地产月度数据跟踪：趋势仍走低，边际有修复，继续关注政策

地产月度数据跟踪： 趋势仍走低，边际有修复，继续关注政策 毛磊投资咨询从业资格号：Z0011222Maolei013138@gtjas.com王笑投资咨询从业资格号：Z0013736Wangxiao019787@gtjas.com 报告导读： ◼摘要： 房价延续下跌及房企的出险舆情仍对市场情绪有压制，同时受去年基数走高拖累，前两月地产链条数据整体继续走弱。销售、新开工面积、竣工面积、施工面积同比增速均较去年增速下行，仅地产投资同比降幅收窄。而地产投资的改善或与去年四季度土地购置改善有关。房企资金方面，开年以来房企资金来源跌幅继续扩大，主要受销售走弱拖累。而金融支持地产发展的融资协调机制的建立，房企“白名单”的推出，使得贷款与自筹资金跌幅有所收窄。高频数据来看，春节后销售出现改善，尤以二手房更为明显。价格方面，虽然新房、二手房价格同比跌幅继续扩大，但环比出现跌幅收窄趋势。部分地区土拍溢价率走高。3月22日，国常会再次强调房地产地位，要求促进房地产市场平稳健康发展，提出要系统谋划相关支持政策。整体看，在前期各地累积政策落地，叠加宽松预期升温情况下，3月中下旬以来国内房地产市场出现局部回暖，但趋势改善的持续性仍有不确定性。 （正文） 1.前两月地产数据低位继续回调 房价延续下跌及房企的出险舆情仍对市场情绪有压制，同时受去年基数走高拖累，前两月地产链条数据整体继续走弱。销售、新开工面积、竣工面积、施工面积同比增速均较去年增速下行，仅地产投资同比降幅收窄。而地产投资的改善或与去年四季度土地购置改善有关。 2.投资端：建安拖累明显 2024年1-2月，房地产开发投资额同比-9%(前值-12.5%)，降幅较2023全年-9.6%小幅收窄0.6个百分点。截至到2月，房地产投资累计1.18万亿元，2023年同期1.37万亿元，2022年同期为1.45万亿元。 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 2.1开竣工：悉数下行 1-2月，新开工面积增速-29.7%(前值-10.3%)，跌幅扩大。截至到2月，新开工面积累计0.9亿平米，2023年同期2.4亿平米，2022年同期为3亿平米。 1-2月，施工面积增速-11%(前值-7.2%)。竣工面积1-2月增速-20.2%(前值15.3%)。 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 从新开工领先指标土地购置数据看，去年6月以来增速回落，对今年新开工存在下行压力。由于2021年以来新开工持续走低，滞后两年半的竣工也有回落压力。 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 2.2地产投资增速改善或由于土地购置推动 房地产开发投资（主要由土地购置费和建安费用组成）是地产数据中是为数不多的数据好于去年的分项，与新开工、施竣工环节的走弱出现背离。从房地产投资数据的结构来看，截至最新的2月，房地产投资所包含的分项中，其他费用(土地购置为主)占房地产投资的比重为35.9%；建安投资占房地产投资比重为63.4%。 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 截至到2月，房地产投资中，建筑工程累计同比-9%，安装工程累计同比-18.2%，设备、工器具购置累计同比-24.4%，其他费用累计同比-7.6%。贡献情况来看，1-2月，其他费用拉动地产投资-1.9个百分点，建安投资拉动地产投资-6.9点，设备、工器具购置拉动地产投资-0.2个点。 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 3.销售端：1、2月转弱，但高频数据环比改善 1-2月，房地产销售面积增速-20.5%(前值-12.7%)，降幅较2023全年的-8.5%扩大了12个百分点。截至到2月，商品房销售面积累计1.1亿平米，2023年同期1.5亿平米，2022年同期为1.6亿平米。 1-2月，商品房销售额当月增速-29.3%(前值-17.1%)。截至到2月，商品房销售金额累计1.06万亿元，2023年同期1.54万亿元，2022年同期为1.55万亿元。 新房销售弱势环境下，按6个月销售均值计算的狭义库存出清周期为8.06个月，延续回升。 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 高频数据方面，3月30大城市商品房销售数据来看，一线、二线、三线城市增速分别录得-39%、-47.6%、-53%，跌幅延续了开年以来较去年整体扩大的趋势，显示新房销售延续低迷，且三线城市销售依然表现最弱。不过分时间段看，三月下半月较上半月降幅明显收窄，这可能与近半个多月来，部分热点城市如深圳、上海等地住房尤其是二手住房销售改善，市场对后期楼市预期有所修复所致。 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 二手房方面，相对新房表现更好，13个重点城市春节后二手房成交逐步超越疫情三年均值和2019年，当然由于2023年前期二手房销售是近几年的新高，因此从同比来看依然较去年录得下跌。二手房整体呈现转暖，主要原因是受到包括一线城市在内的地产限购政策放松，LPR调降等降低购房成本措施导致。 资料来源：Wind，国泰君安期货研究 资料来源：Wind，国泰君安期货研究 4.