万科业绩下滑，力求安全平稳过渡

行业研究|行业周报 看好（维持） 万科业绩下滑，力求安全平稳过渡 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年04月01日 核心观点 本周市场回顾。第13周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-1.5%。沪深300指数报收3537.48，周度涨幅为-0.2%；创业板指数报收1818.20，周度涨幅为-2.7%；房地产指数（申万）报收 1994.80，周度涨幅为-1.7%。 全国性政策方面。中国人民银行行长潘功胜：房地产已出现一些积极信号，市场波动对金融体系影响有限。地方政策方面。北京、广州计划推进城中村改造。云南西双版纳、哈尔滨、浙江台州、秦皇岛、青岛、福州等地调整公积金贷款制度。北京 住建委废止“离异3年内不得京内购房”文件。广州发布“三旧”改造实施办法配套文件，《广州市城中村改造条例》批准通过。辽宁锦州春季购房节可享受购房契税补贴政策。青岛发布房地产平稳健康发展政策。 本周新房和二手房销售量较第12周增加。第13周44大城市新房销售为3.3万套，较第12周增加35.3%；21大城市二手房销售2.2万套，较第12周增加5.3%。一 线城市新房、二手房交易较第12周分别增加53.8%、增加8.8%；二线城市新房、二手房交易较第12周分别增加37.8%、增加4.9%。库存量和库销比均较第12周下降。截至第13周，18大城市库存为106.9万套，较第12周下降0.5万套；库销 比为25.4个月，较第12周下降0.7个月。本周土地市场活跃度较第12周下降。第 13周36大城市市本级合计成交土地14块。土地出让金减少。2024年第13周36 大城市市本级土地出让金为143.8亿元，较第12周减少16.2亿元。平均溢价率上 升。2024年第13周36大城市市本级土地成交平均溢价率10.7%，较第12周增加 2.1pct。36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为1块。 重点公司公告。万科、融创服务、旭辉控股等30余家房企发布年报或业绩公告。其中，大型房企如万科营收4657.4亿，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，连续5年保持下降；新城控股营收1192亿，回款金额812亿元，回款率107%，回款率位 居行业前列；旭辉控股营收718.33亿，2023年交付建筑面积约442.72万平方米的物业，按年上升49.0%；融创中国营收1542.3亿，公司拥有人应占亏损约为人民币 79.7亿元，亏损大幅减少了约71.2%。中国恒大撤回此前向美国法院提出的债务重组申请。碧桂园宣布延迟发布业绩公告。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 二手房延续以价换量 2024-03-24 “以价换量”等因素带动二手市场成交量 2024-03-18 提升行业深度调整，央国企有望穿越周期：央 2024-03-17 国企改革专题研究 投资建议与投资标的 23年万科业绩下滑，销售端跑赢大势，经营业务稳健增长，力求平稳渡过模式转型。3月28日万科发布2023年度报告，23年实现营收4657.39亿元，同比下降 7.6%；归母净利润121.63亿元，同比下降46.4%。净利润下降的主要原因为1）行业销售端承压，公司开发业务结算规模和结算毛利率下降2）部分开发项目计提了减值。23年公司合同销售金额达到3761亿元，位居行业第二。23年全年房地产整体销售规模收缩明显，从销售金额来看，百强房企同比下跌17.7%、前五房企下跌11.8%，在行业下行期万科销售端不可避免承压，合同销售额同比下滑9.8%，但其降幅小于行业以及头部房企，体现其较强韧性。同时，万科经营业务稳健增长，其中物业营收同比增长10.2%，蝶城战略取得成效，带动住宅物业毛利率提升3.5pct。公司面对利润承压，资金存量、现金短债比等指标下行压力，提出主要从三方面发力以平稳过渡：1.确保安全底线：通过大宗资产、股权交易等手段增厚安全垫，24年交易回款不低于300亿；2.降杠杆：24-25年削减付息债务1000亿以上3.坚持开发业务可持续内生发展。我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示： 地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第13周市场行情回顾（2024.03.23~2023.03.29）4 1.1第13周行业指数表现4 1.2第13周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.03.23~2023.03.29）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议11 风险提示11 附录12 图表目录 图1：2024年第13周44城新房成交套数6 图2：2024年第13周21城二手房成交套数6 图3：2024年第13周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图4：第13周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）8 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单12 1.第13周市场行情回顾（2024.03.23~2023.03.29） 1.1第13周行业指数表现 第13周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.5%。