Savills大湾区甲级写字楼指数（中）

中国写字楼- 2022年3月第一太平戴维斯研究部报告大湾区甲级写字楼指数 大湾区甲级写字楼指数定义&说明大湾区甲级写字楼研究地理范围界定为大湾区内地九个城市以及香港特别行政区，其中根据城市发展差异而选定不同的有效研究时间跨度。香港、深圳、广州研究时间自2009年至今；其它七个内地城市研究时间自2013年至今。澳门暂未被纳入取样范围。价格指数反映了各城市写字楼市场售价的变化趋势及不同城市之间的共性和差异。大湾区甲级写字楼指数于2019年10月首次发布，并定期进行半年度更新。第一太平戴维斯大湾区甲级写字楼指数旨在为区域内甲级写字楼市场参与者，如投资者、开发商、业主和企业租户等，提供可靠的参考性指标以掌握大湾区内各个城市甲级写字楼市场的变动。租金指数反映了各城市写字楼市场租金的变化趋势及不同城市之间的共性和差异。总租用成本包含净有效租金、物业管理费以及相关税费等。大湾区数据取样范围价格指数更新周期背景租金指数甲级写字楼市场总租用成本2 savills.com.cn/research 2021年下半年，尽管大湾区经济持续复苏，但受奥密克戎席卷全球、市场供过于求持续、部分大型开发商面临一定资金压力的共同影响，大湾区甲级写字楼租金和价格指数分别环比下降1.9%和1.6%。与疫情初期相较，2021年区域写字楼市场租赁需求回升，年度净吸纳量较去年增长2.5倍、较疫情前增长47.5%，至213.8万平方米。即便如此，部分二、三线城市需求增长仍相对有限，叠加大量新增供应持续交付入市，区域平均空置率因此环比上升0.1个百分点、同比上升0.5个百分点，至 21.3%。2021年下半年，全球经济环境的不确定性及长期以来的供过于求状况仍为市场带来诸多挑战，促使众业主继续提供租金优惠。因此，期内有六个城市的总租用成本继续下降，而深圳、东莞、江门、肇庆的总租用成本则分别因租金微涨、优质新增供应入市、或物业管理费上升而增长。期内，深圳因租金有所增长而成为本期唯一进入上升初期的城市，其它九个城市则均处于下降初期市场阶段。摘要大湾区甲级写字楼指数savills.com.cn/research 3 4 savills.com.cn/research2021年下半年，大湾区经济持续复苏。年末，区域地区生产总值同比增长10.5%，至人民币12.6万亿元。与疫情初期相较，区域营商环境得到改善。这推动了写字楼市场租赁及购置需求的复苏，同时市场情绪亦得以提振。然而，受奥密克戎席卷全球、市场供过于求持续、部分大型开发商面临一定资金压力的共同影响，下半年区域甲级写字楼平均租金及平均售价均有下降，进而导致大湾区甲级写字楼租金及价格指数均呈现下降趋势。大湾区甲级写字楼租金指数（1H/2012-2H/2021）来源：第一太平戴维斯研究部，20222013202020172014202120182015201220192016801001201401601802001H1H1H1H1H1H1H1H1H1H2H2H2H2H2H2H2H2H2H2H香港广州深圳肇庆佛山江门中山东莞惠州珠海大湾区1H/2009=100 / 1H/2013=100大湾区甲级写字楼指数2021年下半年，大湾区甲级写字楼租金指数环比下降1.9%、同比下降4.1%，至143.8。虽然租金指数延续下降趋势，但降幅已环比收窄0.3个百分点、同比收窄3.7个百分点。期内，得益于租赁市场的强势反弹，深圳是大湾区唯一录得租金指数正增长的城市，指数环比增长0.6%，至139.3。同期，其它九个城市租金指数均环比下降，降幅介于0.3%至6.2%。尽管下半年广州写字楼租赁市场也有所复苏，但业主仍愿提供租金优惠以保持市场竞争力。因此，其租金指数继续环比下降1.2%，至142.9。而受股市波动、本地第五波疫情持续、内地企业租赁需求放缓等负面影响，香港写字楼市场持续承压，租金指数录得区域最大跌幅。