基石业务稳健增长，增值服务结构调整

2024年3月26日，中海物业发布2023年业绩公告；公司2023年实现主营业务收入130.51亿元，同比+19.7%，股东应占利润13.43亿元，同比+22.9%。 收入保持增长、盈利能力稳定。公司2023年全年实现主营业务收入130.51亿，同比+19.7%，主要因包干制在管面积的上升和非住户、住户增值服务业务的增长。盈利能力基本保持稳定，报告期内综合利润率15.86%与去年同期15.92%大致持平，同时得益于销售及行政费用的改善净利率10.22%较去年同期10.09%小幅提升。从细分业务毛利率来看，物业管理业务分布期内毛利率提升至15%（2022年：13.4%），主要因占比较高的包干制毛利率提升，从2022年的10.6%提升至2023年的12.7%；非住户增值服务毛利率由2022年的16.4%下降至2023年的13.1%，主要因低毛利率的工程业务占比提升，业务组合的变化带来对板块毛利率的影响；住户增值服务毛利率由2022年38.4%降至2023年的26.1%，主要因毛利率较低的零售、社区集采团购及家居装饰服务等业务占比提升，同时公司也对多样化营销渠道和社区服务体系的搭建投入了较多前期成本所致。 外拓强劲，非住宅及第三方项目占比提高。2023年公司新增在管面积8120万方，对应合同额70.22亿元，其中来自中建及中海集团的有30.20亿元，来自独立第三方的有40.02亿元，公司管理的总建筑面积增加至4.02亿平，较去年年底增加25.4%，从项目来源看，其中来自独立第三方的在管面积比例增加至40.5%（2022年为32.8%）；从业态上看，其中来自非住宅项目的占比增加至30.1%（2022年为24.5%）。 增值服务结构调整，利润率略有承压。公司非住户增值服务2023年上实现收入21.45亿元，较去年同期增加18.3%，占总收入比例由去年同期的16.6%降至16.5%，该业务总体收入占比较为稳定，但从内部结构看工程业务收入同比+48.3%，而交付前服务同比-9.0%，顾问咨询服务同比-12.6%，主要因海博工程和兴海物联业务快速拓展带来了工程服务收入大幅增长，相反与房地产周期关联度较高的开发商前介与审阅建筑图、顾问咨询等业务需求有所减少导致收入的下降。公司住户增值服务2023年实现收入1 2.92亿元，同比+70.9%，占总收入比例由去年同期的6.9%提升至9.9%，该业务板块的增长原因主要有两点，一是家居家装、零售及到家服务等消费需求有所增加，同时公司拓展了提供予商务用户之商业辅助服务；二是随着在管面积的上升，各类小区资产经营务需求有所增加（包括房产交易代理、租赁协助、招商广告及公共空间租赁协助）。 公司两大增长服务板块因业务结构出现调整，对应板块毛利率均有所下行。 投资建议：公司2023年业绩基本符合市场预期，由于房地产行业相关业务受到拖累及增值服务业务转型，导致2023年下半年业绩收到明显影响。考虑到公司外拓增速依旧强劲，关联方中建及中海系的潜在支持空间，我们预计公司未来依旧可以维持一定增速的规模与业绩增长。考虑到增值服务受房地产行业下行影响，我们调整公司2024-2 025年EPS预测至0.49、0.57元/股（前值0.66、0.85港元/股，公司于2023年调整报表货币单位），引入2026年EPS预测0.65元/股，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、行业竞争加剧影响公司扩张速度、引用数据滞后或不及时。 图表：盈利预测表