2023年报点评：园区业务提质增效，分布式光伏加速拓展

中新集团（601512） 证券研究报告·公司点评报告·房地产开发 2023年报点评：园区业务提质增效，分布式光伏加速拓展 盈利预测与估值 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入（百万元） 4,742 3,657 3,547 3,676 3,931 同比（%） 21.05 (22.89) (3.01) 3.66 6.93 归母净利润（百万元） 1,608 1,362 1,291 1,301 1,365 同比（%） 5.65 (15.29) (5.23) 0.84 4.90 EPS-最新摊薄（元/股） 1.07 0.91 0.86 0.87 0.91 P/E（现价&最新摊薄） 7.73 9.12 9.63 9.55 9.10 买入（维持） 2024年04月22日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 投资要点 事件：公司发布2023年年报。2023年公司实现营收36.6亿元，同比下降22.9%；归母净利润13.6亿元，同比下降15.3%，业绩符合预期。 土地出让减少等多方原因导致公司收入及毛利率下降。2023年营收同比下降22.9%，其中园区开发业务营收28.5亿元同比下降26.3%，毛利率58.4%同比下降6.3pct；绿色发展业务营收6.5亿元同比下降14.0%， 股价走势 1% -2% -5% -8% -11% -14% -17% -20% -23% -26% -29% -32% 中新集团沪深300 毛利率19.0%同比下降5.1pct。收入下降的原因主要为2023年土地出让面积减少影响，同时公用事业和环境类减排业务收入下降，而发电业务尚处布局初期。除此以外，导致业绩同比下降的原因还有：（1）税金及附加同比增长1248.7%，主要是上年同期结转已清算项目应交税金与已计提税金差异所致；（2）资产减值损失同比增加0.9亿元至1.2亿元，主要是子公司山东科臻、和顺环保预计盈利不及预期，固定资产及商誉减值增加所致。但产业投资评估增值带来的公允价值变动收益一定程度上对冲了上述影响。2023年归母净利润同比下降15.3%。 区中园业务提质增效，抢抓苏州优质资源。公司以中新智地为主要平台，立足苏州深耕长三角开展区中园项目。截至2023年末，公司累计签约落地区中园建筑面积156万方。2023年抢抓苏州优质资源，新增落地了太仓璜泾、常熟昆承湖等区中园项目。2023年已交付区中园项目实现综合出租率75%，其中镇江一期项目交付一年内出租率超90%。 分布式光伏加速拓展。2023年6月，中新公用正式更名为中新绿发。新 能源业务方面：公司以分布式光伏为主攻方向，充分挖掘园区载体资源。 和固德威、旭杰科技、新加坡益阁新能源、双杰电气、港华能源、协鑫智慧能源等行业知名企业成立合资公司。截至2023年末，中新绿能及中新春兴、中新旭德等公司累计完成并网474MW，同比增长355.8%，在建项目211MW，持续为300余家企业提供可再生清洁电力。 多层次布局产业投资，板块联动赋能园区开发。基金投资方面：2023年公司新增认缴投资基金10支，认缴金额9亿元；促成37个项目落户各园区，拉动投资规模近125亿元。截至2023年末，公司累计认缴投资47支外部市场化基金，合计认缴金额近42亿元，累计拉动各园区总投 资605亿元。科创直投方面：2023公司设立了规模3亿元的园创二期 基金，关注投资“专精特新”项目。截至2023年末，公司累计投资科 技类项目36个，累计投资金额5.6亿元，拉动总投资58.6亿元。 盈利预测与投资评级：公司园区开发业务稳定，尽管受地产下行影响，收入下降，但光伏业务高速发展，未来有望进入收获期，带动公司重回增长轨道。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母 净利润预测为12.9/13.0亿元（前值为20.1/22.3亿元），预计2026年归母净利润为13.7亿元。对应的EPS为0.86/0.87/0.91元，对应的PE为9.6X/9.6X/9.1X，维持“买入”评级。 风险提示：苏州及周边地区经济发展停滞风险；土地市场下行风险；宏观经济环境及政策风险。 2023/4/242023/8/222023/12/202024/4/18 市场数据收盘价(元) 8.29 一年最低/最高价 6.46/10.78 市净率(倍) 0.87 流通A股市值(百万元) 12,425.80 总市值(百万元) 12,425.80 基础数据每股净资产(元,LF) 9.49 资产负债率(%,LF) 45.47 总股本(百万股) 1,498.89 流通A股(百万股) 1,498.89 相关研究 《中新集团(601512)：2023中报点评区中园业务开启轻资产转型，光伏项目稳步拓展》 2023-08-26 《中新集团(601512)：园区开发龙头地位稳固，新能源及投资业务高速发展》 2023-06-27 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 1/3 公司点评报告 中新集团三大财务预测表 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 18,153 18,569 19,017 19,690 营业总收入 3,657 3,547 3,676 3,931 货币资金及交易性金融资产 3,869 3,657 3,829 3,947 