政策盘点丨稳市场、防风险、促转型，地方六大重点举措支持住房消费

政策盘点|稳市场、防风险、促转型，地方六大重点举措支持住房消费 今年以来，我国经济内生动能继续修复，但当前外部环境复杂性、严峻性、不确定性上升，经济持续回升向好的基础仍不牢固，房地产的平稳发展对于经济的稳步运行至关重要。一季度，中央和监管部门频繁释放积极信号，明确要“进一步优化房地产政策”，各地“因城施策”保持一定频次，核心城市政策效果逐渐显现，但房地产市场整体仍有调整压力，预计短期房地产供需两侧政策将持续优化调整，且节奏有望加快，进一步稳定市场预期。 1、中央：明确进一步优化房地产政策，稳市场、防风险、促转型政策或持续发力 表：2022年以来《政府工作报告》中房地产政策对比 时间 房住不炒 防风险 促需求 稳投资 住房保障 新模式 其他 2024 坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展 满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。 稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造 加大保障性住房建设和供给 适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。 完善“人地钱”挂钩政策完善商品房相关基础性制度 2023 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 房地产市场风险隐患较多有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展 支持刚性和改善性住房需求因城施策促进房地产市场健康发展 解决好新市民、青年人等住房问题，加快推进老旧小区和危旧房改造 加强住房保障体系建设扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设 建立实施房地产长效机制稳地价、稳房价、稳预期 2022 继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展 坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设 探索新的发展模式 资料来源：中指研究院综合整理 今年《政府工作报告》针对房地产的政策整体延续了上年末中央经济工作会议对楼市的定调，重点提及要标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等方面，明确提出要“优化房地产政策”。3月22日，国常会提出“要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推 动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展”，各地需求端支持政策有望加速跟进。 一季度，多个部委从支持房地产项目融资、推进“三大工程”建设、降低购房成本等方面落地相关举措。两会民生主题记者会上，住建部倪虹部长对今年房地产政策优化方向给出了更加详尽的要求，从稳市场、防风险、促转型三个维度提出了具体举措：第一，稳市场，城市政府要用好调控自主权；第二，防风险，一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求；第三，促转型，让人民群众能够安居乐业。 整体来看，2024年房地产工作将围绕稳市场、防风险和促转型展开，同时可以看到，防范化解房地产风险位列《政府工作报告》中防范化解重点领域风险的首位，这也意味着“防风险”将是2024年房地产工作任务中的重中之重。 防风险：一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，融资协调机制持续落实 今年年初，住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，随后各地政府及银行金融机构积极跟进对接，2月末住建部、金融监管总局联合召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议，强调“按照协调机制‘应建尽建’原则，3月15日前，地级及以上城市要建立融资协调机制，既要高质量完成‘白名单’推送，又要高效率协调解决项目的难点问题”。根据住建部披露数据，全国31个省份和新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制，所有地级及以上城市（不含直辖市）已建立城市房地产融资协调机制。3月8日，住建部明确涉及“白名单”的6000多个项目中，其中82%是民营和混合所有制企业的项目。截至3月31日，各地 推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发 放1554.1亿元。融资协调机制的加快建立，有利于房地产企业特别是部分民企的现金流改善。与此同时，随着项目资金逐渐落位，项目的建设也将加速推进，整体对市场的正向影响也有望进一步显现。 除此之外，1月24日，中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确“2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。”经营性物业贷款可用于偿还房企集团存量贷款及公开市场债务，有利于促进存量资产的盘活，也有利于为拥有经营性物业的企业提供更多资金支持，缓解债务压力。 稳市场：系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给 年初，金融监管总局领导强调“落实首套房贷利率政策动态调整机制，配合城市政府因城施策调整房贷利率政策下限，优化房贷、消费贷、经营贷等个人贷款的利率关系，支持房地产市场平稳健康发展”。2月央行5年期以上LPR大幅下调25个基点（是5年期以上LPR历史上的最大单次降幅），继续引导地方降低房贷利率，降低购房者置业成本。 今年《政府工作报告》中明确指出要“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。3月22日，国常会提出“进一步优化房地产政策”“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给”，整体表述更为积极。