Savills大湾区甲级写字楼指数（英）

中国办事处 - 2022 年 3 月聚光灯大湾区第一太平戴维斯研究甲级写字楼指数 2 savills.com.cn/research背景采样、定时和定界 租金指数总入住成本价格指数更新频率大湾区甲级写字楼指数简介和词汇表第一太平戴维斯大湾区甲级写字楼指数（GBA甲级写字楼指数）旨在为市场参与者、投资者、开发商、业主和写字楼租户提供大湾区写字楼市场的可靠基准。租金指数反映了一篮子物业在六个月期间的租金变化，以同类价格为基础。总入住成本包括净有效租金、物业管理费及相关税费。该报告涵盖了大湾区内的九个内地城市和香港，选择了根据每个城市的市场发展记录不同的基准年。香港、深圳和广州以 2009 年为基准年，其他城市以 2009 年为基准年。以 2013 年为基准年，报告中暂省略澳门。价格指数反映了一篮子房地产在六个月内的价格变化，以同类价格为基础。大湾区甲级写字楼指数于2019年10月首次发布，每半年更新一次。2 savills.com.cn/research 大湾区甲级写字楼指数主要发现尽管大湾区经济复苏，但由于 Omicron 变体的持续全球影响、市场供过于求和开发商的财务压力，大湾区甲级写字楼租金和价格指数在 2021 年第二季度下跌 1.9% 和 1.6%。与疫情初期相比，写字楼租赁需求在 2021 年有所回升，大湾区年度净吸纳量同比增长 2.5 倍，超过疫情前水平 47.5% 至 210 万平方米。尽管如此，由于一些二三线城市的需求增长仍然有限，新的供应继续被移交，许多城市仍然存在供过于求的问题。因此，到 2021 年底，大湾区平均空置率环比上升 0.1 个百分点至 21.3%同比增长 0.5 个百分点。在不确定的全球经济环境和长期供过于求带来的挑战越来越多的情况下，大多数业主继续提供租金优惠，只有深圳能够在 2H/2021 年录得租金上涨。深圳、东莞、江门和肇庆四个城市在 2021 年第二季度的平均入住成本也因租金上涨、高档楼宇的增加或物业管理费的增加而增加。savills.com.cn/research 3 大湾区甲级写字楼指数大湾区甲级写字楼指数大湾区的经济复苏持续到 2021 年第二季度，2021 年区域 GDP 增长 10.5%，达到 12.59 万亿元人民币。受惠于此，该地区的营商环境有所改善，特别是与疫情初期相比。这支持了区域写字楼租赁和采购需求的复苏，以及市场情绪的增强。然而，在Omicron变体的全球影响、市场供过于求以及一些大型开发商面临财务压力的背景下，大湾区内写字楼的平均租金和价格下降，导致大湾区甲级写字楼租金呈下降趋势和 2021 年 2 小时的价格指数。 租金指数2021 年第二季度，大湾区甲级写字楼租金指数环比下降 1.9%，同比下降 4.1%，至 143.8。虽然区域租金指数延续下行趋势，但降幅环比收窄 0.3 个百分点，同比收窄 3.7 个百分点。深圳是唯一一个在 2H/2021 年租金指数正增长的城市，原因是其租赁市场显着反弹，环比增长 0.6% 至 139.3。同期，其他九个城市的租金指数均下降，环比下降幅度为0.3%至6.2%。尽管广州写字楼租赁市场在 2021 年第二季度也有所复苏，但业主继续提供租金优惠以保持竞争力。因此，其租金指数持续下跌 1.2%HoH 到 142.9。值得注意的是，由于股市波动、香港第五波新冠肺炎疫情以及内地公司租赁需求下降的负面影响，香港的写字楼市场继续承压，录得最大跌幅。到 2021 年第二季度末，其租金指数降至 134.7，首次同时低于广州和深圳。200180160140120100802012201320142015201620172018201920202021香港广州深圳中山东莞惠州 肇庆 大湾区佛山江门 珠海资料来源：第一太平戴维斯研究，20224 savills.com.cn/research大湾区甲级写字楼租金指数，1H/2012 - 2H/20211H/2009=100 / 1H/2013=1001H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H 大湾区甲级写字楼指数 价格指数继 2021 年上半年的上涨趋势后，2021 年 2 月大湾区甲级写字楼价格指数环比下降 1.6%，同比下降 1.2%至 191.3。