大湾区写字楼指数

大湾区甲级写字楼指数 中国写字楼-2024年3月 报告 第一太平戴维斯研究部 大湾区甲级写字楼指数于2019年10月首次发布，并定期进行年度更新。 2savills.com.cn/research 定义及说明 背景 第一太平戴维斯大湾区甲级写字楼指数旨在为区域内甲级写字楼市场参与者，如投资者、开发商、业主和企业租户等，提供可靠的参考性指标以掌握大湾区内各个城市甲级写字楼市场的变动。 大湾区数据取样范围 大湾区甲级写字楼研究地理范围界定为大湾区内地九个城市以及香港特别行政区，其中根据城市发展差异而选定不同的有效研究时间跨度。香港、深圳、广州研究时间自2009年至今；其它七个内地城市研究时间自2013年至今。澳门暂未被纳入取样范围。 租金指数 租金指数反映了各城市写字楼市场租金的变化趋势及不同城市之间的共性和差异。 价格指数 价格指数反映了各城市写字楼市场售价的变化趋势及不同城市之间的共性和差异。 甲级写字楼市场总租用成本 总租用成本包含净有效租金、物业管理费以及相关税费等。 更新周期 大湾区甲级写字楼指数 摘要 在当前的经济形势及供求关系下，大湾区甲级写字楼租赁及销售市场仍维持租户方及买方市场。截至2023年末，区域租金及价格指数分别同比下降5.3%及5.2%。 2023年，新增供应的集中放量加剧了已然激烈的租赁竞争及供需失衡，继而导致整体租赁市场乏善可陈。多数写字楼租户在租赁策略评估及随后执行的搬迁或缩减面积活动中，均持严格的成本节约策略。尽管在多数业主提供更大力度的财务激励措施和更灵活的租赁条款的推动下，区域年度净吸纳量有所上升，但仍较过去五年均值低54.3%。截至年末，大湾区平均空置率继续攀升至27.2%，同比上升3.2个百分点。 各城市写字楼物业投资市场挑战犹存。对于自用型买家而言，广、深、港为主要投资目标城市，而机构投资者的投资活动仍维持低迷，市场信心犹待改善。年内，可售项目的数量有所增加，但买卖双方的价差仍难以缩小，尽管多城收益率因价格降幅较租金降幅显著而上升。2023年，区域内所有城市的价格指数继续呈下降趋势。 2024年，大湾区城市经济增速预计保持在5%至7%区间，但多数城市或迎新一轮大体量供应入市，各城写字楼租赁及投资市场料继续承压。未来6-12个月内，写字楼价格及租金变动预将保持低位。 savills.com.cn/research3 宏观概述 2023年 2023年，大湾区经济继续复苏，区域地区生产总值同比增 长4.2%，达人民币13.7万亿元。尽管如此，区域内多数重点城市复苏步伐较为滞缓，所有城市的经济增速均未及2021年水平。此外，多数开发商及业主仍面临宏观经济的不确定性、新增供应的持续放量、多数客户资本性支出收缩等压力，这在租金、价格指数及入驻率等部分关键指标的持续下降中有所体现。 大湾区GDP 137,071.0亿元 同比变化 4.2% 大湾区GDP及增速，2019至2023 160,00012% 140,00010% 120,0008% 100,0006% 亿元 80,0004% 60,0002% 40,0000% 20,000-2% 0-4% 2019 2020202120222023 地区生产总值（左轴）同比增速（右轴） 注：香港及澳门GDP更新至2022年。 来源：国家统计局，大湾区各城市统计局，第一太平戴维斯研究部 供应与需求 2023年，大湾区甲级写字楼市场新增供应合计约为216.8万平方米，推动区域总存量同比增长6.3%，至3,555.6万平方米。全年，近80%的供应面积集中于广深港。截至年末，深圳总存量分别较广州及香港高57.2%和27.3%。 大湾区城市甲级写字楼总存量和空置率，2023 1,28060% 1,091.6 857.8 694.6 大湾区平均空置率：27.2% 249.2 209.4 143.5 137.1 115.4 37.0 20.2 1,120 50% 960 40% 万平方米 800 64030% 480 20% 320 160 0 深圳 香港广州 珠海东莞 佛山惠州 中山江门 10% 0% 肇庆 总存量（左轴） 空置率（右轴） 大湾区平均空置率（右轴） 来源：第一太平戴维斯研究部 年内，受周期性不利因素、宏观环境不确定性及众多企业面临运营困境的影响，多数写字楼租户对租赁策略保持谨慎，并选择收紧企业房地产预算。