万科企业2022年度报告

万科企业股份有限公司 （于中华人民共和国注册成立的股份有限公司） （股份代号:2202） 2022 年报 重要提示： 1.本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2022年度报告（以下简称“本报告”）内容的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 2.本报告已经公司第十九届董事会第二十八次会议（以下简称“本次会议”）审议通过。本公司非执行董事辛杰先生因公务原因未能亲自出席本次会议，授权另一位本公司非执行董事黄力平董事代为出席会议并行使表决权。本公司独立非执行董事张懿宸先生因公务原因未能亲自出席本次会议，授权另一位本公司独立非执行董事刘姝威女士代为出席并行使表决权。除此之外，其他董事均亲自出席了本次会议。 3.本报告之财务报告已经毕马威会计师事务所审计并出具了标准无保留意见的审计报告。 4.董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。 5.公司2022年度分红派息预案：以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数，2022年度拟合计派发现金股息人民币8,063,272,365.72元（含税），占公司2022年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比例为35.65%，不送红股，不以公积金转增股本。如以目前公司总股份数11,857,753,479股（不含库存股）计算，每10股派送人民币6.80元（含税）现金股息。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。2022年度分红派息预案还需提交本公司年度股东大会审议批准。根据规则规定，公司以现金回购股份视同现金分红。2022年公司以集中竞价方式耗资人民币1,291,541,933.32元（不含交易费用）回购公司A股72,955,992股，该部分回购所用资金视同公司2022年度的现金分红，故公司2022年度合计现金分红总额将为9,354,814,299.04元（含税），占公司2022年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比例为41.36%。 6.本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 7.本报告详细描述了本集团目前面临的主要风险及应对措施，敬请投资者查阅“第五节公司治理报告暨企业管治报告”。 8.本报告中金额货币币种未做特别说明均指人民币。 本报告分别以中英文两种文字编制，在对本报告（除按国际财务报告准则编制的人财务报告外）的理解发生歧义时，以中文文本为准，按照国际财务报告准则编制的财务报告以英文文本为准 目录 第一节 致股东 4 第二节 公司简介 8 第三节 会计资料和财务指标摘要 11 第四节 董事会报告 13 第五节 公司治理报告暨企业管治报告 102 第六节 重要事项 143 第七节 股份变动及股东情况 152 第八节 监事会报告 162 第九节 债券情况 165 第十节 财务报告 177 第十一节 备查文件目录 296 释义 释义项释义内容 本公司、公司指万科企业股份有限公司 万科、集团、本集团指万科企业股份有限公司及其附属公司 万物云指万物云空间科技服务股份有限公司，系全域空间服务提供商。旗下主要包括归属社区空间服务的万科物业、归属商企空间服务的万物梁行、归属城市空间服务的万物云城、提供AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（流程即服务）解决方案服务的万睿科技等 印力集团指印力集团控股有限公司（SCPGHoldingsCo.,Ltd，在开曼群岛注册）， 系本集团商业物业开发与运营能力平台 万纬物流指万科物流发展有限公司，系本集团物流仓储服务及供应链解决方案平 台。 泊寓指珠海市泊寓公寓管理有限公司，致力于为城市青年提供一站式居住解决方案，泊寓也是本集团旗下长租公寓品牌。 BG指BusinessGroup的缩写，指事业集团，目前包括南方区域BG、上海区域BG、北京区域BG、西南区域BG、西北区域BG、华中区域BG、东北区域BG及物业BG（万物云） BU指BusinessUnit的缩写，指事业部，目前包括印力BU、物流BU、长租公寓BU、海外BU、酒店与度假BU “5+2”装配式建造体系指五大建造方法：①系统模板、②全混凝土外墙、③装配式内隔墙、④爬 架、⑤穿插提效；两大装配式应用：①装配式装修、②适度预制。 蝶城指万物云战略性选择的街道，其中：万物云拥有多个在管物业，同时员工可在20至30分钟内往返在管物业之间。通过聚焦浓度，从而实现协同运营，达到规模经济 REITs指RealEstateInvestmentTrustsd的缩写，即不动产投资信托基金 中国证监会指中国证券监督管理委员会 深交所指深圳证券交易所 联交所指香港联合交易所有限公司 深铁集团指深圳市地铁集团有限公司 盈安公司指深圳盈安财务顾问有限公司 盈嘉众合伙企业指深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合伙）盈安合伙企业指深圳盈安财务顾问企业（有限合伙） 《公司法》指《中华人民共和国公司法》 《证券法》指《中华人民共和国证券法》 《深交所上市规则》指《深圳证券交易所股票上市规则》 《规范运作指引》指《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运 作》 《联交所上市规则》指《香港联合交易所有限公司证券上市规则》 《企业管治守则》指《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守则》 《标准守则》指《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十《上市发行人董事进行证 券交易的标准守则》 A股（人民币普通股）指本公司股本中每股面值为人民币1.00元的内资普通股，该等股份在深交 所上市并以人民币交易。 