住房“以旧换新”如何解读？

行业追踪（2024.3.30-2024.4.5） 超30城出台举措支持房屋“以旧换新” 据中指研究院不完全统计，自2023年以来，已有超30城出台举措支持“以旧换新”。 何为房产“以旧换新”？房产“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，从而促进新房销售和去化。“以旧换新”相关政策出台的目的是盘活二手房的同时，激活一手房成交。 “以旧换新”有哪些模式？1）购房补贴：出售自有住房并在规定期限内买房，享受一定比例契税补贴。如盐城、苏州、沈阳等地区均以购房补贴形式鼓励“以旧换新”。 2）“换新购“：宁波、盐城、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若在一定期限内旧房售出可按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。3）国企收购：苏州相城区、太仓、郑州、连云港等地国企平台或开发商则直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。 “城投收储”+“市场化”两方式并行 4月1日，郑州市房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作按以下两种方式进行：方式一：政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。市场化“卖旧买新、以旧换新”则是组织郑州市优秀房地产经纪机构、房地产开发企业和换（购）房群众积极参与，按照市场化流程鼓励群众“卖旧买新、以旧换新”。全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000套。 方式二：郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”500套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000套。从收购房源看，据城发集团的相关负责人透露，收购的二手房源一般是房龄20年以内的商品房，后续将用于郑州市的保障性租赁住房。 租赁融资支持或是“以旧换新“推进的关键 目前来看，施行“以旧换新”模式的城市涉及二线城市部分区和包括县级市的二线以下城市为主，或旨在用地方政府让利的方式起到定向去低效库存的作用。收购模式对城投公司及地方政府资金占用大，而收购后旧房房源主要投入的保障性租赁住房则需追加改造投入、且未来回款周期较长，故站在收购方角度1）首先需解决收储的资金来源；2）衡量转租赁后的未来现金流回报合理。 我们认为，从资金来源角度，住房租赁团体购房贷款与“以旧换新”的国企收储具备较强契合性，不排除其在未来成为“以旧换新”及“保租房”等领域的重要资金来源之一的可能。而从回报率角度，房价下跌导致分母端的降幅更大，租金收益率的被动式提升及行业盈利模式的转变也使得该思路的可行性同样增加。在下行周期，“以旧换新”模式背后的“二手转保”相较“新房转保”，或意味着部分前期投入利润的兑现（或亏损的减少）和更高的资金使用效率，而最终外部租赁融资支持的兑现度将较大程度影响“以旧换新”模式的推进。 4月新房、二手房同比降幅收窄 新房市场本周成交373万平，月度同比-14.95%，相较上月改善28.39pct；累计库存15169万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交170万平，月度同比-10.55%，相较上月改善18.52pct。3月25日-3月31日，土地市场本周成交建面3599万平，滚动12周同比-8.41%；成交总额518亿元，滚动12周同比-8.82%；全国平均溢价率6.31%，滚动12周同比-0.66pct。 本周申万房地产指数-1.45%，较上周提升0.29pct，涨幅排名27/31，跑输沪深300指数2.31pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-0.82%，较上周下降0.71pct，涨幅排序10/11，跑输恒生指数1.93pct；克而瑞内房股领先指数为-3.19%，较上周下跌3.18pct。 投资建议：需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注华润置地、越秀地产、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.住房“以旧换新”如何解读？ 超30城出台举措支持房屋“以旧换新” 4月1日，郑州发布新规支持“卖旧买新、以旧换新”。据中指研究院不完全统计，自2023年以来，已有超30城出台举措支持“以旧换新”。 何为房产“以旧换新“？房产“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，从而促进新房销售和去化。“以旧换新”相关政策出台的目的是盘活二手房的同时，激活一手房成交。 “以旧换新”有哪些模式？1）购房补贴：出售自有住房并在规定期限内买房，享受一定比例契税补贴。如盐城、苏州、沈阳等地区均以购房补贴形式鼓励“以旧换新”。2）“换新购“：宁波、盐城、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若在一定期限内旧房售出可按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。3）国企收购：苏州相城区、太仓、郑州、连云港等地国企平台或开发商则直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。 “城投收储”+“市场化”两方式并行 4月1日，郑州市房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作按以下两种方式进行： 方式一：政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。市场化“卖旧买新、以旧换新”则是组织郑州市优秀房地产经纪机构、房地产开发企业和换（购）房群众积极参与，按照市场化流程鼓励群众“卖旧买新、以旧换新”。全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000套。具体步骤包括，房源筹集、二手住房交易及购买新建商品住房。 方式二：郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”500套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000套。具体步骤包括，“城发集团”制定二手住房收购计划，房源筹集，二手住房收购洽谈，签约、过户以及二手住房房屋交接。对通过以上两种方式换购新建商品住房的，郑州市现行的契税补贴30%政策延续到2024年12月31日。 从收购房源看，据城发集团的相关负责人透露，收购的二手房源一般是房龄20年以内的商品房，后续将用于郑州市的保障性租赁住房。从可换房源看，换房群众可以在平台上选定计划购买的新房房源，新房房源是指能入围渠道平台上的新建楼盘。 旧房具有总价上限限制。4月2日，无锡梁溪区城市发展集团发布“以旧换新”公告，在区范围内试行回购区内二手房，居民换购梁溪城发集团下属控股在售新房业务。从二手商品的要求看： 1）仅限有产权且可置换的住宅。存量二手商品住房须位于梁溪区，应具有真实有效的产权证明（不包括私房、商住楼、商办楼），并确保房屋权属清晰，不存在抵押、质押、担保或查封等其他不可置换状态。旧房没有面积和年限限制，经梁溪城发集团审核通过的符合置换条件的存量商品房，均可参与“以旧换新”。首批名额200套。 2）二手总价上限为新房的60%。置换房源须一对一，即一套存量二手商品住房置换一套新房，存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的60%。符合条件的旧房会由无锡住建、梁溪城发集团邀请专业公司进行一对一价格评估。二手房于新房差价，支持按揭贷款。 租赁融资支持或是“以旧换新“推进的关键 目前来看，施行“以旧换新”模式的城市涉及二线城市部分区和包括县级市的二线以下城市为主，或旨在用地方政府让利的方式起到定向去低效库存的作用。两种模式中，以市场化形式促成的换房交易或需在补贴、折扣、房源锁定性等方面进行给予购房者一定利好，城投公司收购则需要承担旧房的收购成本。 后者对城投公司及地方政府资金占用显然更大，而收购后旧房房源主要投入的保障性租赁住房则需追加改造投入、且未来回款周期较长，故站在收购方角度1）首先需解决收储的资金来源；2）衡量转租赁后的未来现金流回报合理。 2024年1月5日，央行、金管局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，提出为租赁住房开发建设、购买（筹集）、运营等多个环节提供多样化融资支持，包含住房租赁开发贷、住房租赁团体购房贷款等。 其中，“住房租赁团体购房贷款”，指对于企业或事业单位批量购买存量闲置房用作宿舍型保障性租赁住房的，或住房租赁企业批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款。 我们认为，在“市场+保障”双轨体系“动则必成”的前提下，盈利性相对较低的保障性住宅建设工作，本就多以地方平台为承接主体，若增添收储环节则地方财政投入增加，故引入增量资金就尤为关键。从资金来源角度，住房租赁团体购房贷款与“以旧换新”的国企收储具备较强契合性，不排除其在未来成为“以旧换新”及“保租房”等领域的重要资金来源之一的可能。而从回报率角度，房价下跌导致分母端的降幅更大，租金收益率的被动式提升及行业盈利模式的转变也使得该思路的可行性同样增加。 在下行周期，“以旧换新”模式背后的“二手转保”相较“新房转保”，或意味着部分前期投入利润的兑现（或亏损的减少）和更高的资金使用效率，而最终外部租赁融资支持的兑现度将较大程度影响“以旧换新”模式的推进。 1.1.投资建议 需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展、龙湖集团，建议关注华润置地、越秀地产、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表3：本周政策概览 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 3月29日-4月4日，51城商品房成交面积为373万平，移动12周同比增速为-38.88%，增速较上期提升1.80pct；月度同比-14.95%，相较上月改善28.39pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为104、243、26万平，移动12周同比增速分别为-33.52%、-40.00%、-42.13%，增速较上期分别变化+3.63pct、+1.48pct、+0.34pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅收窄。 图1：51城商品房成交面积 图2：51城商品房成交面积-月度同比 图3：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图4：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图5：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至4月4日，16城商品房可售面积为15169万平。全国平均