永泰地产2023 年报
2023 LandmarkEasthasobtainedLEEDandBEAMPlusPlatinumratingin2023. Paul-AlexandreBouriauWalkingEast BenedictUniversalObject JuMingTaichiSeries AllphotosinthisannualreportweretakenatLandmarkEast,KwunTong. 本年报所有图片均摄于观塘LandmarkEast。 ZengFanZhiUntitledNo.2 FrankNitscheFOB-07-,2004 ZhangEnliTheWater AntonyGormleyShriveXV(Twisted) MadsakiDance2 SarahMorrisPanda(Origami) Ourbrands, WingTaiAsiaandLansonPlace,aresynonymouswithqualitycraftsmanship,aresultof theclosealignmentofvaluesandseamlesscooperationof ourcommittedprofessionalteams. Westrivetodeliversophisticatedyetwarmhomesthatturnourcustomers’dreamsintoreality. WEdON’TJUsTBUIld,WECRAFT. 目录 公司资料6 集团主要投资7 财务摘要8 五年财务摘要9 主席报告10 管理层讨论及分析12 董事及高级管理人员简介21 董事会报告书26 企业管治报告44 独立核数师报告书64 综合收益表68 综合全面收益表69 综合资产负债表70 综合权益变动表72 综合现金流量表74 综合财务报表附注76 持作投资之主要物业158 待出售物业160 公司资料 董事会成员 执行董事 郑维志GBSOBEJP（主席） 郑维新GBSJP（副主席兼行政总裁） 郑文彪周伟伟吴家炜 非执行董事 郭炳联JP（郭颢澧为其替任董事） 康百祥陈周薇薇 独立非执行董事 马世民CBE 杨杰圣 鲍文GBSCBEISOJP 林健锋GBMGBSJP 吴德伟 审核委员会成员 杨杰圣（主席）康百祥 鲍文GBSCBEISOJP 薪酬委员会成员 马世民CBE（主席） 郑维志GBSOBEJP 杨杰圣 提名委员会成员 马世民CBE（主席） 郑维志GBSOBEJP 郑维新GBSJP 杨杰圣 鲍文GBSCBEISOJP 公司秘书兼集团法律顾问 钟少华 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 本公司法律顾问 司力达律师楼（香港法律顾问） Appleby（百慕大法律顾问） 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司中国银行（香港）有限公司渣打银行（香港）有限公司 星展银行有限公司，香港分行 主要股份过户及登记代理 OcorianManagement(Bermuda)LimitedVictoriaPlace,5thFloor 31VictoriaStreet HamiltonHM10Bermuda 香港股份过户及登记分处 悫 卓佳标准有限公司香港夏道16号 远东金融中心17楼 注册办事处 VictoriaPlace,5thFloor31VictoriaStreet HamiltonHM10Bermuda 总办事处及主要营业地点 香港九龙 观塘巧明街100号 LandmarkEast友邦九龙大楼27楼 公司网址 http://www.wingtaiproperties.com 香港联合交易所股份代号 369 集团主要投资 物业 物业发展 OMAOMA 本集团所占实际权益 100% OMAbytheSea 70% 结志街╱嘉咸街发展计划H18C 50% 粉岭粉锦公路与青山公路－古洞段交界 （粉岭丈量约份第91约地段第4076号用地） 85% 沙田显和里（沙田市地段第643号用地） 50% 物业投资及管理 LandmarkEast 100% 瑞兴中心 100% 澐瀚（若干个洋房单位及分层住宅单位） 100% 澐沣（若干个洋房单位及分层住宅单位） 100% SavileRow1号╱VigoStreet7号，伦敦 100% BrookStreet8-12号（偶数），伦敦 100% BerkeleySquare35号，伦敦 100% FleetPlace10号，伦敦 25% CavendishSquare3号，伦敦 33% GreshamStreet30号，伦敦 50% ShoeLane66号，伦敦 21% 服务式公寓投资及管理 香港逸兰铜锣湾酒店 100% 香港逸兰苏豪东服务式公寓 100% 吉隆坡逸兰武吉锡兰服务式公寓 50% 管理服务永泰地产发展 100% 逸兰酒店及公寓管理 100% ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ 财务摘要 ↑ ↑ 二零二三年百万港元 二零二二年百万港元 变动之百分比 收入 882.4 4,096.7 78% 毛利 680.7 1,572.6 57% 投资物业及金融工具之公平价值变更 (690.0) (971.0) ↑29% 除税前亏损 (768.6) (152.0) 406% 本公司股东应占亏损 (890.4) (540.0) 65% 撇除包括合营企业的投资物业与金融工具之公平价值变更及 减值拨备，股东应占核心综合溢利 197.0 658.0 70% 本公司股东应占每股亏损 基本 (0.66港元) (0.40港元) 65% 摊薄 (0.66港元) (0.40港元) 65% 每股普通股股息 中期 6.0港仙 6.0港仙 – 末期 8.0港仙 21.0港仙 62% 合计 14.0港仙 27.0港仙 48% 于十二月三十一日 