销售领先土储优化，财务稳健资金充裕

保利发展(600048.SH) 销售领先土储优化，财务稳健资金充裕 房地产 2024年04月23日 推荐(维持) 股价:8.09元 主要数据 行业房地产 公司网址www.polycn.com 大股东/持股保利南方集团有限公司/37.69% 实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)11,970 流通A股(百万股)11,970 流通B/H股(百万股) 总市值(亿元)968 流通A股市值(亿元)968 每股净资产(元)16.16 资产负债率(%)76.5 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】保利发展（600048.SH）*事项点评*多因素致业绩承压，现金分红比例提升*推荐20240121 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 事项： 公司公布2023年年报，全年实现营业收入3468.3亿元，较上年调整后增长23.4%，归母净利润120.7亿元，较上年调整后下降34.1%，与业绩快报基本一致；拟每10股派发现金红利4.10元（含税）。 平安观点： 多因素致利润下滑，未结资源相对充足：2023年公司实现营业收入3468.3亿元，较上年调整后增长23.4%，归母净利润120.7亿元，较上年调整后下降34.1%。归母净利润增速低于营收主要因：1）低利润项目结转占比提升致毛利率同比下降6个百分点至16%；2）投资收益同比减少19.9亿元；3）资产及信用减值损失同比增加38.1亿元。期末合同负债 3772亿元，未结资源相对充足。 销售规模领先，市占率稳步提升：2023年公司销售金额4222亿元，位居行业第一，销售面积2386万平米，销售金额、销售面积同比分别下降7.7%、13.2%。核心38城销售贡献近9成，同比提升2个百分点。销售市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中核心38城市占率6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超10%城市共27个，单城市占率天花板不断突破提升。加大2022年之前获取项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额61%，签约面积1643万平米，占全年销售面积69%。全年新开工面积1491万平米，同比下降37.2%，2024年计划新开工面积1800万平米，同比增长20.7%。 高质量拓展项目，土储结构持续优化：2023年公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。新增项目税前成本利润率平均15%以上，具有较强盈利能力。拓展金额中99%位于核心38城，住宅业态货值占比95%。2023年新获取项目中40%当年开盘并贡献签约金额超300亿元，2022年新获取项目年内收回全部股东投入。期末土地储备计容建面7790万平米 2022A2023A2024E2025E2026E 营业收入(百万元)281,017346,828364,504371,794394,102 YOY(%)-1.423.45.12.06.0 YOY(%)-33.0-34.211.210.09.8 净利润(百万元)18,34712,06713,41514,75216,193 净利率(%)6.53.53.74.04.1 毛利率(%)22.016.016.116.516.8 EPS(摊薄/元)1.531.011.121.231.35 ROE(%)9.36.16.46.76.9 P/B(倍)0.50.50.50.40.4 公 司报 告 公 司年报点 评 证 券研究报 告 P/E(倍)5.38.07.26.66.0 保利发展公司年报点评 ，其中存量项目6608万平米；核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。 加快资金回笼，融资成本不断降低：2023年公司回笼资金4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2个百分点。全年经营活动现金流量净额139亿元，连续6年为正。期末货币资金1480亿元，保持在总资产10%左右合理水平，并表口径已售待回笼资金（含销项税）966亿元，未来可动用资金充裕；扣预收资产负债率67.1%、净负债率61.2%、现金短债比1.28，“三道红线”维持绿档。期末有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，综合融资成本约 3.56%，较上年末下降36个BP。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2025年EPS为1.12、1.23元，新增2026年EPS预测为1.35元，当前股价对应PE分别为7.2倍、6.6倍、6.0倍。公司加快资金回笼、融资成本不断降低，销售稳健拓展积极，行业格局优化下份额提升趋势明确，分红比例提高增强股息吸引力，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、销售修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。 