地产月度数据跟踪：趋势仍走低，边际有修复，继续关注政策

期货研究 宏 观2024年4月8日 研究 地产月度数据跟踪： 趋势仍走低，边际有修复，继续关注政策 国 泰毛磊投资咨询从业资格号：Z0011222Maolei013138@gtjas.com 君 安王笑投资咨询从业资格号：Z0013736Wangxiao019787@gtjas.com 期报告导读： 货 研究 所摘要： 房价延续下跌及房企的出险舆情仍对市场情绪有压制，同时受去年基数走高拖累，前两月地产链条数据整体继续走弱。销售、新开工面积、竣工面积、施工面积同比增速均较去年增速下行，仅地产投资同比降幅收窄。而地产投资的改善或与去年四季度土地购置改善有关。房企资金方面，开年以来房企资金来源跌幅继续扩大，主要受销售走弱拖累。而金融支持地产发展的融资协调机制的建立，房企“白名单”的推出，使得贷款与自筹资金跌幅有所收窄。高频数据来看，春节后销售出现改善，尤以二手房更为明显。价格方面，虽然新房、二手房价格同比跌幅继续扩大，但环比出现跌幅收窄趋势。部分地区土拍溢价率走高。3月22日，国常会再次强调房地产地位，要求促进房地产市场平稳健康发展，提出要系统谋划相关支持政策。整体看，在前期各地累积政策落地，叠加宽松预期升温情况下，3月中下旬以来国内房地产市场出现局部回暖，但趋势改善的持续性仍有不确定性。 （正文） 1.前两月地产数据低位继续回调 房价延续下跌及房企的出险舆情仍对市场情绪有压制，同时受去年基数走高拖累，前两月地产链条数据整体继续走弱。销售、新开工面积、竣工面积、施工面积同比增速均较去年增速下行，仅地产投资同比降幅收窄。而地产投资的改善或与去年四季度土地购置改善有关。 图1：地产数据当月同比概览 2024-02 2023-12 2023-11 2023-10 2023-09 2023-08 2023-07 2023-06 2023-05 2023-04 2023-03 投资 -9.0 -12.5 -10.6 -11.3 -11.3 -11.0 -12.2 -10.3 -10.5 -7.3 -5.9 -29.7 -10.3 -21.2 -23.2 -23.4 -24.4 -24.5 -24.3 -22.6 -21.2 -19.2 新开工 -11.0 -7.2 -7.2 -7.3 -7.1 -7.1 -6.8 -6.6 -6.2 -5.6 -5.2 施工竣工 -20.2 15.3 17.9 19 19.8 19.2 20.5 19.0 19.6 18.8 14.7 -12.7 -8.0 -7.8 -7.5 -7.1 -6.5 -5.3 -0.9 -0.4 -1.8 销售面积 -20.5 -29.3 -17.1 -5.2 -4.9 -4.6 -3.2 -1.5 1.1 8.4 8.8 4.1 销售额 资料来源：Wind、国泰君安期货研究 2.投资端：建安拖累明显 2024年1-2月，房地产开发投资额同比-9%(前值-12.5%)，降幅较2023全年-9.6%小幅收窄0.6个 百分点。截至到2月，房地产投资累计1.18万亿元，2023年同期1.37万亿元，2022年同期为1.45万亿元。 图2：地产投资当月同比-9%图3：房屋新开工当月同比-29.7% 20% 40% 15% 30% 10% 20% 5% -9.0% 10%0% 0%-5% -10%-20% 房地产开发投资月同比(2021年为两年平均)房地产新开工面积月同比(2021年为两年平均) -30% -15% -40% -20% -50% -25% -60% 16-2 16-1117-818-519-219-1120-821-522-222-11 23-8 16-0216-1217-1018-0819-0620-0421-0221-1222-1023-08 -10% 资料来源：Wind、国泰君安期货研究资料来源：Wind、国泰君安期货研究 2.1开竣工：悉数下行 1-2月，新开工面积增速-29.7%(前值-10.3%)，跌幅扩大。截至到2月，新开工面积累计0.9亿平米， 2023年同期2.4亿平米，2022年同期为3亿平米。 1-2月，施工面积增速-11%(前值-7.2%)。竣工面积1-2月增速-20.2%(前值15.3%)。 图4：施工面积累计同比-11%图5：竣工面积累计同比-20.2% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 施工月同比(2021年为两年平均) -11.0% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 竣工月同比(2021年为两年平均) -20.2% 资料来源：Wind、国泰君安期货研究资料来源：Wind、国泰君安期货研究 从新开工领先指标土地购置数据看，去年6月以来增速回落，对今年新开工存在下行压力。由于2021 年以来新开工持续走低，滞后两年半的竣工也有回落压力。 图6：土地购置增速预示新开工将转为回落图7：新开工预示竣工转弱 %房屋新开工同比(12月移动平均) 30成交土地规划建面(住宅)当月同比(12月移动平均,领 % 140 竣工月同比(12MMA,数据滞后2年3个季度) 30%新开工月同比(12MMA) 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 先半年) 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 2012-02 2012-08 2013-02 2013-08 2014-02 2014-08 2015-02 2015-08 2016-02 2016-08 2017-02 2017-08 2018-02 2018-08 2019-02 2019-08 2020-02 2020-08 2021-02 2021-08 2022-02 2022-08 2023-02 2023-08 2024-02 -60 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 资料来源：Wind、国泰君安期货研究资料来源：Wind、国泰君安期货研究 2.2地产投资增速改善或由于土地购置推动 房地产开发投资（主要由土地购置费和建安费用组成）是地产数据中是为数不多的数据好于去年的分项，与新开工、施竣工环节的走弱出现背离。