房地产行业周报：REITs市场波动，新一轮REITs上市、扩募热潮开启

REITs市场波动，新一轮REITs上市、扩募热潮开启 核心观点: 政策引导民间资本参与基础设施REITs发行，两会代表积极为REITs政策制度完善积极献策。两会代表就“探路”金融支持住房租赁新模式，着力构建住房金融服务新体系；为REITs基金提供全 方位政策保障，推动基础设施建设降低融资成本，支持实体经济发展；修改基金法等提出建议。 整体市场下行，REITS指数抗跌。本周REITs总指数下跌，特许经营权类REITs指数表现跌幅大于产权类类REITs指数。本周，中证REITs指数（收盘）-1.12%（较上周�收盘，下同），上证 指数-2.95%，沪深300指数-3.96%，中证500指数-2.90%，国债指数+0.19%。整体来说，中证REITs指数（收盘）收益率优于上证指数等A股指数，弱于国债，收益率较为抗跌。本周REITs总指数收益率-0.99%，产权类REITs指数收益率-0.61%，特许经营权类指数-1.04%。分资产类型来看，本周各版块基金都有所下跌，园区基础设施板块REITs基金较为抗跌，本周收益率-0.41%（较上周，下同），较上市以来+25.66%，生态环保板块REITs基金表现较差，本周收益率-2.02%，较上市以来+14.51%。分具体基金来看，本周华润有巢REIT、东久REIT、张江REIT领涨，分别上涨1.82%，0.77%以及0.25%。京保REIT、厦门安居REIT、首创水务铁建REIT、苏交REIT领跌，分别下跌-1.94%、-2.19%、-2.33%。 REITs成交活跃度有所下滑，园区基础设施板块成交额最高。本周 REITs成交活跃度较上周有所下滑。本周，REITs市场公募基金成 交3.50亿份，环比上周下降8.34%，成交额为17.29亿元，环比上周下降12.69%，周度换手率为94.37%，环比上周下降8.33%。分版块来看，本周交通基础设施与园区基础设施版块活跃度较高，成交额分别占整体的38%与31%，其中，园区基础设施板块成交量较大，占整体的49%。 园区基础设施、交通基础设施以及保障性租赁住房REITs估值（中证）相对净值高估，分别有张江REIT、鹏华深圳能源REIT、首钢绿能、红土创新盐田港REIT、临港REIT高估率大于30%。而与此 同时，鹏华深圳能源REIT、临港REIT的ABS估值相对低估，分别为-3.7%、-9.7%。另一方面，安徽交控、平安广州广河REIT、中交REIT的REITs估值存在低估现象，而ABS估值高估。 近期，多单REITs将陆续扩募、购置新项目以及上市。REITs市场健康发展。中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT正式获得批复，预计募集资金超100亿元。这标志着我国REITs市场 将迎来全国首批新能源REITs，为REITs市场注入全新的资产类型。中金普洛斯REIT等REITs将迎来新一轮扩募。 风险提示：项目运营及行业下行风险，项目现金流偏差风险，政策支持力度不及预期风险。 房地产行业 推荐(维持评级) 分析师 �秋蘅 ：（8610）80927618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 特别鸣谢实习生黄旭东 相对沪深300表现图 沪深300中证REITs(收盘) 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业深度报告_房地产行业_REITs专题：政策助力，扩募加速，REITs市场大有可为 行业周报 ●房地产行业 2023年03月13日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 目录 一、行业新闻跟踪2 二、整体市场下行，REITs指数抗跌3 三、REITs成交活跃度有所下滑，园区基础设施板块成交额最高5 四、园区基础设施、交通基础设施、保障性租赁住房估值相对净值较高估9 �、REITs相关基金最新进度进展10 六、风险提示10 一、行业新闻跟踪 1、REITs相关热点追踪 发改委：3月6日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，国家发展改革委副主任赵辰昕、李春临、杨荫凯出席，围绕“着力推动高质量发展，为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步”有关情况回答记者提问。进一步激发民间投资活力，不断优化投资环境。建立健全民间投资参与重大项目建设机制，用好社会资本投融资合作对接机制，鼓励更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设。宣传推广先进经验，认真做好支持民间投资发展 政策文件的贯彻落实工作。引导民间资本通过多种方式盘活存量资产。推动高质量民间投资项目发行基础设施REITs。 上交所：近日，上交所党委提出，要全力以赴落实全面实行注册制重大改革，全力推进组织、技术、市场等各项保障，科学合理保持首次公开发行股票、再融资常态化，稳步优化交易所债券市场结构，加快推进基础设施公募REITs常态化发行。持续压降债券违约、股票质押等重点领域风险，始终保持市场风险总体收敛态势，守住不发生系统性风险的底线。 2、两会REITs观点跟踪 “探路”金融支持住房租赁新模式，着力构建住房金融服务新体系。全国人大代表、中国建设银行董事长田国立在接受中国证券报记者专访时表示。以此次基金试点为契机，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量升级、间接融资与直接融资并重的方向发展，形成 集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs上市为一体的全方位住房金融服务体系，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度提供有力的金融支持。 为REITs基金提供全方位政策保障，推动基础设施建设降低融资成本，支持实体经济发展。