2023年度业绩点评：购物中心商管表现亮眼，住宅板块结构优化

事件：公司2023年营收同比+23%，归母净利润同比+33%，派息率55%。 华润万象生活发布2023年度业绩公告，实现收入148亿元，同比增长22.9%，拆分板块来看，住宅板块收入96亿元，同比增长23.1%；商业板块收入52亿元，同比增长22.6%；实现毛利46.9亿元，同比增长30.0%，毛利率为31.8%，较上年同期提升1.7pct，归母净利润29亿元，同比增长32.8%；宣派2023年末期股息每股人民币0.481元，全年分红派息比率提升10pct至55%。 点评：购物中心商管业绩高增，住宅板块结构优化，整体运营效率有所提升。 1)购物中心商管业绩高增，写字楼出租率同比提升。公司在商管领域保持行业领先，截至2023年末，公司为98个已开业购物中心提供商业运营及物管服务（储备项目83个），其中78个来自华润置地；在营重奢购物中心万象城13座，行业第一；2023年新签约项目14个，均为一二线城市大型TOD项目。2023年公司旗下在营的购物中心零售额1812亿元，同比增长43.3%，业主端租金收入220亿元，同比增长38.8%。购物中心稳步开业，以及旗下购物中心的强劲销售表现，带动公司2023年购物中心商管业务收入32.4亿元，同比增长30.5%，毛利23.3亿元，同比增长50.4%，毛利率71.9%，同比提升9.5pct。 写字楼业务坚持“稳存量、拓增量”策略，打造“租赁+运营+物管”一体化管理模式，为26个写字楼提供商业运营服务（170万平），为195个写字楼提供物管服务（1480万平），2023年在管写字楼出租率83.9%，同比提升3.2pct，写字楼商管业务实现收入19.3亿元，同比增长11.3%。 2)住宅板块结构优化。截至2023年末，公司住宅等非商业业态在管面积3.6亿平，合约面积4.1亿平，得益于前期收购项目并表，以及外拓带来的在管面积增加，住宅板块物业管理/社区增值/开发商增值实现营收72.5/15.3/8.3亿元，同比+30.0%/+21.5%/-14.8%，地产开发相关的业务占比持续下降，收入结构优化。 3)高品质高效率运营，现金流优秀。公司重视成本和现金流管控，2023年全年基础物管收缴率90%，销售管理费用率8.4%，同比下降1.6pct，经营性现金流/净利润比例104.2%，同比提升19.2pct，年末在手现金116亿元，合理充裕。 盈利预测、估值与评级：公司在商管领域具备龙头地位，品牌美誉度高，旗下购物中心零售额稳步高增，关联方华润置地经营稳健，物管项目交付保障性较高。 考虑开发商增值业务增速放缓，以及商管业务毛利率提升的综合影响，我们上调公司2024-2025年归母净利润预测至33.5/37.6亿元，新增2026年预测为41.7亿元，对应EPS为1.47（原1.38）/1.65（原1.57）/1.83元，当前股价对应PE为15/14/12倍，商管龙头，现金流优秀，分红慷慨，维持“买入”评级。 风险提示：经济环境影响购物中心零售额与写字楼出租率；住宅外拓不及预期。 公司盈利预测与估值简表