营业成本(含金融类) 1,800 1,704 1,768 1,884 经营性应收款项 2,249 2,347 2,420 2,567 税金及附加 156 106 129 138 存货 11,583 12,089 12,267 12,649 销售费用 15 14 15 16 合同资产 186 192 195 204 管理费用 284 248 257 275 其他流动资产 266 284 305 323 研发费用 19 14 15 16 非流动资产 16,883 17,807 18,591 19,297 财务费用 179 181 187 190 长期股权投资 3,383 3,490 3,580 3,655 加:其他收益 115 71 74 79 固定资产及使用权资产 1,939 1,796 1,678 1,592 投资净收益 358 319 312 307 在建工程 594 570 550 535 公允价值变动 326 293 282 270 无形资产 174 178 182 185 减值损失 (116) (45) (36) (29) 商誉 91 71 55 45 资产处置收益 11 11 11 12 长期待摊费用 12 11 10 10 营业利润 1,897 1,928 1,949 2,051 其他非流动资产 10,690 11,690 12,535 13,275 营业外净收支 115 44 40 35 资产总计 35,036 36,376 37,608 38,988 利润总额 2,012 1,972 1,988 2,086 流动负债 8,302 8,315 8,241 8,270 减:所得税 482 454 457 480 短期借款及一年内到期的非流动负债 1,617 1,479 1,401 1,362 净利润 1,530 1,518 1,531 1,606 经营性应付款项 1,887 1,916 1,924 2,002 减:少数股东损益 168 228 230 241 合同负债 1,855 1,875 1,856 1,847 归属母公司净利润 1,362 1,291 1,301 1,365 其他流动负债 2,942 3,045 3,060 3,060 非流动负债 7,627 7,857 8,071 8,275 每股收益-最新股本摊薄(元) 0.91 0.86 0.87 0.91 长期借款 5,053 5,036 5,016 4,996 应付债券 1,998 2,198 2,398 2,598 EBIT 1,500 1,529 1,565 1,680 租赁负债 69 105 126 137 EBITDA 1,909 4,051 4,159 4,300 其他非流动负债 507 518 530 544 负债合计 15,929 16,171 16,312 16,545 毛利率(%) 50.78 51.94 51.91 52.06 归属母公司股东权益 14,219 15,090 15,951 16,857 归母净利率(%) 37.25 36.39 35.40 34.73 少数股东权益 4,887 5,115 5,345 5,586 所有者权益合计 19,106 20,205 21,296 22,442 收入增长率(%) (22.89) (3.01) 3.66 6.93 负债和股东权益 35,036 36,376 37,608 38,988 归母净利润增长率(%) (15.29) (5.23) 0.84 4.90 现金流量表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 重要财务与估值指标 2023A 2024E 2025E 2026E 经营活动现金流 1,763 3,280 3,586 3,491 每股净资产(元) 9.49 10.07 10.64 11.25 投资活动现金流 (1,649) (2,834) (2,779) (2,740) 最新发行在外股份（百万股 1,499 1,499 1,499 1,499 筹资活动现金流 125 (659) (636) (634) ROIC(%) 4.23 4.14 4.07 4.19 现金净增加额 240 (213) 171 117 ROE-摊薄(%) 9.58 8.55 8.16 8.10 折旧和摊销 409 2,522 2,594 2,620 资产负债率(%) 45.47 44.46 43.37 42.44 资本开支 (951) (85) (143) (216) P/E（现价&最新股本摊薄） 9.12 9.63 9.55 9.10 营运资本变动 105 (475) (271) (485) P/B（现价） 0.87 0.82 0.78 0.74 ） 数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，预测均为东吴证券研究所预测。 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2/3 特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不 应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 东吴证券研究所苏州工业园区星阳街5号邮政编码：215021 传真：（0512）62938527 公司网址：http://www.dwzq.com.cn 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更