恒隆集团2022年报
恒隆集团有限公司 股份代号：00010 年报 2022 恒隆集团有限公司年报 股份代号：00010 2022 恒隆地产有限公司年报 股份代号：00101 2022 高瞻远瞩 2022年标志着恒隆进军内地30周年。我们在上海的首个发展项目不但巩固了恒隆的行业领先地位，更印证了我们对实现增长和多元化的长远承诺。凭藉对“以客为尊”的追求，我们其后陆续在内地其他八个 主要城市发展购物商场、办公楼、酒店及高端住宅物业组合，业务蓬勃发展，并成功确立旗下高端购物商场品牌“66”及甲级办公楼在各大城市的领导地位。 今年的年报封面和主题页旨在彰显我们作为世界顶尖发展商的创新领导能力、策略愿景和标志性的建筑美学。恒隆集团及恒隆地产的年报封面分别以旗下在内地首个发展项目和最新开业的项目为主题，前者突显上海港汇恒隆广场的建筑美感，后者则展现武汉恒隆广场的耀眼设计。 以上设计寓意我们对卓越、品质和增长锲而不舍的追求。我们致力缔造超乎期望的优享生活空间，营造恒隆独有的非凡品牌体验，以充分诠释我们的品牌理念――“只选好的只做对的”。 上海港汇恒隆广场 驻足内地30载早着先机 1992年，我们投资发展旗下首个内地物业项目— 上海港汇恒隆广场。此后我们一直恪守推动增长和发挥影响力的坚定承诺，迄今已在内地主要城市及核心地段兴建十座顶尖的综合商业项目。我们的内地项目均以广为人知的 恒隆广场“66”品牌命名，涵盖购物商场、办公楼、住宅物业及酒店。 物组业合分布 9 个城市 已投落资成物业 >2平方米00万 武汉恒隆广场 大连恒隆广场 打造独有品牌体验 我们善用每个与客户接触的机会与他们创建联系。在零售物业组合层面，我们透过会员计划提供 非同凡响的购物体验、优越礼遇，以及个人化的服务。我们的办公楼组合放眼未来，以最高水平的体验和 服务吸纳顶级租户；我们旗下自营的多功能办公空间“恒聚”则为会员提供个人化办公方案。 建构可持续未来 我们制定了明确发展议程，涵盖短期至长期目标，印证我们对创造可持续发展价值的承诺， 并反映我们矢志成为全球领先可持续发展房地产公司的抱负。我们致力透过一系列具影响力的举措回应不同的社会议题，藉此回馈社会，并提升社区的福祉。 昆明恒隆广场 累人积数义工累时计数服务 由2012年起： >11,400名 >135,000小时 目录 10财务摘要 12董事长致股东函 24副董事长简函 28业务回顾 70财务回顾 82可持续发展 88企业管治报告 118董事简介 123主要行政人员简介 124董事会报告 133独立核数师报告 138财务报表 202十年财务概览 204词汇 206公司资料 207财务日志 208上市资料 我们的愿景 缔造优享生活空间 我们的使命 联系顾客、社群、 伙伴，实现可持续增长 “只选好的只做对的” 我们的核心价值 恪守恒隆下列核心价值以实践 品牌理念： 永卓越续 开明 公司简介 具资历的上市公司之一，在物业发展市场拥有逾60年经验。 恒隆集团有限公司（香港联交所股份代号：00010）是香港最 透过附属公司恒隆地产有限公司（香港联交所股份代号： 00101），我们在香港和内地享有尊祟地位，被公认为一家 住宅物业，全部均以精心策划及地点优越而着称。 “以客为尊”及重视质量的顶级地产发展商。我们在香港拥有庞大的物业组合，涵盖大型商场、办公楼与供销售和租赁的 早于1990年代初，我们便在内地作出首项投资，为日后发展内地业务迈出第一步。我们在内地的业务策略是于主要城市的黄金地段发展最优质的物业。时至今日，集团在内地的物业组合涵盖上海两项大型投资物业，包括集商场、办公楼和住宅于一身的上海港汇恒隆广场，以及结合商场和办公楼功能的上海恒隆广场，另外在沈阳建有皇城恒隆广场与 杭州发展同属世界级项目的杭州恒隆广场。 市府恒隆广场，以及分别坐落于济南、无锡、天津、大连、昆明及武汉的恒隆广场。我们正以此等项目的成功为基础于 更大的责任和义务。