万科企业2023年度报告

万科企业股份有限公司 （于中华人民共和国注册成立的股份有限公司） （股份代号:2202） 2023 年报 重要提示： 1.本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2023年度报告（以下简称“本报告”）内容的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 2.本报告已经公司第二十届董事会第五次会议（以下简称“本次会议”）审议通过。非执行董事辛杰先生因公务原因未能亲自出席本次会议，授权非执行董事黄力平先生代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他董事均亲自出席了本次会议。 3.本报告之财务报告已经毕马威会计师事务所审计并出具了标准无保留意见的审计报告。 4.董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。 5.公司2023年度分红派息方案：当前行业正在经历深度调整，经过综合考量，2023年度公司不派发股息，不送红股，也不进行资本公积金转增股本。2023年度分红派息预案还需提交公司年度股东大会以特别决议方式审议批准。 6.本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 7.本集团目前面临的主要风险及应对措施，敬请投资者查阅“第五节公司治理报告暨企业管治报告”。 8.本报告中金额货币币种未做特别说明均指人民币。 本报告分别以中英文两种文字编制，在对本报告（除按国际财务报告准则编制的财务报告外）的理解发生歧义时，以中文文本为准，按照国际财务报告准则编制的财务报告以英文文本为准。 目录 第一节 致股东 4 第二节 公司简介和主要财务指标 6 第三节 会计资料和财务指标摘要 9 第四节 董事会报告 11 第五节 公司治理报告暨企业管治报告 106 第六节 重要事项 153 第七节 股份变动及股东情况 166 第八节 监事会报告 176 第九节 债券相关情况 180 第十节 财务报告 191 释义 释义项释义内容 本公司、公司指万科企业股份有限公司 万科、集团、本集团指万科企业股份有限公司及其附属公司 万物云指万物云空间科技服务股份有限公司，系全域空间服务提供商。旗下主要包括归属社区空间服务的万科物业、归属商企空间服务的万物梁行、归属城市空间服务的万物云城、提供AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（流程即服务）解决方案服务的万睿科技等。 印力集团指印力集团控股有限公司（SCPGHoldingsCo.,Ltd，在开曼群岛注册）， 是本集团的联营企业，专注于购物中心投资、开发和运营管理。 万纬物流指万科物流发展有限公司，系本集团物流仓储服务及供应链解决方案平 台。 泊寓指珠海市泊寓公寓管理有限公司，致力于为城市居民提供一站式居住解决方案，泊寓也是本集团旗下长租公寓品牌。 BG指BusinessGroup的缩写，指事业集团，目前包括南方区域BG、上海区域BG、北京区域BG、西南区域BG、西北区域BG、华中区域BG、东北区域BG及商业BG、物业BG（万物云）。 BU指BusinessUnit的缩写，指事业部，目前包括物流BU、长租公寓BU、海外BU、酒店与度假BU等。 “5+2”装配式建造体系指五大建造方法：①系统模板、②全混凝土外墙、③装配式内隔墙、④爬 架、⑤穿插提效；两大装配式应用：①装配式装修、②适度预制。 “蝶城”指万物云战略性选择的街道，其中：万物云拥有多个在管物业，同时员工 可在20至30分钟内往返在管物业之间。通过聚焦浓度，从而实现协同运营，达到规模经济。 REITs或REIT指RealEstateInvestmentTrusts的缩写，即不动产投资信托基金。中国证监会指中国证券监督管理委员会 深交所指深圳证券交易所 联交所指香港联合交易所有限公司 深铁集团指深圳市地铁集团有限公司 盈安公司指深圳盈安财务顾问有限公司 盈嘉众合伙企业指深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合伙）盈安合伙企业指深圳盈安财务顾问企业（有限合伙） 《公司法》指《中华人民共和国公司法》 《证券法》指《中华人民共和国证券法》 《深交所上市规则》指《深圳证券交易所股票上市规则》 《规范运作指引》指《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运 作》 《联交所上市规则》指《香港联合交易所有限公司证券上市规则》 《企业管治守则》指《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录C1《企业管治守则》 《标准守则》指《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录C3《上市发行人董事进行 证券交易的标准守则》 A股（人民币普通股）指本公司股本中每股面值为人民币1.00元的内资普通股，该等股份在深交 所上市并以人民币交易。 B股（境内上市外资股）指本公司1993年发行的每股面值为人民币1.00元的境内上市外资普通股， 该等股份在2014年6月前在深交所上市并交易。 H股（境外上市外资股）指本公司股本中每股面值为人民币1.00元的境外上市外资普通股，该等股 份在联交所上市并以港币交易。 《公司章程》指《万科企业股份有限公司章程》 报告期指2023年1月1日至2023年12月31日 元指如无特殊说明，指人民币元 第一节 致股东 2023年，面对市场继续下行，万科积极主动适应，保障现金流安全，保持经营正常有序。公司全年实现销售额人民币3,761.2亿元，同比下降9.8%，规模保持在行业第二，高质量交付住宅、公寓、商办共计28.9万套，获得客户的好评。尽管开发业务受到挑战，经营服务业务仍然稳定增长，全口径收入人民币 558.1亿元，同比增加8.9%，其中合并报表收入人民币428.1亿元，同比增加13.8%。经营性业务税前毛利率提升5.2个百分点，形成了一批优质资产。公司全年经营性现金流净额人民币39.1亿元，连续15年为正；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。 与此同时，公司利润承压，资金存量、现金短债比等指标出现下行，向高质量发展转型的短期压力仍然存在。