资金端：房企资金来源跌幅扩大，主要受销售走弱拖累 从房企资金来源方面，前2个月，房企资金来源累计1.62万亿元，累计同比-24.1%(前值-13.6%)，降幅较2023年12月有所扩大，主要是房企资金来源中的分项“其他资金”(主要包括定金、预收款和个人按揭贷款)拖累所致。分项来看，国内贷款累计同比-10.3%(前值-9.9%)，利用外资累计同比7.4%(前值-39.1%)，自筹资金累计同比-15.2%(前值-19.1%)，包含定金、预收款和个人按揭贷款的其他资金累计同比-33.3%(前值-11.1%)。 当前房企资金来源依旧走弱，主要受到偏弱的地产销售影响，导致房企资金回笼不畅。不过，由于央行、住建部频频表态支持金融支持房地产合理融资需求，具体到今年1月房地产融资协调机制建立，房企白名单落地，故1-2月份利用外资、自筹资金累计降幅出现改善。 资料来源：Wind，国泰君安期货研究 资料来源：Wind，国泰君安期货研究 从居民信用端数据来看，2月居民新增中长贷再度转为负增长，与商品房销售走弱对应。 资料来源：Wind，国泰君安期货研究 资料来源：Wind，国泰君安期货研究 5.土地市场略有修复 从全国成交土地规划建筑面积1-2月同比-3.6%，前值为-11.1%，跌幅收窄。 从土地溢价率数据来看，由于一些城市推出优质地块，杭州拍出了多宗超高溢价地块，北京近期出现多宗地块触顶成交的现象。苏州、宁波、厦门三地均诞生了单价新“地王”，其中，最高楼面价超过6.5万元/平方米，最高溢价率达40.8%。随着土拍升温，100大中城市成交土地溢价率上升。 资料来源：Wind，国泰君安期货研究 资料来源：Wind，国泰君安期货研究 6.房价：同比低位继续走弱，环比有所改善 房价数据来看，2月，70个大中城市新房价格同比上涨城市数13个(前值17个)，下降57个(前值53个)，持平0个(前值0个)。从价格来看，2024年2月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-1.9%。分城市看，各能级城市新房价格同比降幅呈扩大趋势。二手住宅方面，销售价格同比-5.1%(降幅较前值扩大0.7个百分点)。 不过从环比来看，则有所改善。3月，百城样本住宅价格环比上涨城市43个(前值40个)，下跌城市 35个(前值38个)，环比持平城市22个(前值22个)。2024年2月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比-0.37%，前值-0.36%。二手住宅方面，销售价格环比-0.6%，降幅较前值收窄0.1个百分点。 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 二手房房价环比降幅已连续两个月收窄，历史上房价环比是领先指标，一般房价环比领先于房价同比3-6个月左右，结合高频销售数据看，后期有一定改善可能。 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 中原二手住宅价格指数来看，四大一线城市最新的12月二手房价格较最高点变化幅度分别为上海(-19.4%)、北京(-17.4%)、深圳(-30.9%)、广州(-18.4%)。 从市场预期来看，截至最新的2023年四季度，预计房价上升比例12%(前值13.5%)，预期房价下降比例20.2%(前值18.8%)。预期房价不变占比53.9%(前值54.4%)。 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 7.政策：“322”国常会再提稳地产“系统谋划相关支持政策” 今年以来，房地产政策延续了托底与防风险基调，避免过度刺激出现新一轮泡沫，但由于部分房企出险，新房销售偏弱，一些优化扶持政策也有针对性的持续落地。包括房企融资端、居民销售端、以及长期政策与制度建设方面共同推进。在3月22日召开的国常会上，政策面进一步指出房地产“事关经济社会发展大局”，明确“系统谋划相关支持政策”。在1月一线城市有限松绑，2月5年期LPR下调，3月杭州全面取消二手房限购等一些政策落地后，近期涉及一线城市的住房限购限贷政策小作文不断，后期继续关注地产需求端优化政策进一步落地的可能性。此外，长期制度方面继续关注“市场+保障”的住房供应体系的建设进展。 本公司具有中国证监会核准的期货交易咨询业务资格 本内容的观点和信息仅供国泰君安期货的专业投资者参考。本内容难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。若您并非国泰君安期货客户中的专业投资者，请勿阅读、订阅或接收任何相关信息。本内容不构成具体业务或产品的推介，亦不应被视为相应金融衍生品的投资建议。请您根据自身的风险承受能力自行做出投资决定并自主承担投资风险，不应凭借本内容进行具体操作。 分析师声明 作者具有中国期货业协会授予的期货投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的期货标的的价格可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的研究服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为做出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 版权声明 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安期货研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应