继制定了一系列2030年可持续发展目标 随着我们的业务基础和网络日益壮大，我们清楚集团对营运所在的环境及社区有着举足轻重的影响，亦需为下一代肩负 诺于2050年前实现净零价值链温室气体排放，为应对重大 及指标后，我们更进一步定下了25个将于2025年年底前实现的指标（“25x25可持续发展指标”或“25x25”），并承 可持续发展挑战制定具体及可量化的措施，亦为我们矢志成 为全球领先可持续发展房地产公司的目标定下明确议程。 我们与附属公司恒隆地产坚守秉承“只选好的只做对的”的品牌理念。 10财务摘要 业以港绩币百万元计算（除另有注明） 20222021 物业租赁物业销售总额物业租赁物业销售总额 收入 10,625 316 10,941 10,919 – 10,919 –内地–香港 7,218 – 7,218 7,402 – 7,402 营业溢利／（亏损） 3,517 – 3,517 7,596 87 7,683 –内地 7,898 (91) 7,807 –香港 4,886 (51) 4,835 5,020 (38) 4,982 股东应占基本纯利／（净亏损） 2,878 (53) 2,825 股东应占物业之公允价值净减少 2,964 38 3,002 3,029 (38) 2,991 股东应占纯利／（净亏损） (284) – (284) (402) – (402) 2,680 38 2,718 2,627 (38) 2,589 于2022年 于2021年 股东权益股东应占每股资产净值（港元） 92,819 $68.2 95,842$70.4 盈利及股息（港元） 12月31日12月31日 20222021 每股盈利 –基于股东应占基本纯利–基于股东应占纯利 每股股息 –中期–末期 $2.20$2.00$0.86 $2.20$1.90$0.86$0.21$0.65 $0.21$0.65 财务比率 20222021 派息比率（基于股东应占纯利） –总额–物业租赁 43% 45% –物业租赁（扣除已资本化利息） 44% 45% 派息比率（基于股东应占基本纯利） 52% 53% –总额–物业租赁 39% 39% –物业租赁（扣除已资本化利息） 40% 39% 46% 45% 于2022年 于2021年 12月31日12月31日 净债项股权比率 25.9% 22.3% 债项股权比率 29.6% 27.9% 恒隆集团有限公司 2022年报 整体 港币亿元 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 物业租赁收入 -3% 港币106.25亿元 20182019202020212022 内地 港币亿元 80 70 60 50 40 30 20 10 0 -2% 港币72.18亿元 20182019202020212022 香港 港币亿元 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 -3% 港币34.07亿元 20182019202020212022 基本纯利 港币亿元 40 35 30 25 20 15 10 5 0 -5 2018 物业租赁 港币30.02亿元 不变 2019202020212022 物业销售 股东应占每股资产净值 港币 80 70 60 50 40 30 20 10 0 -3% 港币68.2元 20182019202020212022 每股股息 港币 1.2 1.0 港币0.86元 不变 0.8 0.6 0.4 0.2 0 20182019 特别 2020 中期 20212022 末期 12董事长致股东函 陈启宗 恒隆集团有限公司 董事长 业绩及股息 截至2022年12月31日止年度，整体收入维持平稳，达港币109.41亿元。由于2022年第二季人民币开始贬值，加上内地及香港的经营环境受2019冠状病毒病影响，租赁收入微降3%至港币106.25亿元。 