房地产行业研究周报：申报、发售、上市、扩募、分红等同步推进

公募REITs行业周报-20240330 一周行情回顾 本周REITs指数上涨1.57%。沪深300累计下跌0.21%，中证500指数下跌1.83%，中证全债指数上涨0.14%，中债1年期国债指数上涨0.04%，中债10年期国债指数上涨0.09%，中证转债指数下跌0.49%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.13、0.12、-0.07，与沪深300、中证500相关性分别为-0.12、-0.11。 行业基本情况 重点事件：1）3月26日，国泰君安东久REIT拟扩募并新购入基础设施项目，包括东久(南通)智造园、东久(重庆)智造园一期、东久(重庆)智造园二期3个产业园。 2）3月27日，中金印力消费REIT公告将于4月8日-12日正式发售，发售价3.260元/份，初始战配8.36亿份，占比83.557%，网下发售1.15亿份，占比11.51%，公众投资者0.493亿份，占比4.933%。3）3与27日，建信中关村REIT发布经营情况的公告，已签约租户将使项目3月31日时点出租率提升至72.00%，较2023年四季度末提升了8.25个百分点；签约率提升至81.60%，较2023年四季度末签约率提升了17.21个百分点。4）易方达广州开发区REIT、华夏深国际仓储REIT2单项目获批。5）3月28-30日，华夏越秀高速等26只REITs发布2023年年度报告。6）3月28日，嘉实中国电建清洁能源REIT上市，当天上涨3.51%；3月29日，易方达深高速REIT上市，当天上涨0.04%。7）3月29日，中信建投国家电投新能源REIT部分战配解禁，其中解禁前流通份额为2亿份，占比25%，解禁后可流通份额为4.42亿份，占比55.30%。同日中航京能光伏REIT部分战略配解禁，其中解禁前流通份额为0.63亿份，占比21.00%。本解禁后，可流通份额合计为1.37亿份，占比45.67%。 8）3月30日，中金安徽交控REIT发布《现金流变化情况的临时公告》，项目2023年实际产生的主营业务收入为9.60亿，较首次发售时初始评估报告中预测的营业收入12.38亿元，偏离度为-22.50%。9）3月29-30日，合肥高新REIT、厦门安居REIT、普洛斯REIT、中金安徽REIT和国金中国铁建REIT发布基金收益分配公告。 交易量：本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为20.0亿（+14.7%），日均换手率为0.8%（+0.1pct），其中，高速公路5.6亿(+15.0%)、0.7%(+0.1pct)，生态环保1.1亿(-18.4%)、1.3%(-0.3pct)，清洁能源3.7亿(+59.0%)、0.9%(+0.3pct)，产业园区6.0亿（+11.9%)、1.1%(+0.1pct)，仓储物流2.0亿(+3.9%)、1.3%(-1.2pct)，保租房1.6亿(-0.2%)、0.8%(-3.3pct)，消费类0.4亿(-8.7%)、0.5%(-2.2pct)。 投资建议： 本周申报、发售、上市、扩募、分红等同步推进，REITs常态化发行加速推进，其中嘉实中国电建清洁能源REIT上市当日涨幅达3.514%，创下今年以来公募REITs上市首日最高涨幅纪录。建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示：二级市场价格大幅波动风险；基础设施项目的行业及项目运营风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 1.1.本周市场主要动态 1）3月26日，国泰君安东久REIT拟扩募并新购入基础设施项目，包括东久(南通)智造园、东久(重庆)智造园一期、东久(重庆)智造园二期3个产业园。2）3月27日，中金印力消费REIT公告将于4月8日-12日正式发售，发售价3.260元/份，初始战配8.36亿份，占比83.557%，网下发售1.15亿份，占比11.51%，公众投资者0.493亿份，占比4.933%。3）3与27日，建信中关村REIT发布经营情况的公告，已签约租户将使项目3月31日时点出租率提升至72.00%，较2023年四季度末提升了8.25个百分点；签约率提升至81.60%，较2023年四季度末签约率提升了17.21个百分点。4）易方达广州开发区REIT、华夏深国际仓储REIT2单项目获批。5）3月28-30日，华夏越秀高速等26只REITs发布2023年年度报告。6）3月28日，嘉实中国电建清洁能源REIT上市，当天上涨3.51%；3月29日，易方达深高速REIT上市，当天上涨0.04%。7）3月29日，中信建投国家电投新能源REIT部分战配解禁，其中解禁前流通份额为2亿份，占比25%，解禁后可流通份额为4.42亿份，占比55.30%。同日中航京能光伏REIT部分战略配解禁，其中解禁前流通份额为0.63亿份，占比21.00%。本解禁后，可流通份额合计为1.37亿份，占比45.67%。8）3月30日，中金安徽交控REIT发布《现金流变化情况的临时公告》，项目2023年实际产生的主营业务收入为9.60亿，较首次发售时初始评估报告中预测的营业收入12.38亿元，偏离度为-22.50%。9）3月29-30日，合肥高新REIT、厦门安居REIT、普洛斯REIT、中金安徽REIT和国金中国铁建REIT发布基金收益分配公告。 图表1：本周年报汇总 图表2：本周分红公告汇总 图表3：本周其他公告汇总 2.本周市场表现 2.1.本周主要指数市场表现 本周REITs指数上涨1.57%，沪深300累计下跌0.21%，中证500指数下跌1.83%，中证全债指数上涨0.14%，中债1年期国债指数上涨0.04%，中债10年期国债指数上涨0.09%，中证转债指数下跌0.49%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.13、0.12、-0.07，与沪深300、中证500相关性分别为-0.12、-0.11。 