恒基发展2023年年报

股份代号：97 2023年 年报 公司简介 恒基兆业发展有限公司自一九七二年在香港上市，现为本港具领导地位之地产发展集团—恒基兆业地产有限公司—之附属公司。本公司现于香港经营百货公司、实用家品专卖店以及超级市场业务。 目录 封面内页公司简介 2集团架构 3董事局主席报告 10企业文化、业务模式和策略方向 12财务回顾 15五年财务摘要 16可持续发展 38企业管治报告 59董事局报告 89董事及高层管理人员个人资料 93财务报表 94独立核数师报告 156公司资料 前瞻性陈述 本年报载有若干陈述带有前瞻性或使用类似前瞻性词汇。该等前瞻性陈述乃本公司董事局根据所经营的业内及市场现况而作出之目前信念、假设及期望，并且会因为风险、不明朗因素及其他非本公司所能控制之因素而可能令实际结果或业绩与该等前瞻性陈述所表示或暗示之情况有重大差别。 集团架构 恒基兆业地产集团架构图 于2023年12月31日市值 恒基兆业地产有限公司：港币1,160亿元 恒基兆业地产集团七间上市公司：港币2,520亿元 恒基兆业地产有限公司投资控股、香港及内地物业发展及投资、建筑、项目及物业管理 20.54% 33.41% 41.53% 50.08% 69.27% 阳光房地产投资信托基金 物业投资 香港小轮（集团）有限公司 物业发展及投资 香港中华煤气有限公司 于香港及内地生产及分销煤气 美丽华酒店企业有限公司 酒店及服务式公寓、收租、餐饮及旅游 恒基兆业发展有限公司 于香港经营百货、实用家品专卖店及超市业务 67.24% 港华智慧能源有限公司 于内地销售及经销管道燃气 附注：上述所有应占权益之百分比均为于2023年12月31日之数字。 2恒基兆业发展有限公司 董事局主席报告 李家诚博士 金紫荆星章，太平绅士 主席兼董事总经理 股东应占亏损及资产净值 集团截至二零二三年十二月三十一日止年度之股东应占亏损为港币七千二百万元，而去年则录得股东应占盈利港币五百万元。亏损主要由于(i)位于太古城之APITA进行分阶段翻新工程令其销售额下降；(ii)自二零二二年年底起取消社交距离措施，令顾客对集团超级市场食品及日用品之需求减少；及(iii)出境旅游、以及跨境消费及购物增加而导致集团零售额下降。每股亏损为港币2.4仙 （二零二二年：每股盈利为港币0.2仙）。 于二零二三年十二月三十一日，股东应占资产净值为港币十一亿七千三百万元或每股港币0.38元 （二零二二年：港币十二亿七千万元或每股港币0.42元）。 股息 由于本年度录得亏损，董事局不建议派发末期股息 （二零二二年：每股港币一仙）。 二零二三年年报3 业务回顾 由于社交距离措施及旅游限制自二零二二年年底起相继撤销，令香港零售市道于本年度普遍向好。然而，本港居民因出境旅游、以至跨境消费及购物增加，而削减在港消费。加上市民疫情过后减少到超市购买食物及日用品，更令本地超级市场业务进一步受到负面影响。根据政府统计处资料显示，超级市场货品之销货价值（包括百货公司内之超级市场部门之零售销售）按年下跌达7.1%。 集团业务主要透过以下两家全资附属公司营运：(i)Citistore(HongKong)Limited–经营五间名为“千色Citistore”之百货公司及三间名为“C生活”之实用家品专卖店（以下统称“千色Citistore”）；以及(ii)UnicornStores(HK)Limited–经营两 C生活（黄大仙–九龙） 间名为“APITA”或“UNY”附设超级市场之百货公司，及两间名为“UNY”之超级市场（以下统称“Unicorn”）。 (一)千色Citistore 千色Citistore现有店铺网络如下： 店址 总租赁面积 （平方呎） 百货公司＊ 千色Citistore荃湾店 新界荃湾千色汇II 138,860 千色Citistore屯门店 新界屯门时代广场 17,683 千色Citistore元朗店 新界元朗千色汇 54,809 千色Citistore马鞍山店 新界新港城中心 65,700 千色Citistore将军澳店 新界MCPCentral（新都城中心二期）商场 68,276 实用家品专卖店 C生活黄大仙店 九龙黄大仙中心 1,629 C生活屯门店 新界良景广场 1,284 C生活天水围店 新界TTown南商场 3,660 总计： 351,901 *每店均设有C生活专柜。 千色Citistore于本年度优化货品组合，并提供更多旅行用品、服饰及美容化妆品等以满足不断转变之市场需求。并且继续推出多项销售推广活动，与供应商加强合作，务求提升整体之营运表现。另外，旗下各店铺亦陆续集成其收银处，以简化顾客付款流程及提高运作效率。千色Citistore因此在市场竞争日趋激烈下，于截至二零二三年十二月三十一日止年度，自营货品连同寄售及特许专柜之总销售款额仍能持平为港币十五亿四千二百万元，明细如下： 截至十二月三十一日止年度二零二三年二零二二年 港币百万元港币百万元变动 自营货品销售款额 319 359 -11% 寄售专柜销售款额 783 820 -5% 特许专柜销售款额 440 363 +21% 总计： 1,542 1,542 – 自营货品销售 本年度，由于若干家居杂货需求下降，千色Citistore销售自营货品收入减少11%至港币三亿一千九百万元。惟由于采购策略得宜，毛利率提升至34%。 截至十二月三十一日止年度 二零二三年港币百万元 二零二二年港币百万元 销售自营货品收入 319 359 毛利（扣除销货成本后） 107 113 毛利率 34% 31% 寄售及特许专柜销售 千色Citistore之寄售销售乃按寄售合约安排，于指定货架或位置，寄售商之商品所产生之销售；而特许销售则由特许经营商按授权协议，在百货店内所设立之指定店铺位置之销售。各寄售及特许专柜均以销售分成，或基本佣金 （如有），并以两者较高者成为佣金收入。本年度，主要由于特许专柜之销售总额较去年有所增加，带动佣金总收入亦按年上升3%至港币三亿五千一百万元，明细如下： 千色Citistore（将军澳–新界） 截至十二月三十一日止年度二零二三年二零二二年 港币百万元港币百万元变动 佣金收入–来自寄售专柜 234 242 -3% –来自特许专柜 117 98 +19% 总计： 351 340 +3% 千色Citistore盈利贡献 尽管毛利连同佣金收入合共增加达港币五百万元，千色Citistore于本年度之税后盈利贡献较去年之港币八千一百万元，减少港币二千三百万元或28%至港币五千八百万元，主要由于本年度未有如去年取得若干业主提供之租金宽免，以及政府“保就业计划”所提供工资补贴，合共约港币一千六百万元（除税后）所致。 (二)Unicorn Unicorn现有店铺网络如下： 店址 总租赁面积 （平方呎） 附设超级市场之百货公司 APITA 香港岛太古城太古城中心 118,691 UNY乐富店 九龙乐富乐富广场 70,045 超级市场 UNY元朗店 新界元朗千色汇 19,795 UNY将军澳店 新界MCPCentral（新都城中心二期）商场 43,038 总计： 251,569 Unicorn（将军澳–新界） Unicorn旗下位于太古城之APITA，于本年度在营运方面取得以下进展： –APITA为期二十个月之分阶段翻新工程，已于二零二三年第四季全面完成，为顾客带来焕然一新且舒适之购物体验。当中占地逾四万平方呎之全新超级市场，除从世界各地搜罗各式顶级肉类外，更为全港首家超市出售由美国安格斯肉牛协会所认证之牛肉。新设之酒品部亦从全球引入多款美酒佳酿，令顾客生活更添品味。 Unicorn（太古城–香港岛） –地库餐饮专区（即“APITA食堂”）自二零二二年十一月开业以来，一直备受欢迎。由于其店内设计以至日常运作均融入多项可持续发展元素，例如安装高效能设备、提升厨房环境及推行厨余回收等，因此获嘉许为“绿色厨房”。 