同时，住建部倪虹部长在两会民生主题记者会上指出稳定房地产市场，城市政府要用好调控自主权，继续强调“因城施策、精准施策、一城一策”。预计今年各地供需两端政策将继续优化调整，特别是针对多样化改善需求的政策支持力度或有加大。 促转型：加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度 2021年中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”以来，近两年行业新发展模式的探索持续深化。今年《政府工作报告》提出“加快构建房地产发展新模式”，与去年中央经济工作会议提法一致，房地产发展新模式从最初的“探索”到推动新旧模式“平稳过渡”，再到“加快构建”，表明当前房地产发展新模式的内涵已经逐渐清晰。3月9日，在两会民生主题记者会上，住建部倪虹部长再次从理念、机制和落实上阐述了如何构建房地产发展新模式。理念上，坚持“房住不炒”定位，完善“保障+市场”住房供应体系，预计今年保障性住房建设仍将加快推进。机制上，一是建立“人、房、地、钱”要素联动机制，以人定房，以房定地、以房定钱，同时提到抓手就是指导各地编制好住房发展规划。二是，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，倪虹部长再次提及“在供应方面，改革完善商品房的开发、融资、销售等基础性的制度”，明确提出“要有力有序推进现房销售”。预计未来土地管理制度、住房交易制度、住房保障制度、住房金融制度、住房税收制度等多个方面将迎来与新阶段新模式相适应的制度完善与改革。 此外，住建部在《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》中明确提到要“以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求”。同时，住建部在福州和西安先后召开保障性住房建设工作现场会，强调“尽快出台规划建设保障性住房的实施办法和相关配套政策”，“加快形成‘实施一批、储备一批、谋划一批’的项目滚动推进机制”。整体来看，各地配售型保障房相关政策落地及配售型保障房建设速度有望进一步加快，今年保障 性住房供给量仍将继续增加，以更好地满足居民住房需求。 “三大工程”仍是重点工作，2024年重在抓开工建设，推动各项工作实质见效。去年底央行重启PSL，去年12月至今年1月共净投放5000亿元，可以为政策性银行发放“三大工程”建设项 目贷款提供中长期低成本资金支持。数据显示，截至3月7日，国开行已发放城中村改造专项借款 614亿元，涉及北京、上海、广州、武汉等33个城市的271个项目，惠及城中村居民约36万户， 支持建设安置房69.5万套。截至3月11日，农发行共发放城中村改造专项借款567.46亿元，签 订借款合同累计金额4948.67亿元，惠及村(居)民29.8万户，建设安置房54.8万套。随着资金不断落位，“三大工程”建设将加速推进，也将在稳投资、稳需求等方面发挥更大的作用。 2.地方：一线城市放松限购，多地优化公积金贷款政策、阶段性取消贷款利率下限 根据中指监测，2024年一季度全国有近90省市（县）出台政策超100条。春节前，一线城市接连放松限购政策，3月底北京进一步优化了执行3年的离婚限购政策，上海、深圳对70/90政策进行优化，信号意义明显，预计2024年政策环境将保持宽松，且有望持续加力。 今年以来，二三线城市继续从取消限购、完善二套房认定标准、优化公积金贷款政策、优化限售、发放购房补贴等方面促进住房需求释放，1月底苏州全面取消限购，3月14日，杭州取消了二手房限购政策，进一步提振市场信心。 200 150 次100 111 158 145 图：2022年以来各地因城施策频次 151 999892 56 82 503435 21 4651 60596862 57 383640 5154 554842 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月 2022 2023 2024 表：2024年以来主要政策类型出台频次对比 月份合计 优化限购 优化限贷 优化限售 调整公积金 优化限价 购房补贴 优化预售资金监管 引才及落户 1月 48 8 6 3 19 0 21 4 4 2月 42 2 3 1 16 2 16 1 3 3月 56 4 2 0 29 0 10 1 2 注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。 表：2024年一季度部分省市放松四限政策主要举措 关键政策 具体内容 优化限购 上海奉贤区、青浦区（1.13）：与用工单位签订二年及以上劳动（聘用）合同且在本单位工作满一年、按规定在沪缴纳职工社保/个税满3年及以上、在本市无住房的非沪籍人才，同时符合单位条件及个人条件的，可购买相应区域住房1套。广州（1.27）：在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上住房不限购。居民家庭将自有住房用作租赁住房，或在存量房交易系统挂牌计划出售的，购房时相应核减家庭住房套数。 苏州（1.30）：据市场消息，苏州全面放开限购。 上海（1.30）：在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。北京通州区（2.6）：京籍家庭购通州区住房不再需要3年以上通州户籍或近3年在通州缴纳社保/个税（仍需要通州户籍或通州劳动关系），非京籍家庭购房不再需要3年社保/个税要求。深圳（2.7）：本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）购房取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。非本市户籍居民家庭及成年单身人士 （含离异）提供购房之日前3年（原为5年）在本市连续缴纳个税或社保证明的，限购1套住房。 杭州（3.14）：在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。北京（3.27）：离婚后购房不再受离婚年限限制。 优化限贷 南京（2.29）：放开第三套房贷款，名下无贷款按首套政策，仅一套贷款未结清按二套政策。苏州（2.29）：放开第三套房贷款，名下无贷款按首套政策，仅一套贷款未结清按二套政策。此外，洛阳