房地产市场周报（04.15-04.21）：一季度楼市仍然寻底，政策环境将持续宽松

证券研究报告 策略点评 一季度楼市仍然寻底，政策环境将持续宽松 房地产市场周报（04.15-04.21） 2024年04月22日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 9% -1% -11% -21% 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 % 1M 3M 12M 上证指数 -1.06 7.50 -7.77 沪深300 -1.40 7.99 -12.44 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 12024年第二季度大类资产配置：经济温和复 苏，股市震荡蓄能2024-04-17 2大类资产跟踪周报（04.08-04.12）：美CPI反复风险升温，国内“国九条”重磅发布2024-04-18 3房地产市场周报：商品房市场表现平淡，房地 产政策仍需优化2024-04-16 本周观点：国家统计局近日公布的多项地产数据显示，一季度房地产 市场表现仍然低迷，如1-3月全国房地产开发投资同比下降9.5%，新建商品房销售面积同比下降19.4%，3月国房景气指数继2月后再创历史新低；从本周周度数据来看，新房销售环比略有改善，但绝对量仍处于低位，当前房地产市场仍处于寻底阶段。从政策面来看，金融监管总局近日表示，将会同住房和城乡建设部进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，抓紧推动后续批次“白名单”项目融资落地工作。地方层面，北京、广州、成都、长沙等热点城市近期均推出了地产新政，如北京优化老旧小区改造后的住房公积金贷款年限、长沙全面放开住房限购等。总体来看，房地产调控政策将持续宽松，房地产融资协调机制将加速落实，各地方政府对供需两端的支持力度也有望进一步加强。此外，从地方政府近期推出的各项举措来看，推进城中村改造和支持住房“以旧换新”已成为当前支持房地产市场回暖的重要发力方向，预计后续需求端政策将进一步加码，一二线核心城市的政策效应有望逐步显现。 本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）1-3月份，全国房地产开发投资同比下降9.5%，新建商品房销售面积同比下降19.4%。（2） 2024年3月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各线城市商品住宅销售价格环比降幅略有收窄、同比降幅扩大。（3）4月18日，长沙市住建局印发《关于支持居民购买改善住房的通知》，即日起，长沙市全面放开限购。 本周商品房与土地市场重点高频数据：本周新房成交量环比略有上升，但同比降幅仍然较大，土地供需继续缩量，市场整体活跃度仍然 较低。4月15日至4月21日，30大中城市商品房周度成交面积环比增加1.11%，同比减少40.17%；十大城市商品房存销比为106.54，库存去化周期为94.83周，去库存压力加大；100大中城市成交土地面积环比减少38.92%，同比减少67.62%。 投资建议：（1）目前房地产市场相关政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的 中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2本周政策动态及重要消息5 2.1国家统计局公布2024年1—3月份全国房地产市场基本情况5 2.2国家统计局公布2024年3月份商品住宅销售价格变动情况统计数据5 2.3长沙全面放开住房限购5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况：6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。从城乡构成看，城镇常住人口93267万人，比上年末增加1196万人；乡村常住人口47700万人，减少1404万人；城镇化率为66.16%，比上年末提高0.94个百分点。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，通过横向相比可见，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年3月，全国商 品房销售面积累计同比下降19.4%,销售额累计同比下降27.6%；商品房销售面积当月值已连续30个月同比下降，持续时间远超上一轮较大的下行周期（2014年2月至2015年 3月）。此外，2024年1-3月，全国房地产开发投资同比下降9.5%，降幅相比前两个月有所扩大。总体来看，房地产市场的下行趋势暂未出现明显的反转，3月国房景气指数降至92.07，创历史新低。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20%区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9万亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出下行周期，但是受居民收入预期走弱以及房价承压等因素的影响，年内商品房销售规模的下行压力可能仍然较大，房地产开发投资或将继续回落，因此房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，近期公布的多项地产数据表现均较为疲软，需求端政策还需进一步发力。 国家统计局近日公布的多项地产数据显示，一季度房地产市场表现仍然低迷；从本周周度数据来看，新房销售环比略有改善，但绝对量仍处于低位，房地产市场整体上仍处于寻底阶段。从政策面来看，金融监管总局近日表示，将会同住房和城乡建设部进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，抓紧推动后续批次“白名单”项目融资落地工作。地方层面，北京、广州、成都、长沙等热点城市近期均推出了地产新政，如北京优化老旧小区改造后的住房公积金贷款年限、长沙全面放开住房限购等。总体来看，房地产调控政策将持续宽松，房地产融资协调机制将加速落实，各地方政府对供需两端的支持力度也有望进一步加强。此外，从地方政府近期推出的各项举措来看，推进城中村改造和支持住房“以旧换新”已成为当前支持房地产市场回暖的重要发力方向，预计后续需求端政策将进一步加码，一二线核心城市的政策效应有望逐步显现。 2本周政策动态及重要消息 2.1国家统计局公布2024年1-3月份全国房地产市场基本情况 1-3月份，全国房地产开发投资同比下降9.5%。房地产开发企业房屋施工面积同比下降11.1%；房屋新开工面积同比下降27.8%；房屋竣工面积同比下降20.7%。新建商品房销售面积同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%；新建商品房销售额下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。3月末，商品房待售面积同比增长15.6%。其中，住宅待售面积增长23.9%。1-3月份，房地产开发企业到位资金同比下降26.0%。其中，国内贷款下降9.1%；利用外资下降11.9%；自筹资金下降14.6%；定金及预收款下降37.5%；个人按揭贷款下降41.0%。3月份，国房景气指数为92.07。 来源：国家统计局 2.2国家统计局公布2024年3月份商品住宅销售价格变动情况统计数据 2024年3月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各线城市商品住宅销售价格环比降幅略有收窄、同比降幅扩大。3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均与上月相同。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月收窄0.1个百分点。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5%，降幅均比上月收窄0.1个百分点。3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同