二零二三年百万港元 二零二二年百万港元 变动之百分比 资产总值 33,988.1 35,499.2 4% 权益总额 26,094.6 27,327.3 5% 截至十二月三十一日止年度 五年财务摘要 下表乃本集团截至二零二三年十二月三十一日止五个年度各年之业绩及资产及负债之概要： 截至十二月三十一日止年度 二零二三年二零二二年二零二一年二零二零年二零一九年 （附注a） （附注b） 收入 882.4 4,096.7 3,423.2 2,777.8 829.5 除税前（亏损）╱溢利 (768.6) (152.0) 1,045.4 (555.1) 374.7 税项 (43.8) (171.9) (127.8) (60.8) (69.7) 本年度（亏损）╱溢利 (812.4) (323.9) 917.6 (615.9) 305.0 应占：本公司股东 (890.4) (540.0) 854.4 (674.4) 238.9 永续资本证券持有人 65.8 64.3 65.5 63.8 64.9 非控股权益 12.2 151.8 (2.3) (5.3) 1.2 (812.4) (323.9) 917.6 (615.9) 305.0 业绩百万港元百万港元百万港元百万港元百万港元 于十二月三十一日 二零二三年二零二二年二零二一年二零二零年二零一九年 资产及负债百万港元百万港元百万港元百万港元百万港元 资产总值 33,988.1 35,499.2 38,738.5 37,245.8 36,322.8 负债总值 (7,893.5) (8,171.9) (10,572.7) (9,604.8) (7,699.3) 永续资本证券 (1,491.4) (1,491.4) (1,513.4) (1,513.3) (1,513.7) 非控股权益 (163.1) (151.1) 0.5 (2.1) (7.6) 本公司股东应占权益 24,440.1 25,684.8 26,652.9 26,125.6 27,102.2 附注： (a)本集团采用追溯方式应用香港财务报告准则第9号、香港会计准则第39号、香港财务报告准则第7号、香港财务报告准则第4号及香港财务报告准则第16号的修订，目前有关采纳并无带来重大影响，而于二零二一年一月一日之期初保留溢利结余及有关比较数字均未予重列。 (b)本集团采用经修订追溯方式应用香港财务报告准则第16号，目前有关采纳并无带来重大影响，而于二零一九年一月一日之期初保留溢利结余及有关比较数字均未予重列。 主席报告 致各位股东： 二零二三年，全球和本地经济从疫情中缓慢复苏，但考虑到当前和新的地缘政治危机、中美紧张局势、加息周期以及对通胀的担忧，香港和伦敦的整体营商环境仍然充满挑战。 香港住宅市场继续受到高利率和不明朗的经济前景打击，而香港写字楼市场继续面临租金受压和高空置率的问题。伦敦写字楼市场方面，物业估价师因应高利率环境而提高资本化率，导致物业估值持续受到打击。因此，我们的租赁和发展物业的公平价值于二零二三年年底进一步被下调。二零二三年物业估值亏损净额及减值拨备总额为963,000,000港元（二零二二年为1,700,000,000港元）。包括金融工具估值亏损净额124,000,000港元（二零二二年收益净额为502,000,000港元），非现金估值净亏损总额为1,087,000,000港元，而去年为1,198,000,000港元。 撇除非现金估值亏损净额，集团于二零二三年录得股东应占核心综合溢利为197,000,000港元，而去年则为658,000,000港元，主要由于住宅物业销售下跌所致。每股核心盈利为0.15港元（二零二二年为0.49港元）。 包括非现金估值亏损净额，截至二零二三年十二月三十一日止年度，集团录得股东应占综合亏损为890,000,000港元，去年则为亏损540,000,000港元。每股亏损为0.66港元（二零二二年为0.40港元）。 经审慎考虑本集团的业务表现及财务状况后，董事会建议派发末期股息每股8.0港仙。加上中期股息每股6.0港仙，二零二三年全年派发总股息为每股14.0港仙，约占今年核心溢利96%。 在二零二三年第一季短暂复苏后，由于利率上升以及对经济复苏步伐缺乏信心，香港住宅市场进一步疲弱。我们因应市况调整价格出售屯门“UpperGoldCoast”系列的余下单位，但销售进度仍非常缓慢。二零二四年二月二十八日，香港政府宣布取消所有惩罚性印花税、暂停按揭贷款压力测试要求及提升按揭贷款比率。预计这些宽松措施加上预期的减息周期，将改善市场情绪并释放被压抑的需求，从而使市场交易量在二零二四年内逐步增加。 我们的两个住宅开发项目正在按计划进行。我们在邻近上水港铁站的中等密度住宅用地获批准兴建一幢楼高32层的住宅大厦，地基工程预计于第二季竣工。我们亦获批准在毗邻大围及显径港铁站的沙田显和里住宅项目兴建一幢楼高27层的住宅大厦，地基工程现正进行中，预计于第三季竣工。 我们的写字楼和住宅租赁物业组合产生的经常性溢利保持相对稳定。尽管九龙东地区竞争激烈且需求疲弱，我们仍能将旗舰物业LandmarkEast双子塔的出租率维持在约90%以上水平。我们于二零二三年成功获得香港绿色建筑议会有限公司颁发的“BEAM”绿建环评既有建筑铂金级及美国绿色建筑委员会颁发的“LEED”能源与环境设计先锋既有建筑铂金级两项证书，充分证明我们致力于提升建筑品质及绿色标准。 位处中环核心的开发项目的地基工程已竣工，上盖建筑工程正在进行中。这项罕有的综合用途开发项目位于嘉咸街和阁麟街之间的威灵顿街118号，将甲级写字楼、高端国际酒店、客制化的零售店铺和绿色开放空间融为一体，无缝地融合传统元素和充满活力的街头文化，为中环带来独特的维度。 于二零二三年十一月，本集团完成出售位处北京的投资物业，为集团带来约340,000,000港元现金流入，实现以成本计算的投资收益250,000,000港元，以及录得以账面价值计算的出售收益41,000,000港元。 由世界知名的巴黎酒店设计巨匠Pierre-Yve