截至年末，其租金指数降至134.7，首次同时低于广州及深圳。租金指数大湾区甲级写字楼指数 savills.com.cn/research 5 大湾区甲级写字楼价格指数（1H/2012-2H/2021）来源：第一太平戴维斯研究部，20222013202020172014202120182015201220192016901201501802102402701H1H1H1H1H1H1H1H1H1H2H2H2H2H2H2H2H2H2H2H香港广州深圳肇庆佛山江门中山东莞惠州珠海大湾区1H/2009=100 / 1H/2013=100大湾区甲级写字楼价格指数继上半年小幅上升后，于下半年再次环比下降1.6%、同比下降1.2%，至191.3。期内，受市场情绪改善及租赁市场反弹的推动，广州和珠海的价格指数均有上升，分别环比上升0.4%及0.2%，至127.9及105.0。东莞写字楼销售市场则相对稳定，价格指数保持不变。而深圳供过于求的状况仍对机构投资者的情绪及其对近期租金上涨的信心带来负面影响。此外，许多开发商及业主仍面临债务和/或资金问题，市场中资本值倾软的可售项目数量随之增加。同时，部分业主愿以较低的价格处置资产，以解决资金流动性问题。因此，深圳的价格指数录得区域最显著降幅，环比下降6.5%，至168.0。价格指数大湾区甲级写字楼指数 大湾区甲级写字楼指数6 savills.com.cn/research2021 年下半年，大湾区甲级写字楼市场新增供应合计达137.5万平方米，推动总存量环比增长4.5%，至3,180.1万平方米。如上所述，写字楼租赁需求持续复苏，区域半年度净吸纳量环比上升15.9%、同比增长1.1倍，至114.8万平方米。区域年度净吸纳量亦随之上升至213.8万平方米，较去年增长2.5 倍、较疫情前增长47.5%。就租赁市场表现及需求增长而言，深圳在大湾区各城市中表现最优，年度净吸纳量创历史新高，录得119.4万平方米，占区域总量的55.8%。尽管整体需求有所回升，但多个城市仍面临供过于求的问题，特别是部分二、三线城市。受以制造业为主导的经济结构限制，上述城市需求增长相对有限，同时大量新增供应仍不断交付入市，这进一步导致其空置率的上升。期内，各城市环比增幅介于0.4至5.2个百分点之间。区域平均空置率亦随之环比上升0.1个百分点、同比上升0.5个百分点，至21.3%。大湾区甲级写字楼现有存量及空置率（2H/2021）广州肇庆佛山江门中山东莞惠州珠海大湾区甲级写字楼市场供需分析来源：第一太平戴维斯研究部，202201606403208004809600%10%20%30%60%40%50%深圳 香港万平方米空置率 (右轴)现有存量 (左轴) 2021年下半年，香港写字楼租赁市场仍面临诸多挑战。其中，过去十年租赁需求持续增长的内资公司本期表现略有倾软。受企业资金压力或政策调控因素影响，内地房地产、TMT、金融乃至教育相关企业的租赁需求有所放缓。在此影响下，尽管年底加密货币、艺术品经销、共享办公等行业仍释放部分需求，但全市空置率仍环比上升0.4个百分点、同比上升1.6个百分点，至9.9%。全年，深圳TMT行业继续强势扩张，这为本地写字楼市场需求增长注入强劲动能。其中，行业巨头，如腾讯、华为、快手等，均在深圳积极扩张，并在南山和福田共承租逾十万平方米的办公空间。同时，金融、房地产、专业服务等行业对在深圳扩张或新设办公室兴趣盎然。全市年度净吸纳量因此创下新高，首次突破百万平方米量级。年末，全市空置率环比下降3.8个百分点、同比下降5.2个百分点，至22.7%。2021年，随着市场租赁活动的逐步增加以及数个瞩目成交的达成，广州写字楼租赁市场显著反弹。年内，在新经济相关行业需求持续增长的同时，金融、零售和贸易、专业服务等其它传统行业的需求亦保持韧性。