倘扣除物业重估的所有影响，股东应占基本纯利跟2021年大致持平，为港币30.02亿元。每股基本盈利为港币2.20元。 计及物业重估的所有影响后，股东应占纯利上升5%至港币27.18亿元。每股盈利相应地上升至港币2.00元。 董事会建议派发末期股息每股港币6角5仙，于2023年5月19日派发予于2023年5月5日名列股东名册的股东。如获股东批准，截至2022年 12月31日止年度，每股股息总额为港币8角6仙。 业务回顾 不论对于中国经济还是我们的业务，2022年大概是本人见过最不寻常的一年。尽管疫情至2022年初已持续两年，但我们那时还是难以想像，2022年余下 时间要承受什么困难。由于疫情防控措施，接下来发生了两件事。一是上海的所有购物商场在4月和5月完全停业；二是2022年全年，尤其是下半年，全国各地都出现确诊个案，零售活动难免受不同程度的限制。对我们这些购物商场营运者来说，下半年的情况可说更棘手。 去年经营环境难料，困难重重，故此是次业绩 可算令人颇为满意。我们还不知道竞争对手去年的表现如何，但本人猜想他们很多都遇上不少困难。 （我们在多年前便决定要在业内做首家或首批公布业绩的公司，以彰显良好的企业管治。）问题是：为什么我们能在这纷乱的环境下做得较好？本人认为这既是策略之故，也关乎经营之道。 策略方面，我们大概于20年前已决定只专注高端购物商场业务。大众商品消费很容易转移至网购，但奢侈品市场所受的影响小得多。然而，高端购物商场的发展与管理跟大众购物商场的截然不同。目前为止，只有约六家发展商兼购物商场业主成功做到。疫情期间，市民宁愿或被迫待在家中， 奢侈品销售额因而直线下降。看得到、触得到、感受得到，甚至亲身试穿仍是多数人购买奢侈品的先决条件。因此疫情期间，每当防疫措施偶有放宽，这类消费者便会争相外出选购。因为不知机会何时再临，他们只会到城中最好的商店购买心仪的品牌。由于我们差不多每座购物商场于所在的城市都位属前列，因而可能比其他人受益得多。 大连恒隆广场 这让本人忆起数年前在《致股东函》中讨论过的两个策略要点。第一个是我们恪守本人称之为高端购物商场“地产业基因”的五项原则，这至关重要。 要在这个行业大放异彩，购物商场必须位置绝佳、有合理的发展大纲、规模足够、设计得当和建造精良，这是我们深信之道。 第二个策略要点与市场竞争力有关。除上海和北京外，所有内地城市都只能容纳任何奢侈品牌的一两家或最多三家分店。（随着经济持续增长，也许有一天，杭州和成都等新一线城市可容纳第四家分店。）如果市内不止一座高端购物商场，那么购买力就会不成比例地流向市场龙头。龙头与次位之间的差距通常很大，这就是为何我们一直力争龙头之位，而至今差不多于所有我们所在的城市都成功做到。 想详阅这些策略考量的话，本人建议读者参阅如2021年年报及2019年中期报告的《致股东函》，这些都可在我们的网站找到。 在营运方面，去年得以在困境中取得理想的业绩，也有赖我们团队的出色表现。本人可在此列举数例，说明过去数年几项管理措施对业绩的贡献。虽然我们未能预视这些困境，但坚持做对的事，并尽量把握机会自强，我们便能未雨绸缪， 而2022年正是“连场大雨”的一年！ 例如，上个熊市长达六、七年，到2017至2018年才结束，期间我们在上海两座最早期的购物商场开展了重要的资产优化计划。因此，2020年1月底疫情来袭时，这两座购物商场都处于极佳状态。设计改进了，系统升级了，我们的购物商场更能招徕顾客，更能吸引租户，最终公司的成本效益也更高。时势不佳时，因为我们设施损坏的情况会少些，这对管理层也会少添麻烦。因此，资产优化计划令我们长短期皆得益。 管理层也一直努力升级在漫长的熊市期间建成的购物商场。虽然都是高端购物商场，但我们不得不让次高端品牌进驻，因为那时顶级时尚品牌都冻结了一切扩展计划，直至2018年为止。市场回暖，首先受惠的是我们的无锡恒隆广场和大连恒隆广场。大约同一时间，我们还把旗下内地第一座购物
