恒隆集团2023年报

2023年报 恒隆集团有限公司 股份代号：00010 天津恒隆广场 创传承新 永续 恒隆集团及恒隆地产2023年报不但反映了我们引领创新的决心，更勾划出我们为保育社区文化历史所作的努力。除了建造集美学、时尚室内设计和优越服务于一身的 世界级建筑外，我们亦致力修缮历史建筑地标，并将这些珍贵古迹融入整体项目设计。 为彰显我们对保育文物的承诺，恒隆地产年报的封面设计以无锡恒隆广场的城隍庙古建筑群为主题，当中包括一座经过严谨修复后于原址重新搭建的十四世纪明朝戏台。 恒隆集团年报的封面则以天津恒隆广场和毗邻的原浙江兴业银行为主题，现代商场与百年建筑新旧对比， 饶富诗意。我们透过修复工程重现银行原貌，并加入现代化设施，令这深蕴文化历史的重要古迹重获新生。 这种创新与保育并重的发展策略，既突显出我们 “联系顾客、社群、伙伴，实现可持续增长”的使命， 同时亦呼应恒隆的品牌理念――“只选好的只做对的”。 目录 4财务摘要 8董事长致股东函 20副董事长简函 26业务回顾 70财务回顾 84可持续发展 91企业管治报告 122董事简介 127主要行政人员简介 128董事会报告 137独立核数师报告 142财务报表 206十年财务概览 208词汇 210公司资料 211财务日志 212上市资料 公司简介 恒隆集团有限公司（香港联交所股份代号：00010）是香港最具资历的上市公司之一，在物业发展市场拥有逾60年经验。 透过附属公司恒隆地产有限公司（香港联交所股份代号：00101），我们在香港和内地享有尊崇地位，被公认为一家“以客为尊”及重视质量的顶级地产发展商。我们在香港拥有庞大的物业组合，涵盖大型商场、办公楼与供销售和租赁的住宅物业，全部均以精心策划及地点优越而着称。 早于1990年代初，我们便在内地作出首项投资，为日后发展内地业务迈出第一步。我们在内地的业务策略是于主要城市的黄金地段发展最优质的物业。时至今日，集团的多元化物业组合覆盖9个内地城市，包括上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉和杭州。我们在内地的物业组合均以恒隆广场“66”品牌命名、定位高端， 成功在内地奠定作为“城市脉动”的领导地位。 随着我们的业务基础和网络日益壮大，我们清楚集团对营运所在的环境及社区有着举足轻重的影响，亦需为下一代肩负更大的责任和义务。继制定了一系列2030年可持续发展目标及指标后，我们更进一步定下了25个将于2025年年底前实现的指标（“25x25可持续发展指标”或 “25x25”），并承诺于2050年前实现净零价值链温室气体排放，为应对重大可持续发展挑战制定具体及可量化的措施，亦为我们矢志成为全球领先可持续发展房地产公司的目标定下明确议程。 我们与附属公司恒隆地产坚守秉承“只选好的只做对的”的品牌理念。 我们的 愿景 缔造优享生活空间 使命 我们的 联系顾客、社群、伙伴，实现可持续增长 核心价值 我们的 恪守恒隆下列核心价值以实践 诚信 “只选好的只做对的”的品牌理念： 卓越 永续开明 财务摘要 7,399 3,480 – 2 7,399 3,482 7,218 3,407 – 316 7,218 3,723 5,051 2,793 (44) (6) 5,007 2,787 4,886 2,710 (51) 138 4,835 2,848 业以港绩币百万元计算（除另有注明） 收入 –内地 –香港 20232022 物业租赁物业销售总额物业租赁物业销售总额 10,879210,88110,62531610,941 营业溢利／（亏损）7,844(50)7,7947,596877,683 –内地 –香港 股东应占基本纯利／（净亏损）2,953(22)2,9312,964383,002 股东应占物业之公允价值净减少(120)–(120)(284)–(284) 于2023年 于2022年 股东应占纯利／（净亏损）2,833(22)2,8112,680382,718 