图表4：本周主要指数市场表现 图表5：REITs与股市相关性 图表6：REITs与债市相关性 2.2.本周REITs市场价格表现 本周24支REITs上涨，2支持平，9支下跌，整体上涨1.57%，其中中金科投光谷REIT涨幅最大为7.54%，中信建投国电投REIT跌幅最大为1.69%，同期沪深300下跌0.21%，中证500指数下跌1.83%，中证全债指数上涨0.14%，中债1年期国债指数上涨0.04%，中债10年期国债指数上涨0.09%，中证转债指数下跌0.49%。 图表7：REITs指数整体表现 图表8：本周REITs市场表现 2.3.本周REITs及对应板块表现 2.3.1.本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数、清洁能源REITs指数、生态环保REITs指数与对应板块相关性较强，具体看，仓储物流、清洁能源、生态环保、保租房、消费、产业园区、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.88、0.82、0.63、0.58、0.56、-0.58、-0.88。近一个月消费REITs与对应板块相关性较强，生态环保、清洁能源、高速公路、产业园区、仓储物流、保租房REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.38、0.29、0.07、-0.25、-0.33、-0.38。 图表9：本周市场主要动态 图表10：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表11：生态环保REITs及相关板块整体表现 图表12：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表13：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表14：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表15：保租房REITs及相关板块整体表现 图表16：消费类REITs及相关板块整体表现 2.3.2.本周REITs与对应股票相关性情况 REITs上市以来标的与对应股票相关性大部分不明显，除国君临港产业园REIT和中金安徽高速REIT与其对应股票具有较强相关性外（相关性系数大于0.8），其余与对应股票无明显相关关系。近一个月REITs与对应股票板中，除华安张江产业园REIT与其对应股票具有一定相关性外，其余与对应股票无明显相关关系。 图表17：本周REITs对应上市公司表现 图表18：浙商沪杭甬REIT与浙商沪杭甬股价(元) 图表19：华夏越秀高速REIT与越秀交通股价(元) 图表20：华夏中交高速REIT与中国交建股价(元) 图表21：国金中铁建REIT与中国铁建股价(元) 图表22：中金安徽交控REIT与皖通高速股价(元) 图表23：中金山东高速REIT与山东高速股价(元) 图表24：中航首钢绿能REIT与首钢股份股价(元) 图表25：富国首创水务REIT与首创环保股价(元) 图表26：鹏华深圳能源REIT与深圳能源股价(元) 图表27：博时蛇口REIT与招商蛇口股价(元) 图表28：华安张江REIT与张江高科股价(元) 图表29：国君临港REIT与上海临港股价(元) 图表30：红土盐田港REIT与盐田港股价(元) 图表31：嘉实京东REIT与京东物流股价(元) 图表32：华润有巢REIT与华润置地股价(元) 2.4.本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为20.0亿（+14.7%），日均换手率为0.8%（+0.1pct），其中，高速公路5.6亿(+15.0%)、0.7%(+0.1pct)，生态环保1.1亿(-18.4%)、1.3%(-0.3pct)，清洁能源3.7亿(+59.0%)、0.9%(+0.3pct)，产业园区6.0亿（+11.9%)、1.1%(+0.1pct)，仓储物流2.0亿(+3.9%)、1.3%(-1.2pct)，保租房1.6亿(-0.2%)、0.8%(-3.3pct)，消费类0.4亿(-8.7%)、0.5%(-2.2pct)。 图表33：本周各REITs交易情况 图表34：本周各个板块REITs交易情况 2.5.本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在3.11%到13.02%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(13.02%)、平安广州广河REIT(11.49%)，估值收益率较低的有红土深圳安居REIT(4.27%)、鹏华深圳能源REIT(3.11%)。P/NAV方面，整体在0.58到1.37之间，其中P/NAV较高的有中航首钢绿能REIT(1.37)、华泰江苏交控REIT(1.33)，P/NAV较低的有华夏和达高科REIT(0.82)、华夏中国交建REIT(0.58)。 图表35：本周REITs估值情况 3.项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有22只REITs处于审批及发行阶段，包括7单产业园类REITs、4单清洁能源REITs、4单仓储物流REIT、3单消费类REITs、3单高速公路REIT、1单保租房REIT。 图表36：本周REITs项目审批进展 4.投资观点 本周申报、发售、上市、扩募、分红等同步推进，REITs常态化发行加速推进，其中嘉实中国电建清洁能源REIT上市当日涨幅达3.514%，创下今年以来公募REITs上市首日最高涨幅纪录。建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 5.风险提示 二级市场价格大幅波动风险；基础设施项目的行业及项目运营风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。