因此，全市年度净吸纳量升至46.1万平方米，分别较2020年和2019年增长8.7倍和1.1倍。得益于此，广州空置率仍为大湾区最低，截至2021年底录得9.5%的个位数水平。但受期内新增供应影响，空置率仍环比上升1.3个百分点、同比微升0.8个百分点。珠海写字楼市场持续获得中央政策利好支持。2021年9月，《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》正式印发，政策有望吸引更多源自TMT、能源、专业服务等行业相关企业进驻珠海或横琴，这将进一步促进本地写字楼市场发展。政策显著提振写字楼市场表现，全市年度净吸纳量达27. 4万平方米，较2020年增长2.3倍、较疫情前提高3.7倍。尽管如此，但受年内约58.1万平方米高量新增供应的影响，珠海空置率继续环比微升0.8个百分点，至46.9%。香港深圳广州珠海大湾区甲级写字楼指数savills.com.cn/research 7 肇庆惠州江门广州佛山东莞深圳中山珠海澳门香港 大湾区甲级写字楼指数8 savills.com.cn/research注：总租用成本包括净有效租金、相关税费及物业管理费；北京、上海两市数据仅作对比参考使用；香港总租用成本根据当季季末汇率折算为人民币来源：第一太平戴维斯研究部，2022大湾区甲级写字楼市场总租用成本分析大湾区甲级写字楼总租用成本环比变化 (2H/2021)大湾区城市甲级写字楼租用成本（2H/2021） 香港606.6494.3 39.572.7中山70.861.7已含9.1净有效租金 (人民币每平方米每月)相关税费 (人民币每平方米每月)物业管理费 (人民币每平方米每月)珠海114.191.9已含22.2江门58.246.9已含11.4北京375.5341.0已含34.5深圳211.6184.1已含2 7. 5东莞67.057. 3已含9.7佛山72.553.9已含18.6肇庆45.640.0已含5.6上海259.2224.0已含35.2广州189.7159.2已含30.5惠州62.557. 3已含5.2-2%4%6%-6%-4%-8%2%0%广州香港深圳肇庆佛山江门中山东莞惠州珠海来源：第一太平戴维斯研究部，2022尽管租赁需求于疫情冲击中逐渐恢复，但全球经济环境的不确定性及长期以来的供过于求状况仍为市场带来诸多挑战，这促使众业主继续提供租金优惠。下半年，有六个城市的总租用成本因此继续下降。其中香港环比降幅最大，为6.1%。同期，深圳、东莞、江门、肇庆的总租用成本环比上升0.2%至4.6%。尽管其增长原因各异，但仍主要归因于租金的上涨、优质新增供应的入市、物业管理费的上升。 大湾区甲级写字楼指数savills.com.cn/research 9 香港与内地总租用成本差距进一步缩小尽管香港总租用成本仍为区域最高，但受租金下降影响，其与内地城市间的差距进一步缩小。年末，香港总租用成本下环比降6.1%，至人民币每平方米每月606.6元，其与内地城市平均水平的差距也由2019年下半年8.2倍的峰值收窄至本期的6.1倍。租户方市场令业主降租虽然多数城市需求不断增长，但供过于求难免为市场去化带来压力。下半年，各城市仍呈租户方市场特征，这使租户在租金谈判中获得更强的议价能力，众业主因此更倾向于降租或提供更长的免租期来吸引或挽留优质租户。大湾区甲级写字楼总租用成本（1H/2012-2H/2021）注：香港总租用成本根据当季季末汇率折算为人民币来源：第一太平戴维斯研究部，2022人民币每平方米每月香港广州深圳肇庆佛山江门中山东莞惠州珠海201320202017201420212018201520122019201601002003004005006007008009001H1H1H1H1H1H1H1H1H1H2H2H2H2H2H2H2H2H2H2H