全国人大代表、四川天府银行行长黄毅建议从国家层面出台一系列对REITs基金的支持政策，通过政策引导其支持基础设施建设、降低融资成本、支持实体经济高质量发展，同时为广大投资者提供更好的投资渠道。 建议修改基金法，为简化REITs产品结构提供法律支持。全国人大代表、深交所总经理沙雁建议修改基金法，对以获取不动产收益为主要投资目的的基金的投资范围，授权国务院证券监督管理机构另行规定，为简化REITs产品结构提供法律支持，进一步降低产品管理成本，提高产品竞争力，促进存量资产盘活，更好服务实体经济高质量发展。同时，为进一步 提升REITs治理效能，在简化产品结构的基础上，建议推动符合条件的基金管理公司和基础设施行业龙头企业，设立专门从事REITs业务的子公司，促进产融结合，更好发挥基金管理公司的资本运作能力和原始权益人的专业运营能力。 表1：3月以来REITs政策跟踪 时间相关部门核心事件 落实支持房地产市场平稳健康发展的各项金融政策，切实做好对“保交楼”的金融支 2023年3月2日广东省人民政府 持工作，提供有效流动性支持满足房地产企业融资需求，创新金融产品和服务支持保障性租赁住房建设，推动房地产与金融形成良性循环。 2023年3月2日西安市发改委 2023年3月2日甘肃省人民政府 2023年3月3日保险资产管理公司 2023年3月3日证监会 2023年3月6日国家发展改革委 支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点，规范有序推进政府和社会资本合作(PPP)。 各行业主管部门、各区县开发区要抓紧推动本领域、本地区盘活存量资产和REITs发行工作，抓住本轮政策窗口，加快形成全市存量资产和新增投资的良性循环，以高质量发展推进中国式现代化西安实践。 推广应用政府和社会资本合作（PPP)、委托建设运营、资产证券化等筹资方式。积极盘活存量资产，鼓励在高速公路领域稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金(REITs）试点，通过延长政府和社会资本合作(PPP）项目合作期限提高项目收益，形成存量资产与新增投资的良性循环。 《业务指引》对保险资产管理公司申请开展资产证券化业务的申请条件、申请程序、自律监管等关键事项做了明确规范。一是明确保险资产管理公司申请开展资产证券化业务的条件，对保险资产管理公司的公司治理、内控管理、资产管理能力等进行了规定。二是明确申请程序，规范申请流程、现场评估等相关要求，规定保险资产管理公司作为资产支持专项计划管理人参与资产证券化及REITs业务的，向交易所提交申请文件。三是明确监管安排，对监管协同机制、业务监督检查等做了明确规定。对保险资产管理公司的公司治理、内控管理、资产管理能力等进行了规定。 证监会指导证券交易所制定《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》，支持公司治理健全、内控管理规范、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司参与开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务，进一步丰富参与机构形态，着力推动多层次REITs市场高质量发展。下一步，证监会将会同银保监会等有关方面，按照发展与规范并重的原则，鼓励符合条件的保险资产管理公司积极开展ABS及REITs业务，推动其他类型优质金融机构担任ABS管理人，畅通基础设施资产入市渠道，促进形成存量资产和新增投资的良性循环，加强市场监管，维护市场良好生态，促进提升交易所债券市场服务实体经济质效。 进一步激发民间投资活力，不断优化投资环境。建立健全民间投资参与重大项目建设机制，用好社会资本投融资合作对接机制，鼓励更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设。宣传推广先进经验，认真做好支持民间投资发展政策文件的贯彻落实 工作。引导民间资本通过多种方式盘活存量资产。推动高质量民间投资项目发行基础 设施REITs。 资料来源：各级政府官网、证监会、保险资产管理公司、中国银河证券研究院整理 二、整体市场下行，REITs指数抗跌 本周，市场整体下行，中证REITs指数（收盘）市场表现较为抗跌。本周，中证REITs指数（收盘）-1.12%（较上周�收盘，下同），上证指数-2.95%，沪深300指数-3.96%，中证500指数-2.90%，国债指数+0.19%。整体来说，中证REITs指数（收盘）收益率优于上证指数等A股指数，弱于国债，收益率较为抗跌。 本周REITs总指数下跌，特许经营权类REITs指数表现跌幅大于产权类类REITs指数。基于REITs基金类型，我们构建了分属产权类与特许经营权板块的REITs指数，基于其发行价为基点，构建REITs指数。（数据自2021年9月30日开始计算，未上市基金以其发 行价为基准。）本周REITs总指数收益率-0.99%（较上周，下同），较上市以来+9.51%。本 周产权类REITs指数收益率-0.61%，较上市以来+22.82%，特许经营权类指数-1.04%，较上市以来+2.92%。 图1：REITS指数（中证）及其他指数市场表现图2：本周REITS指数（中证）及其他指数市场表现 上证指数沪深300中证5005年国债全收益中证REITs(收盘)上证指数沪深300中证5005年国债全收益中证REITs(收盘) 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% 2023/03/06 2023/03/07 2023/03/08 2023/03/09 2023/03/10 0.500% 0.000% -0.500% -1.000% -1.500% -2.000% -2.500% -3.000% -3.500% -4.000% -4.500% 资料来源：同花顺iFinD，中国银河证券研究院整理资料来源：同花顺iFinD，中国银河证券研究院整理 分资产类型来看，本周各版块基金都有所下跌，园区基础设施板块REITs基金较为抗跌，本周收益率-0.41%（较上周，下同），较上市以来+25.66%，生态环保板块REITs基金表现较差，本周收益率-2.0