会计年度2023A2024E2025E2026E 资产负债表 利润表 流动资产 1268539 1561771 1587610 1678558 现金 147982 145802 148718 157641 应收票据及应收账款 4051 4856 4953 5251 其他应收款 150388 188059 191820 203330 预付账款 21635 35534 36245 38419 存货 869508 1108097 1124870 1188078 其他流动资产 74973 79424 81004 85840 非流动资产 168373 165622 162857 160221 长期投资 104296 108045 111793 115541 固定资产 12409 10548 8671 6779 无形资产 373 311 249 188 其他非流动资产 51294 46718 42144 37713 资产总计 1436912 1727393 1750467 1838780 流动负债 813731 1166123 1245197 1382012 短期借款 5213 133960 194998 270875 应付票据及应付账款 173734 204661 207759 219433 其他流动负债 634784 827502 842439 891704 非流动负债 286154 207433 132946 64149 长期借款 284384 205663 131177 62380 其他非流动负债 1770 1770 1770 1770 负债合计 1099885 1373556 1378143 1446161 少数股东权益 138484 144326 150750 157803 股本 11970 11970 11970 11970 资本公积 17488 17488 17489 17491 留存收益 169084 180053 192114 205354 归属母公司股东权益 198543 209511 221574 234816 负债和股东权益 1436912 1727393 1750467 1838780 单位:百万元 保利发展公司年报点评 会计年度2023A2024E2025E2026E 营业收入 346828 364504 371794 394102 营业成本 291308 305819 310448 327893 税金及附加 10259 15955 16274 17251 营业费用 8876 9514 9704 10286 管理费用 5159 6176 6299 6677 研发费用 86 1178 1201 1273 财务费用 4391 3897 3808 4090 资产减值损失 -5045 -1011 -527 -315 信用减值损失 -43 -133 -135 -143 其他收益 132 186 186 186 公允价值变动收益 16 0 1 2 投资净收益 2212 4208 4208 4208 资产处置收益 232 120 120 120 营业利润 24318 25418 27994 30771 营业外收入 572 622 622 622 营业外支出 264 195 195 195 利润总额 24626 25845 28421 31197 所得税 6727 6588 7245 7952 净利润 17899 19257 21176 23245 少数股东损益 5832 5842 6425 7052 归属母公司净利润 12067 13415 14752 16193 EBITDA 30776 36241 38744 41678 EPS（元） 1.01 1.12 1.23 1.35 单位:百万元 会计年度2023A2024E2025E2026E 主要财务比率 会计年度2023A2024E2025E2026E 现金流量表 成长能力营业收入(%) 23.4 5.1 2.0 6.0 营业利润(%) -29.9 4.5 10.1 9.9 归属于母公司净利润(%) -34.2 11.2 10.0 9.8 获利能力毛利率(%) 16.0 16.1 16.5 16.8 净利率(%) 3.5 3.7 4.0 4.1 ROE(%) 6.1 6.4 6.7 6.9 ROIC(%) 3.7 3.5 3.4 3.7 偿债能力资产负债率(%) 76.5 79.5 78.7 78.6 净负债比率(%) 42.0 54.8 47.7 44.7 流动比率 1.6 1.3 1.3 1.2 速动比率 0.4 0.3 0.3 0.3 营运能力总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 应收账款周转率 85.6 75.2 75.2 75.2 应付账款周转率 1.68 1.53 1.53 1.53 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 1.01 1.12 1.23 1.35 每股经营现金流(最新摊薄) 1.11 -3.77 1.97 0.80 每股净资产(最新摊薄) 16.16 17.08 18.08 19.19 估值比率P/E 8.0 7.2 6.6 6.0 P/B 0.5 0.5 0.4 0.4 EV/EBITDA 17 16 15 14 单位:百万元 经营活动现金流 13313 -45184 23543 9569 净利润 17899 19257 21176 23245 折旧摊销 1758 6500 6516 6390 财务费用 4391 3897 3808 4090 投资损失 -2212 -4208 -4208 -4208 营运资金变动 -13076 -71768 -4887 -21087 其他经营现金流 4553 1139 1138 1138 投资活动现金流 7266 -679 -681 -682 资本支出 -876 0 3 6 长期投资 3284 0 0 0 其他投资现金流 4858 -679 -684 -688 筹资活动现金流 -49962 43683 -19946 36 短期借款 4016 128747 61038 75877 长期借款 -20894 -78721 -74486 -68797 其他筹资现金流 -33083 -6343 -6498 -7043 现金净增加额 -29443 -2181 2916 8923 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%