B股（境内上市外资股）指本公司1993年发行的每股面值为人民币1.00元的境内上市外资普通股， 该等股份在2014年6月前在深交所上市并交易 H股（境外上市外资股）指本公司股本中每股面值为人民币1.00元的境外上市外资普通股，该等股 份在联交所上市并以港币交易 《公司章程》指《万科企业股份有限公司章程》 报告期指2022年1月1日至2022年12月31日 元指如无特殊说明，指人民币元 第一节 致股东 2022年，房地产市场深度调整，商品房销售大幅下滑，行业面临前所未有的冲击。万科在13万名员工的共同努力下，保持住了一贯健康的财务状况，交出了一张来之不易的答卷。面对市场的剧变，我们必须坚定既有的战略方向，沿着开发、经营、服务并重的道路，不断提高经营管理水平，实现高质量发展。 来之不易的答卷 2022年，行业形势的严峻性远远超出了我们在年初的预计。全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌。根据有关机构监测，百强房企销售额同比下降42%。行业融资能力大幅萎缩，海外债务市场失去功能。大量房企资金链断裂，并冲击上下游。市场预期降至冰点，信心危机导致的恶性循环开始向所有企业蔓延。 这给公司经营造成了巨大压力。所幸我们的战略选择和经营策略承受住了严苛检验。2022年，公司营业收入同比增长11.3%，净利润同比增长0.4%。 公司以确保安全为首要目标，继续保持业内领先信用评级，成为市场中为数不多还能依靠自身信用发行债券的房地产企业。与此同时，我们的债务结构明显优化，长期负债占比提高，新增融资成本下降，进一步提高了抗风险能力。 在确保安全的同时，公司尽力改善经营管理质量。面对市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重问题的迭加，我们动员全部资源和力量，克服重重困难，确保了超过34万套新房交付，进一步巩固了消费者对万科的信赖。新增投资的精准度和投后管理进一步优化，新项目的质量明显提高，全年权益总投496亿元，已开项目投资兑现度近90%。以产品线为基础的分类分级管理机制运行日趋成熟。过去几年投资追高冒进、操盘离散度过大等问题正在逐步得到解决。 公司的经营服务业务体现出了较强的韧性，全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%。万物云收入首次突破300亿元，并成功分拆上市。物流业务经营收入同比增长17.9%。长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，领先优势继续扩大，运营管理租赁住房21.5万间，其中保障性租赁住房5.9万间。商业营业收入同比增长14.3%，新开业25个项目，集团内资源协同集成取得较大进展。 但也不能回避，在取得上述成绩的同时，公司全年销售金额和毛利水平出现了下滑，对未来一段时间的业绩呈现构成一定挑战。我们还远未到可以高枕无忧的时候，未来还需加倍努力。 对发展阶段的重新审视 没有人可以完全精准预测市场走势，尤其是短期内的突发性调整。对未知始终保持敬畏，为未来留出足够的安全余裕，像珍惜眼睛一样珍惜信用和品牌，平衡安全与发展，万科才得以在历次震荡中保持稳健。 今年以来，在各方的共同努力下，商品房销售有所回暖，但还谈不上守得云开见月明，也不会是旧周期循环的又一次重演。经过本轮深度调整后，大家对风险的认识更加深刻。我们认为，无论是从客户、城市、政策导向还是投资角度，未来行业都无法再回到对住宅开发过于依赖的往日时光，开发、经营、服务并重是唯一选择。开发业务规模不再也不应是衡量房企的唯一标准。 客户层面，市场发展到今天，合理住房需求成为主流。消费者现在更加理性，市面上可供选择的产品也更多，买到地盖出房子就能赚钱的局面已经一去不返。在存量竞争时代，各个赛道比拚的都是产品、内容和服务，我们更应该关注的是能力，是品质。 城市层面，由外延式扩张向内涵式增长转变是未来必然要求。随着产业结构的调整和人们消费习惯的更迭，城市现有不动产并非都得到了有效利用。围绕存量资产提效升级的城市更新将会越来越普遍，并应该得到足够重视。这类业务不会是单一住宅类型，往往是以片区为单元的用途提升、功能再造和混合利用，需要多业态的综合解决方案。任何单项能力都不足以赢得未来，需要的是全能和均好。 政策层面，房住不炒和遏制“三高”已经成为市场发展的长期原则。而围绕不动产开展的长期经营服务不仅可以为城市经济增长做出直接贡献，也能提升城市活力和竞争力，是政策鼓励方向。未来包括REITs在内的不动产经营有关配套政策将会不断完善。 第一节 致股东 投资层面，社会平均收益率下降是大势所趋。面对复杂多变的局面环境，大家也会更为青睐能够产生相对稳定现金流的资产。经营性不动产过去被认为存在过重、过慢等劣势，今天市场对此的认知已经逐步改变。随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，给有关业务的加速发展带来了可能。 值得欣慰的是，我们迈出了正确的第一步，尽管这并不轻松。目前万科拥有业内最全面的不动产赛道布局，已经初步创建了解题大型复杂项目和服务街区的专业能力，且仍有巩固和扩大先发优势的空间。 十多年的积累之下，房地产行业的资产结构已经发生了显着变化。无论是从市场未来趋势角度，还是从自身可持续发展角度，与城市同步发展，和客户共同成长，接受和学会赚小钱、长钱、辛苦钱，都尤为关键。这不仅需要企业自身变革的勇气，也需要所有市场参与者的智慧和支持。 选择与行动 保持稳健安全，始终是我们经营的首要目标，也是保护股东利益最基本的要求。面向未来，公司仍将坚守自身经营方针，不断升级应对极端情况的能力。我们将在市场中积极寻求优质机会，保持在行业第一阵营。但我们不会出于规模的压力而放松投资、产品和服务的标准，以牺牲安全和效益的方式追逐增长。 公司将致力于经营管理水平的提升，以高质量促成未来的发展。开发业务将继续保持高质量投资，优先投向市场稳定、项目安全边际高、团队操盘能力强的“特别好”项目；通过开发经营本部统筹管理，不断提升产品操盘能力，在精准匹配客户需求的同时，实现效率、效益改善；深化地产开发与物业服务的协同，打造“好产品、好服务、好社区”，不断提升综合住区服务品质，为客户创造长期