由于本港自二零二二年年底起取消社交距离措施，令顾客对超市食品及日用品之需求减少。加上APITA进行分阶段翻新工程令其销售额下降，而出境旅游、以及跨境消费及购物增加亦导致零售额减少，因此Unicorn于截至二零二三年十二月三十一日止年度，自营货品连同寄售专柜之总销售额按年下跌16%，明细如下： 截至十二月三十一日止年度二零二三年二零二二年 港币百万元港币百万元变动 自营货品销售款额 799 1,000 -20% 寄售专柜销售款额 322 334 -4% 总计： 1,121 1,334 -16% 自营货品销售销售自营货品收入之毛利 218 282 （扣除销货成本后） 毛利率 27% 28% 寄售专柜销售寄售专柜佣金收入 71 75 Unicorn亏损贡献 扣除经营开支后，Unicorn于截至二零二三年十二月三十一日止年度之税后亏损为港币一亿二千万元 （二零二二年：港币六千三百万元）。 综合业绩 集团于截至二零二三年十二月三十一日止年度业绩总括如下： 截至十二月三十一日止年度 二零二三年港币百万元 二零二二年港币百万元 千色 Citistore Unicorn 总计 千色 Citistore Unicorn 总计 集团主要收入自营货品销售收入 319 799 1,118 359 1,000 1,359 寄售专柜佣金收入 234 71 305 242 75 317 特许专柜佣金收入 117 – 117 98 – 98 寄售及特许专柜之销售款额寄售专柜销售款额 783 322 1,105 820 334 1,154 特许专柜销售款额 440 – 440 363 – 363 于截至二零二三年十二月三十一日止年度，来自千色Citistore及Unicorn之综合税后亏损合共为港币六千二百万元 （二零二二年：税后盈利合共为港币一千八百万元）。计及其他收益及开支后，集团本年度之股东应占亏损为港币七千二百万元，而去年则录得股东应占盈利港币五百万元。 集团财务 于二零二三年十二月三十一日，集团无银行借贷（二零二二年：港币零元），而现金及银行结余净额则达港币八千五百万元（二零二二年：港币二亿六千万元）。 展望 集团一直致力集成千色Citistore及Unicorn之业务，务求令运作上取得更佳之协同效应及改善效率。两者之网上购物平台，经已并入“CUAPP”之手机应用程序内。顾客现时可透过该一站式平台一并向千色Citistore及Unicorn订购货品，并同时赚取积分及换领奖赏。此外，“CUAPP”推出“电子购物礼券”及“电子产品礼券”等多项新功能，为属下六十万名会员带来更方便之购物体验。 展望未来，集团将继续致力扩展会员数目，并运用客户关系管理系统（CRM）进一步了解顾客所需，从而推出相关之促销活动，以吸引会员多加惠顾及增加消费数额。集团将集成后勤职能以改善效率，千色Citistore及Unicorn在市场推广、中央采购及供应商管理等各方面亦将加强合作，务求改善集团整体业绩。 致谢 我谨藉此机会，对董事局同寅，以及全年竭尽职责之全体员工，深表谢意。 主席 李家诚博士 香港，二零二四年三月二十一日 企业文化、业务模式和策略方向 本集团于二零一四年十二月完成收购“千色Citistore”业务后，于香港经营零售业务成为本集团之唯一业务。于二零一八年五月，本集团收购生活创库有限公司（UNY(HK)Co.,Limited）（现改名为“UnicornStores(HK)Limited”）以扩大店铺覆盖率。 企业文化 董事局一直竭力维持严谨的道德及管治水平，并致力于本集团营运过程中推广促进向股东负责、通力合作及关顾员工福祉的企业文化。在董事局的监督及“顾客至上”的营商理念下，本集团一直确保理想的企业文化遵守并符合本集团广泛的核心价值、业务模式和策略方向。董事局以及各个委员会制定了多项政策、程序及机制，尤其与审计、薪酬、风险管理及举报相关的范畴，以支持企业