沪深300指数报收3537.48，周度涨幅为-0.2%；创业板指数报收1818.20，周度涨幅为-2.7%；房地产指数（申万）报收1994.80，周度涨幅为-1.7%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2024/03/29) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3537.48 -0.2% -0.7% -8.6% 创业板指 1818.20 -2.7% -0.8% -22.5% 房地产指数（申万） 1994.80 -1.7% -1.3% -33.4% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第13周地产板块个股表现 第13周地产板块涨幅居前的公司分别为中国国贸、京投发展、西藏城投、大名城、大龙地产。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 中国国贸 17.8% 迪马股份 -12.5% 京投发展 14.7% 福瑞达 -10.9% 西藏城投 9.9% 皇庭国际 -9.1% 大名城 9.2% 北辰实业 -7.6% 大龙地产 9.0% 万通发展 -7.4% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.03.23~2023.03.29） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。潘功胜：房地产已出现一些积极信号市场波动对金融体系影响有限。地方政策方面。北京、广州计划推进城中村改造。云南西双版纳、哈尔滨、浙江台州、秦皇岛、青岛、福 州等地调整公积金贷款制度。北京住建委废止“离异3年内不得京内购房”文件。广州发布“三旧”改造实施办法配套文件，《广州市城中村改造条例》批准通过。辽宁锦州春季购房节可享受购房契税补贴政策。青岛发布房地产平稳健康发展政策。 全国性政策： 1)3月25日，中国人民银行行长潘功胜出席中国发展高层论坛，就中国经济形势与货币政策、金融稳定、金融开放与国际合作发表讲话，并与来自中外资企业、金融机构等的会议嘉宾进行深入交流。他指出房地产已出现一些积极信号，市场波动对金融体系影响有限。 信息来源：观点地产网 地方政策： 1）广州发布“三旧”改造实施办法配套文件并公开征求意见（03.24）信息来源：观点地产网 2)辽宁锦州春季购房节可享受购房契税补贴政策（03.25）信息来源：观点地产网 3)青岛发布房地产平稳健康发展政策八大举措促市场稳定降低风险（03.25）信息来源：观点地产网 4)云南西双版纳调整公积金贷款政策双职工最高80万（03.25）信息来源：观点地产网 5)杭州临平区推出“以旧换新”政策助力房地产市场平稳发展（03.26）信息来源：观点地产网 6)哈尔滨：公积金个人贷款上限从60万元增至80万元（03.26）信息来源：观点地产网 7)北京市今年持续深化城市更新行动重点推动40处老旧厂房改造（03.26）信息来源：观点地产网 8)北京通州发布商品住房销售政策指引在通州就业或落户可以购买房产（03.26）信息来源：观点地产网 9)湖南：全面放开城镇落户限制由农村迁往城镇地区的可申请迁回原地（03.26）信息来源：观点地产网 10)安徽安庆调整公积金政策首次贷款买房额度增加10万元（03.26）信息来源：观点地产网 11)北京住建委废止“离异3年内不得京内购房”文件（03.27）信息来源：观点地产网 12)浙江台州优化升级人才住房公积金贷款优惠政策（03.27）信息来源：观点地产网 13)河北秦皇岛：首贷公积金首付款比例将不低于20%（03.28）信息来源：观点地产网 14)四川凉山普格县出台17项房地产市场健康发展措施（03.28）信息来源：观点地产网 15)《广州市城中村改造条例》批准通过为全国首个城中村改造立法（03.29）信息来源：观点地产网 16)青岛：二套房公积金最高贷80万元多子女家庭及绿色建筑可上浮20%（03.29）信息来源：观点地产网 17)福州：提高多子女家庭公积金贷款额度三孩家庭最高可贷120万（03.29）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第13周新房和二手房销售量较第12周增加。第13周44大城市新房销售为3.3万套，较第12周增加35.3%；21大城市二手房销售2.2万套，较第12周增加5.3%。一线城市新房、二手房交易较第12周分别增加53.8%、增加8.8%；二线城市新房、二手房交易较第12周分别增加37.8%、增加4.9%。 图1：2024年第13周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 2021年 第12周 2021年 第27周 2021年 第41周 2022年 第3周 2022年 第17周 2022年 第31周 2022年 第45周 2023年 第8周 2023年 第22周 2023年 第36周 2023年 第50周 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2024年 第13周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2024年第13周21城二手房成交套数 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 21城二手房销售（套）一线城市二手房销售（套，右轴） 9,000 7,000 5,000 3,000 1,000 -1,000 2021年 第13周 2021年 第27周 2021年 第41周 2022年 第3周 2022年 第17周 2022年 第31周 2022年 第45周 2023年 第8周 2023年 第22周 2023年 第36周 2023年 第50周 202