因此，大湾区租赁需求有所受抑。尽管在多数业主提供更大力度的财务激励措施和更灵活的租赁条款的推动下，区域年度净吸纳量同比上升21.7%至46.7万平方米，但仍较过去五年均值低54.3%。截至2023年下半年末，大湾区平均空置率延续自2019年以来的上升趋势，环比上升1.4个百分点、同比上升3.2个百分点，至27.2%。 区域新增供应，净吸纳量和空置率，2019至2023 350 300 30% 309.3 244.1 228.9 216.8 172.9 161.7 146.2 50.2 38.4 46.7 25% 250 20% 万平方米 200 150 15% 10% 100 5% 50 0 2019 2020 新增供应（左轴） 2021 净吸纳量（左轴） 2022 空置率（右轴） 0% 2023 来源：第一太平戴维斯研究部 需求活跃行业 需求放缓行业 金融 专业服务 信息技术 2023年，金融及专业服务业仍是内地城市的主要需求来源，其中银行、保险、券商、律所等租赁需求仍具韧性。这在广州表现得尤为明显，全年，源自上述行业的租赁成交数量占比达42.1%，同比增长15.5个百分点。然而，香港股市的疲软削弱了金融机构的业务发展愿景，并导致全港各区的租赁活动放缓，金融行业的租赁活动亦有减弱。年内，尽管部分核心城市录得若干源自信息技术、零售与贸易行业的瞩目租赁成交，但众多本地中小型企业仍经受与日俱增的经济不确定性冲击，前述两行业的整体租赁需求仍整体走弱。例如，深圳信息 技术及零售与贸易行业的租赁成交数量占全市总量的比重降至43.0%，同比降幅为3.8个百分点。 零售与贸易 租金指数 租金指数，1H/2014至2H/2023 210 190 1H/2009=100/1H/2013=100 170 150 130 110 90 70 1H2H2014 1H2H 2015 1H2H 2016 1H2H 2017 1H2H 2018 1H2H 2019 1H2H 2020 1H2H 2021 1H2H 2022 1H2H 2023 50 香港广州深圳中山东莞 惠州 大湾区 肇庆佛山江门珠海 来源：第一太平戴维斯研究部 租金指数 环比变化 全年，对于大湾区写字楼业主来说，引入足够多的新租户仍是最为棘手的问题，除给予必要且直接的降租优惠外，业主普遍采取更多积极举措，以稳定或提升入驻率。对于在资本 市场或其它领域有租金收益承诺的业主而言，维持面租稳定而延长免租期成为其租赁条款谈判的主要策略。受上述因素影响，各城净有效租金有所下降。截至2023年下半年末，大湾区甲级写字楼租金指数环比下降3.7%，同比下降5.3%；各城市总租用成本同比降幅介于-6.6%至-1.2%，其中珠海、香港、广州降幅最为显著，分别为-6.6%、-5.4%、-5.2%。 3.7% 同比变化 5.7% 价格指数 价格指数，1H/2014至2H/2023 280 250 1H/2009=100/1H/2013=100 220 190 160 130 100 1H2H 1H2H 1H2H 1H2H 1H2H 1H2H 1H2H 1H2H 1H2H 1H2H 70 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 202120222023 香港广州深圳中山东莞 惠州 大湾区 肇庆佛山江门珠海 来源：第一太平戴维斯研究部 价格指数 环比变化 同期，所有大湾区城市的价格指数亦有下降。截至2023年下半年末，大湾区甲级写字楼价格指数延续2022年以来的下降趋势，环比下降2.9%、同比下降5.2%。其中，由于经 济形势不确定性、美元利率上行、投资信心减弱、租赁风险增加及租金下降等因素的共同影响，东莞、佛山、深圳、惠州和珠海价格指数下降最为显著，同比降幅均超过5.0%。 2.9% 同比变化 5.2%