一是，规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间。二是，尽管公司经营服务业务的能力获得了长足发展，但经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决。 面对问题，公司采取了针对性举措，并取得了成效。经营性业务已经形成的优质资产，受到了市场欢迎，全年实现交易签约123亿元。我们也全力抓住REITs、不动产私募投资基金等机会。华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT和中金印力消费REIT已正式进入申报╱发行阶段。 新增投资质量明显提升。2023年公司新获取项目43个，已有33个在年内实现开盘销售，从拿地到开盘的周期缩短至4.4个月，贡献销售额人民币510亿元，投资兑现度达88%。库存项目加速去化。针对库存可售资源，公司进行集中攻坚，通过产品调整、配套完善、灵活定价策略和精细管理，提升市场竞争力，2023年去化率超过60%。随着城市房地产融资协调机制的实施，项目开发建设资金将会得到更加有效的保障，这也有利于存量项目的盘活和转化。 第一节 致股东 从与发达国家对比看，当前城市居民的居住条件、配套设施仍有较大改善空间。城镇化进程还在继续，2023年新增城镇人口重新回到了接近1200万人的水平。房地产市场潜在需求依然广阔。随着因城施策支持不断加强，潜在需求将得到有效激发，通过自身一段时间的加倍努力，公司有信心能够消化历史包袱，提升经营性不动产交易和融资能力，更好地保障公司安全，支撑长期发展。 面向未来，万科将着力在以下几个方面开展工作，推动公司平稳渡过模式转型： 一是，确保安全底线。公司将落实主体责任，在销售端将坚守跑赢大势目标，保持经营层面现金流为正。对未来可能出现的不确定性预估更充分，通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。2024年实现交易回款不低于300亿元。 二是，坚定降杠杆。未来两年削减付息债务1,000亿元以上。全面主动融入城市房地产融资协调机制，主动推进融资模式的转型。 三是，坚定为社会提供好产品、好服务，实现可持续的内生发展。在保障交付不出任何问题的底线基础上，为消费者提供行业领先的好房子、好服务，通过能力竞争优势和高效管理支撑内生发展，在住宅、社区增量价值创造等领域继续保持领先地位。 进一步提升在产品、配套设施、物业服务在内的专业合力优势，保持在投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等方面的系统稳定性。推广面向未来的活力、低碳、智慧的“未来城市理想单元”，与其他行业领军企业开展智能战略合作。 从城市、客户痛点出发，响应“租购并举”要求，利用自身在小户型普通住宅方面的能力经验，继续开展租赁住房建设运营，保持业内效率第一，为新市民提供安心、便捷、有温度的居住空间，帮助年轻人放开手脚，为幸福生活去奋斗。 去年四季度以来，市场对行业、对公司担忧情绪加剧。关键情况下，公司获得了深圳市国资大力支持，也得到了金融机构等合作伙伴的共同帮助。这些支持对稳定信心发挥了巨大作用，对此万科感恩在心。我们会珍惜信任，加倍努力，赢得挑战，在新发展阶段继续领先领跑。 第二节 公司简介和主要财务指标 公司于1984年在深圳经济特区成立，1988年经深圳市人民政府“深府办（1988）1509号”文批准，公司实施股份制改革；1991年1月29日，公司发行的A股在深交所上市；1993年5月28日，公司发行的B股在深交所上市；2014年6月25日，公司B股以介绍方式转换上市地在联交所主板上市（B转H）。 公司经过四十年的发展，已成为国内领先的城市建设服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2023年，公司继续荣登《财富》“世界500强”，位列榜单第173位。自2016年首次跻身《财富》“世界500强”以来，公司已连续8年上榜。 公司始终坚持为普通人提供好产品、好服务，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。近年来，公司在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，积极拓展业务版图，已进入物流仓储服务、租赁住宅、商业开发和运营、标准办公与产业园、酒店与度假等领域，为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介 （一）基本信息 中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”） 英文名称：CHINAVANKECO.,LTD（.缩写为“VANKE”） 注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心邮政编码：518083 办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心邮政编码：518083 香港注册办事处地址及通讯地址：香港花园道1号中银大厦43楼A室国际互联网网址：www.vanke.com 电子信箱：IR@vanke.com法定代表人：郁亮 联交所授权代表：祝九胜、朱旭联交所替代授权代表：叶凯雯 （二）联系人和联系方式 董事会秘书、公司秘书：朱旭电子信箱：IR@vanke.com股证事务授权代表：吉江华电子信箱：IR@vanke.com 联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心电话：0755-25606666 传真：0755-25531696 助理公司秘书：叶凯雯 电子邮件：IR@vanke.com 联系地址：香港花园道1号中银大厦43楼A室电话：00852-23098888 传真：00852-23288097 （三）股票情况 A股股票上市地：深交所A股股票简称：万科A A股股票代码：000002H股股票上市地：联交所 H股股票简称：万科企业、万科H代注H股股票代码：02202、299903注 注：该简称和代码仅供本公司原B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因B转H而持有的本公司H股股份使用。 H股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 联系地址：香港湾仔皇后大道东183