2023年业绩报告点评：用高效率对抗行业下行

事项： 公司发布2023年全年业绩报告，2023年实现营业收入1313.83亿元，同比增长3.3%；净利润31.18亿元，同比增长13.1%。 评论： 2023年营收利润双增，但毛利率仍承压。1）公司2023年综合毛利率13%，其中物业销售毛利率11.3%，较2022年下降5pcts，主要原因是市场下行导致销售不及预期，以及结转的物业大部分来源于2020年和2021年相对高价获取的项目。3）随着2022年以来获取的项目逐渐交付，预计后续毛利率会有所好转，但行业下行仍未有显著变化，未来毛利率改善也不宜高估。 2023年自投项目销售金额1943亿元，同比下降8.7%，预计2024年维持在1900亿元。1）2023年公司销售金额3011亿元，其中自投项目销售金额1943亿元，同比下降8.7%。2）公司自投项目可售货值2450亿元，若按照可售货值实现60%去化，且公司2024年完成1000亿元拿地货值目标，假设年内投资货值转化率40%，估算得到公司2024年自投项目销售额约1900亿元。 公司保持聚焦核心城市、高权益比的投资策略，土储结构保持优势。1）公司2023年权益拿地金额595亿元，权益比约74%，较2022年提升5pcts，平均楼面价14231元/平，一二线城市占比约84%。2）2024年公司自投项目可售货值2450亿元，一二线城市占比约80%。3）截至2023年底，公司已售未结金额约2565亿元，保障后续业绩兑现，其中2024年已售未结金额约1673亿元。 运营效率再提升，融资成本持续下降。1）公司已形成37个城市“一城一策”标准工期，从拿地到开工、首次开盘时间分别平均缩短至2.2个月、4.7个月，年内新增土储转化率达到39%。虽然公司2023年可售土储大幅下降至2499万方，但仍可保障2024年推货货值与2023年基本持平约2500亿元，也反映了在下行周期下较强的运营能力。2）2023年公司平均融资成本为4.3%，较去年下降10bps；2024年境外债3亿美元到期，计划于2024年上半年完成置换。 投资建议：公司产品力及口碑业内领先，2023年坚持深耕核心城市、提高权益比的投资策略，有望进一步提高公司销售稳定性、运营效率，助力率先走出下行期。考虑房地产市场下行压力，我们基于剩余收益模型估值并给予20%估值折损，预计2024-26年公司eps分别为1.26、1.41、1.31元（2024、2025年前值预测分别为1.92、2.48元），调整公司2024年目标价至11港元，对应2024年8倍PE，维持公司“推荐”评级。 风险提示：行业继续单边缩表，房地产市场超预期下行。 主要财务指标