从房地产投资数据的结构来看，截至最新的2月，房地产投资所包含的分项中，其他费用(土地购置为主)占房地产投资的比重为35.9%；建安投资占房地产投资比重为63.4%。 图8：土地购置占房地产投资的比重为35.9%图9：地产投资中土地购置增速表现最稳定 100% 80% 60% 40% 20% 房地产投资分项占比 建安投资设备、工器具购置投资其他费用(土地购置为主)% 60 50 40 30 20 10 0 房地产开发投资完成额累计同比 建筑工程安装工程 设备、工器具购置其他费用 -10 2010-02 2010-09 2011-04 2011-11 2012-06 2013-01 2013-08 2014-03 2014-10 2015-05 2015-12 2016-07 2017-02 2017-09 2018-04 2018-11 2019-06 2020-01 2020-08 2021-03 2021-10 2022-05 2022-12 2023-07 2024-02 0%-20 -30 资料来源：Wind、国泰君安期货研究资料来源：Wind、国泰君安期货研究 截至到2月，房地产投资中，建筑工程累计同比-9%，安装工程累计同比-18.2%，设备、工器具购置累计同比-24.4%，其他费用累计同比-7.6%。贡献情况来看，1-2月，其他费用拉动地产投资-1.9个百分点，建安投资拉动地产投资-6.9点，设备、工器具购置拉动地产投资-0.2个点。 图10：建安投资对地产投资拖累最明显图11：去年四季度土地购置数据改善 %建安拉动设备、工器具购置拉动%全国成交土地规划建筑面积:当月同比(2021年为两年平均) 32 27 22 17 12 7 2 -3 -8 -13 -18 其他费用拉动房地产开发投资:累计同比 100土地购置费:累计同比80 60 40 20 0 -20 -40 -60 2016-12 2017-04 2017-07 2017-10 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-04 2020-07 2020-10 2021-02 2021-05 2021-08 2021-11 2022-03 2022-06 2022-09 2022-12 2023-04 2023-07 2023-10 2024-02 8-02 05 8 -80 资料来源：Wind、国泰君安期货研究资料来源：Wind、国泰君安期货研究 3.销售端：1、2月转弱，但高频数据环比改善 1-2月，房地产销售面积增速-20.5%(前值-12.7%)，降幅较2023全年的-8.5%扩大了12个百分点。 截至到2月，商品房销售面积累计1.1亿平米，2023年同期1.5亿平米，2022年同期为1.6亿平米。 1-2月，商品房销售额当月增速-29.3%(前值-17.1%)。截至到2月，商品房销售金额累计1.06万亿元，2023年同期1.54万亿元，2022年同期为1.55万亿元。 新房销售弱势环境下，按6个月销售均值计算的狭义库存出清周期为8.06个月，延续回升。 图12：商品房销售增速再度走低图13：库存出清周期延长 80% 商品房销售额月同比(2021年为两年平均) 商品房销售面积月同比(2021年为两年平均) 月 9 狭义库存出清周期(按6个月销售均值计算) 60% 87 40% 6 20%5 0%4 3 -20%2 -40%1 2012-06 2012-12 2013-06 2013-12 2014-06 2014-12 2015-06 2015-12 2016-06 2016-12 2017-06 2017-12 2018-06 2018-12 2019-06 2019-12 2020-06 2020-12 2021-06 2021-12 2022-06 2022-12 2023-06 2023-12 -60%0 资料来源：Wind、国泰君安期货研究资料来源：Wind、国泰君安期货研究 高频数据方面，3月30大城市商品房销售数据来看，一线、二线、三线城市增速分别录得-39%、-47.6%、 -53%，跌幅延续了开年以来较去年整体扩大的趋势，显示新房销售延续低迷，且三线城市销售依然表现最弱。不过分时间段看，三月下半月较上半月降幅明显收窄，这可能与近半个多月来，部分热点城市如深圳、上海等地住房尤其是二手住房销售改善，市场对后期楼市预期有所修复所致。 图14：春节后新房销售从低位修复图15：今年30大城市商品房销售同比增速跌幅扩大 万平米30大中城市周度商品房成交面积 %30大中城市商品房成交面积月同比 700 1.5 (2021年为两年平均) 600 2020年2021年2022年2023年2024年一线二线三线 1 500 400 300 200 0.5 0 -0.5 2019-2 2019-5 2019-8 2019-11 2020-2 2020-5 2020-8 2020-11 2021-2 2021-5 2021-8 2021-11 2022-2 2022-5 2022-8 2022-11 2023-2 2023-5 2023-8 2023-11 2024-2 100-1 0 1357911131517192123252729313335373941434547495153 资料来源：Wind、国泰君安期货研究资料来源：Wind、国泰君安期货研究 二手房方面，相对新房表现更好，13个重点城市春节后二手房成交逐步超越疫情三年均值和20