受市场情绪改善和租赁市场回暖的推动，广州和珠海的价格指数在 2021 年第二季度环比上涨，前者环比上涨 0.4%至 127.9，后者环比上涨 0.2%至 105.0。东莞写字楼销售市场保持稳定，期内价格指数保持不变。相比之下，深圳的供过于求问题在短期内继续对机构投资者的情绪和租金上涨的信心带来负面影响。许多开发商和房东面临债务和/或融资问题，导致可售项目数量增加，资本疲软价值观。同时，个别业主更倾向于以较低的价格处置资产以解决流动性问题。因此，深圳的价格指数环比下跌 6.5%至 168.0，是大湾区内环比跌幅最大的。270240210180150120902012201320142015201620172018201920202021香港广州深圳中山东莞惠州 肇庆 大湾区佛山江门 珠海资料来源：第一太平戴维斯研究，2022savills.com.cn/research 5大湾区甲级写字楼价格指数，1H/2012-2H/20211H/2009=100 / 1H/2013=1001H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H1H 2H 2021 年 2 月各城市的库存和空置率2021 年第二季度，大湾区新增供应 140 万平方米，区域库存环比增长 4.5%。到 2021 年底，大湾区甲级写字楼存量增至 3,180 万平方米。如上所述，写字楼租赁需求继续复苏，区域半年度净租赁量环比增长 15.9%，同比增长 1.1 倍至 110 万平方米。这支持了区域年度净吸纳量的显着增长，同比增长 2.5 倍，超过疫情前水平 47.5% 至 210 万平方米。在所有大湾区城市中，深圳在租赁市场表现和需求增长方面均优于区内其他城市，2021年全年净吸纳量飙升至创纪录的120万平方米，占区域总量的55.8%。尽管租赁需求有所回升，但许多城市仍存在供过于求的问题，特别是一些二三线城市，因为这些城市受制造业主导的经济结构限制，需求增长仍然有限，同时更多的新增供应持续交给市场。这导致大湾区城市甲级写字楼空置率上升增量范围从 0.4 ppt 到 5.2 ppt。因此，到 2021 年底，区域平均空置率环比上升 0.1 个百分点和同比上升 0.5 个百分点至 21.3%。大湾区甲级写字楼指数大湾区甲级写字楼市场供需分析9.660%8.050%6.440%4.830%3.220%1.610%0深圳 香港 广州珠海东莞佛山惠州中山江门0%肇庆资料来源：第一太平戴维斯研究，2022现有库存 (LHS)空置率（右轴）6 savills.com.cn/research万平方米 深圳珠海大湾区甲级写字楼指数惠州肇庆广州佛山东莞深圳江门中山珠海澳门香港香港写字楼租赁市场仍面临挑战，内地公司租赁需求持续增长过去十年的需求量在 2H/2021 年有所减弱。期内，内地房地产、TMT、金融甚至教育企业的租赁需求因资金紧张或政策调控而减弱。尽管来自加密货币、艺术品经销商和联合办公运营商的一些需求被释放到市场上，但到 2021 年底，该市的空置率环比上升 0.4 个百分点，同比上升 1.6 个百分点至 9.9%。2021年深圳TMT行业继续大举扩张，为当地写字楼市场带来强劲增长势头。腾讯、华为、快手等TMT巨头纷纷在深圳扩张，在南山和福田占据了超过10万平方米的办公空间。与此同时，金融、房地产和专业服务公司也表现出极大的扩张或新设办事处的兴趣。该市年度净吸纳量创历史新高2021 年首次突破 100 万平方米。因此，到 2021 年底，全市空置率环比下降 3.8 个百分点，同比下降 5.2 个百分点至 22.7%。广州2021年广州写字楼租赁市场回暖，租赁活动增多，更重要的是，完成了一系列头条租赁交易。