355 338 327 营业收入(%) 0.02 0.32 0.26 0.20 商誉66 66 65 65 财务费用 4391 5651 5130 4194 递延所得税资产16274 16274 16274 16274 营业收入(%) 1.27 1.61 1.41 1.13 其他非流动资产38411 43439 46891 49910 资产减值损失 -5045 -1802 -1001 -1001 资产总计1436912 1795518 2086975 2262108 信用减值损失 -43 0 0 0 短期借款5213 4213 4253 5272 其他收益 132 221 225 200 应付票据及应付账款173734 199296 205291 201806 投资收益 2212 5060 4328 4025 预收账款817 1000 1016 985 净敞口套期收益 0 0 0 0 合同负债377215 704049 945539 1035397 公允价值变动收益 16 0 0 0 应付职工薪酬764 817 876 858 资产处置收益 232 132 175 188 应交税费23645 18871 20367 21914 营业利润 24318 23573 25662 27301 其他流动负债237557 282388 274927 271321 营业收入(%) 7.01 6.70 7.06 7.38 流动负债合计813731 1206421 1448016 1532281 营业外收支 308 427 447 394 长期借款235251 205251 215251 255251 利润总额 24626 24000 26109 27696 应付债券45265 25265 45265 75265 营业收入(%) 7.10 6.82 7.18 7.49 递延所得税负债1686 1686 1686 1686 所得税费用 6727 6123 6647 7227 其他非流动负债3951 2951 3351 3751 净利润 17899 17877 19462 20468 负债合计1099885 1441575 1713570 1868235 营业收入(%) 5.16 5.08 5.35 5.54 归属于母公司的所有者权益198543 210454 224466 239613 归属于母公司的净利润 12067 12872 14012 15146 少数股东权益138484 143489 148938 154260 同比增速(%) -34.13 6.67 8.86 8.09 股东权益337027 353943 373405 393873 少数股东损益 5832 5006 5449 5322 负债及股东权益1436912 1795518 2086975 2262108 EPS（元/股） 1.01 1.08 1.17 1.27 现金流量表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 经营活动现金流净额 13930 150971 258524 132006 投资 6143 -15350 -10719 -9110 基本指标 资本性支出 -161 -1456 696 874 2023A 2024E 2025E 2026E 其他 1284 5152 4318 4080 EPS 1.01 1.08 1.17 1.27 投资活动现金流净额 7266 -11653 -5704 -4155 BVPS 16.59 17.58 18.75 20.02 债权融资 -163175 -20999 20399 30401 PE 8.03 7.52 6.91 6.39 股权融资 11049 -900 0 0 PEG -0.24 1.13 0.78 0.79 银行贷款增加（减少） 132103 -31000 10040 41019 PB 0.49 0.46 0.43 0.40 筹资成本 -24129 -7574 -7625 -9218 EV/EBITDA 11.21 5.57 -2.08 -5.57 其他 -5810 0 0 0 ROE 6.08% 6.12% 6.24% 6.32% 筹资活动现金流净额 -49962 -60474 22814 62201 ROIC 2.82% 3.35% 3.28% 2.94% 现金净流量 -28826 78784 275634 190052 数据来源：携宁科技云估值，万联证券研究所 行业投资评级 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％以上； 同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％至-10％之间；弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10％以上。 公司投资评级 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15％以上； 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5％至15％；观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5％至5％；卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5％以上。基准指数：沪深300指数 风险提示 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资 的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取