股东权益 12月31日 12月31日 94,36092,819 股东应占每股资产净值（港元）$69.3$68.2 盈利及股息（港元） 每股盈利 20232022 –基于股东应占基本纯利$2.15$2.20 –基于股东应占纯利$2.06$2.00 每股股息$0.86$0.86 $0.21 $0.65 –中期 –末期 财务比率 派息比率（基于股东应占纯利） –总额 –物业租赁 –物业租赁（扣除已资本化利息） 派息比率（基于股东应占基本纯利） –总额 –物业租赁 –物业租赁（扣除已资本化利息） 净债项股权比率债项股权比率 恒隆集团有限公司4 2023 42% 41% 51% 40% 40% 于2023年 48% 12月31日 28.6% 32.7% $0.21 $0.65 2022 43% 44% 52% 39% 40% 于2022年 46% 12月31日 25.9% 29.6% 财务摘要 物业租赁收入 整体 港币亿元 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 +2% 港币108.79亿元 基本纯利 港币亿元 40 35 30 25 20 15 10 5 0 -5 -2% 港币29.31亿元 20192020 2021 2022 2023 20192020 2021 2022 2023 内地 港币亿元 +3% 港币 物业租赁物业销售 股东应占每股资产净值 港币 +2% 8073.99亿元80 7070 6060 5050 4040 3030 2020 1010 00 港币69.3元 20192020 2021 2022 2023 20192020 2021 2022 2023 香港 港币亿元 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 +2% 港币34.80亿元 每股股息 港币 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0 不变 港币0.86元 20192020 2021 2022 2023 20192020 2021 2022 2023 末期特别中期 52023年报 上海恒隆广场 乐游乐聚之隅 大连恒隆广场 上海港汇恒隆广场 恒隆秉承“以客为尊”的服务宗旨，冀望透过贴心的个人化服务，为客户和持份者缔造恒隆独有、意想不到的品牌体验。我们致力营造充满活力和引人入胜的空间，藉此促进社区共融和归属感，加强社区凝聚和协作。 恒隆集团有限公司8 董事长致股东函 陈董事启长宗 业绩及股息 由于人民币贬值及物业销售收入减少，截至2023年12月31日止年度，整体收入微降1%至港币108.81亿元。租赁收入增加2%至港币108.79亿元。 倘扣除物业重估的所有影响，股东应占基本纯利下降2%至港币29.31亿元。每股基本盈利相应下降至港币2.15元。 计及物业重估的所有影响后，股东应占纯利增加3%至港币28.11亿元。每股盈利相应上升至港币2.06元。 董事会建议派发末期股息每股港币 对2023年表现的分析，建议读者参阅恒隆地产的 《致股东函》。而在这最后一封《致股东函》中，本人会讨论影响我们行业和业务的重大问题。 本人于1991年1月1日出任本公司董事长时，公司的业务几乎全集中在香港。（1980年代末，我们曾涉足泰国，在当地经营一家小型房地产公司，并拥有一座甲级办公楼作租赁用途。我们也曾在澳洲和印尼购买资产。本人接任董事长后不久，我们便退出了所有非香港业务。）本人接任后首要做的，除了处理一些必要的高层人事变动，就是研究内地的经济。结果，我们在1992年12月进军上海。 6角5仙， 于2024年6月14日派发予于2024年5月10日名列 如今，内地收入占我们租赁收入68%，而且这个占比还在上升。这就是为何本人过去数年大量篇幅谈 股东名册的股东。如获股东批准，截至2023年 12月31日止年度，每股股息总额为港币8角6仙。 