年内，市场见证了新经济相关行业的需求增加。与此同时，金融、零售和贸易以及专业服务等其他传统行业的需求保持弹性。因此，该市的年净吸纳量增至 460,528 平方米，分别是 2020 年和 2019 年的 8.7 倍和 1.1 倍。因此，该市的空置率仍然是大湾区最低的，到 2021 年底保持在 9.5% 的个位数水平，尽管环比和环比仍微升 1.3 个百分点，由于新增供应，同比增长 0.8 个百分点。珠海写字楼市场继续得到中央政府更多的政策支持，于2021年9月发布了《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》。新政策进一步促进了当地写字楼市场的发展，吸引更多企业落户珠海或横琴，尤其是来自TMT、能源和专业服务行业的。对写字楼市场的影响正在显现，市场年度净吸纳量达到 274,210 平方米，同比增长 2.3 倍，是疫情前水平的 3.7 倍。尽管租赁活动反弹，但由于 2021 年新增供应 580,911 平方米，该市的空置率环比继续微升 0.8 个百分点至 46.9%。savills.com.cn/research 7香港 总占用成本，2H/20212021 年 2 月各城市的总入住成本 HoH 变化尽管租赁需求逐渐从新冠疫情的影响中恢复，但在全球经济环境的不确定性和长期供过于求的情况带来的挑战越来越多的情况下，大湾区的大多数业主继续提供租金优惠。相应地，大湾区六个城市的入住成本在 2H/2021 年持续下降，其中香港的环比降幅最大，为 6.1%。同期，深圳、东莞、江门、肇庆的入住成本有所上升，环比增速在0.2%至4.6%之间。涨幅的原因因城市而异，但主要是租金上涨、优质新供应和物业管理费用增加所致。大湾区甲级写字楼指数大湾区甲级写字楼总入驻成本香港深圳广州珠海佛山606.6211.6189.7114.172.5494.3184.1159.291.953.939.5包括的包括的包括的包括的72.727.530.522.218.6中山东莞惠州江门肇庆70.867.062.558.245.661.757.357.346.940.0包括的包括的包括的包括的包括的9.19.75.211.45.6净有效租金 (RMB psm pmth) 相关税费 (RMB psm pmth) 管理费 (RMB psm pmth)北京375.5341.0包容性 34.5上海259.2224.0包容性 35.2注：总入住成本为净有效租金、物业管理费及相关税费的总成本。香港的总入住成本是按照 2022 年 3 月的汇率计算的。资料来源：地方统计局、香港特别行政区政府统计处、澳门特别行政区统计暨普查局、第一太平戴维斯研究部，2022香港 深圳 广州 珠海 佛山 中山 东莞 惠州 江门 肇庆-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%资料来源：第一太平戴维斯研究，20228 savills.com.cn/research 各城市的总入住成本，1H/2012 - 2H/2021大湾区甲级写字楼指数90080070060050040030020010001H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H 2H2012201320142015201620172018201920202021香港广州深圳中山东莞惠州肇庆佛山江门 珠海资料来源：第一太平戴维斯研究，2022租户青睐的市场推动房东降低租金尽管大部分大湾区城市需求增加，但供过于求的局面不可避免地给市场消化带来压力，而市场行情继续向住户倾斜在 2H/2021 中。这为租户在租金谈判中提供了更强的议价能力。因此，大多数房东更有可能降低租金或提供更长的免租期以吸引或留住优质租户。香港与内地城市入住成本差距进一步收窄虽然香港的入住成本仍然是大湾区内最高的，但主要由于香港租金的下降，香港与内地城市的成本差距进一步缩小。截至2021年底，香港入住成本环比下降6.1