回首 这是本人最后一次撰写《致股东函》，因为本人快将卸下恒隆集团及其所有附属公司（包括上市公司恒隆地产）的所有行政职务。这将于2024年4月26日生效，即我们下一届股东周年大会举行当天。此后，本人将担任荣誉董事长。本董事会及恒隆地产的董事会已委任陈文博先生接任本人目前的所有职务。自2020年起，他一直担任公司的副董事长。 鉴于上述转变，本人这次会偏离本函一贯的格式。详尽的营运业绩可见于本年报其他部分。至于本人 论内地经济和社会议题。那是爆炸性增长的时期，我们受益匪浅。 同期，我们身处的香港在1997年回归祖国后，发生的变化同样令人惊叹。经济继续增长，商业活动如常。这就是为何本人在过往《致股东函》中提及香港的篇幅不及内地市场的多。后者对我们来说比较陌生，但也是我们未来的发展所在。然而，过去数年，香港进入了一个前所未见的新阶段。因此，谈谈对香港的看法或许是本人作为董事长的最后职责。可以肯定的是，我们无意把总部迁往别处，没有城市比香港更适合经营我们的业务。 容本人先声明，不论1997年前还是今天，我们由始至终从未对香港失去信心。诚然，香港是有别于过去，但这并不代表香港如我一位美国朋友最近所写的“已玩完”。香港现在只是不同了。我们应该了解是什么造就了这座城市昔日的样子，又是什么令其成为如今的模样。 首先，且让本人回顾过去曾与我们股东分享的一次个人经历。1995年6月，即香港回归前两年，一本西方商业杂志刊登了一篇封面文章，表示“香港已死”。作者是本人的一位朋友，可惜现已离世。读完文章后本人联络他，并前往美国东岸与他见面，指出他错误之处。他看似接受了本人的论据，并承诺发表另一篇文章，把本人的一些观点纳入其中。当这篇后续文章在1996年9月刊出，距离原文已经过了15个月，当中一半的篇幅是关于我本人的，而另一半则几乎没有表达本人的观点。本人很失望，于是再赴美国华府见他。这次他提议若本人愿意亲自执笔，他将会刊登。本人答应了，但此文章最终在1997年1月才出版，即首篇文章刊登后 19个月，香港的声誉已受损。他第一篇文章的标题哗众取宠，纯粹是诽谤。 这究竟是一名追求个人名利记者的偏见，还是出版社想推高杂志销量，抑或出于政治动机？我们永不知晓。 可幸的是，1997年后香港继续繁荣，事实推翻了这位朋友的观点。十年后，这本杂志刊登了另一篇文章，承认当年他们错了。（这篇同样畅销！）鉴于这段经历，本人现在表达对香港的看法也大概有理。毕竟，本人应该是1997年前后，以个人身份最频繁到访西方国家说好香港故事的本地市民。 诚然，香港在1997年前以及其后的成功，有一关键之处是不可持续的，那就是香港经济过于依赖房地产，这情况直至最近才改变。据本人所知，1970年代起的殖民政策旨在有系统地制造楼市泡沫。由于政府掌控占总量逾70%的未开发土地，只要刻意限量土地供应，便能轻易操纵地价走向。结果，数十年来，香港的地价和房价一直高踞全球主要大都市。与房地产相关的政府收入通常占其总收入30%至40%或以上，令利得税和薪俸税可维持在低水平，而且带来许多好处：这吸引了外国企业来港、高房价为香港市民带来财富效应、这令经济显得活力十足，以及当时殖民宗主国可以尽敛财富。似乎所有人都得益。 在1997年前中英谈判期间，中国政府担心英国政府会以高价尽量出售香港的土地，然后把收益带回英国。因此，北京坚持在1997年前每年限售50公顷土地。地价事实上在1997年6月30日见顶，也就是英国管治香港的最后一天。真是离奇！在亚洲金融危机期间，地价曾短暂回落，但由于土地供应有限，地价再次持续急升。 另一方面，内地经济在那些年间持续惊人增长，按年增幅经常达双位数。香港对此有贡献也有获益。只要这种情况持续下去，高房价似乎可以 接受。然而，这也衍生了严重的社会问题。考虑到住宅面积中位数不到50平方米，以平均每户三人计算，即人均面积仅约15平方米。这不过是内地的三分之一，以香港的经济发展水平来说，这是世界上最低之一。社会不满情绪高涨，某程度上加剧了后