房地产行业报告：国常会积极表态 市场仍在修复

证券研究报告：房地产|行业周报 2024年3月26日 行业投资评级 房地产行业报告（2024.3.18-2024.3.24） 强于大市|维持 国常会积极表态市场仍在修复 5% 1% -3% -7% -11% -15% -19% -23% -27% -31% -35% 房地产沪深300 投资要点 行业基本情况收盘点位 2071.82 52周最高 2990.18 52周最低 1855.64 行业相对指数表现 上周国常会提出要进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策，我们预计二季度将会在供需两端继续出更大力度的支持政策，需求端一线城市的限购有望进一步放宽，而供给端层面则侧重于为优质企业提供资金支持的同时持续推进“三大工程”建设。在基本面的判断上，去年一季度为全年高点，我们认为今年一季度则为全年低点，后续新房销售降幅预计将持续缩窄。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为239.16 万方，本年累计新房成交面积为1968.12万方，累计同比-49.4%。30 大中城市近四周平均成交面积为184.96万方，同比-49.2%，环比 +18.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为59.2万方，同比-46.8% 环比+18.1%，二线城市近四周平均成交面积为82.89万方，同比- 2023-032023-062023-082023-112024-012024-03 研究所 资料来源：聚源，中邮证券研究所 分析师:曾凡喆 SAC登记编号:S1340523100002 Email:zengfanzhe@cnpsec.com 研究助理:高丁卉 SAC登记编号:S1340124030005 近期研究报告 Email:gaodinghui@cnpsec.com 《新房成交降幅收窄二手房成交持续提升》-2024.03.20 54.7%，环比+22.1%，三线城市近四周平均成交面积为42.87万方， 同比-38.7%，环比+12.6%。上周重点10城商品住宅可售面积为 7368.98万方，同比+2.56%，环比+0.18%，重点10城去化周期为15.37 个月，其中一线城市去化周期为14.54个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点10城二手房成交面积为 158.05万方，本年累计二手房成交面积为1485.23万方，累计同比-18.9%。重点10城近四周平均成交面积为143.58万方，同比-33.5%环比+9.6%。截至2024/3/17全国城市二手房出售挂牌量指数为54.6环比-4.4%，挂牌价指数为172.2，环比-0.1%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地建 面为120.03万方，成交住宅类土地建面为44.87万方，新增供应商 服类土地建面为127.1万方，成交商服类土地建面为3.82万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为2.05，平均商服类土地成交建面/供应建面为1.23。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为3095.05元/平方 米，溢价率为0%，环比-7.65pct，成交商服类土地楼面均价为5528.7 元/平方米，溢价率为57.5%，环比+56.51pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.33%，沪深300指数下跌0.7%，房地产指数跑输沪深300指数0.63pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌3.2%，恒生综合指数下跌1.26%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.94pct。 风险提示： 行业销售不及预期，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪4 1.1新房成交及库存4 1.2二手房成交及挂牌5 1.3土地市场成交6 2行情回顾7 3风险提示9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比4 图表2：一线城市新房成交面积及同比4 图表3：二线城市新房成交面积及同比4 图表4：三线城市新房成交面积及同比4 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期5 图表6：重点城市二手房成交面积及同比5 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数6 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数6 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数6 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数6 图表11：100大中城市土地供销比7 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率7 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势7 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势7 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况8 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况8 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位8 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位8 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为239.16万方，本年累计新房成交面积为 1968.12万方，累计同比-49.4%。30大中城市近四周平均成交面积为184.96万 方，同比-49.2%，环比+18.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为59.2万方， 同比-46.8%，环比+18.1%，二线城市近四周平均成交面积为82.89万方，同比- 54.7%，环比+22.1%，三线城市近四周平均成交面积为42.87万方，同比-38.7%，环比+12.6%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比图表2：一线城市新房成交面积及同比 600 500 400 300 200 100 0 30城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方） 同比去年（%）同比前年（%） 同比19年（%） 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2023/4/9 2023/4/23 2023/5/7 2023/5/21 2023/6/4 2023/6/18 2023/7/2 2023/7/16 2023/7/30 2023/8/13 2023/8/27 2023/9/10 2023/9/24 2023/10/8 2023/10/22 2023/11/5 2023/11/19 2023/12/3 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 -80% 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 一线城市成交面积（万方） 一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%） 同比前年（%）同比19年（%） 150% 100% 50% 0% -50% 2023/3/26 2023/4/9 2023/4/23 2023/5/7 2023/5/21 2023/6/4 2023/6/18 2023/7/2 2023/7/16 2023/7/30 2023/8/13 2023/8/27 2023/9/10 2023/9/24 2023/10/8 2023/10/22 2023/11/5 2023/11/19 2023/12/3 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 -100% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 图表3：二线城市新房成交面积及同比图表4：三线城市新房成交面积及同比 二线城市成交面积（万方） 二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%） 300同比前年（%） 120% 三线城市成交面积（万方） 4周平均三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%） 140同比前年（%） 200% 250 200 150 100 50 0 同比19年（%） 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2023/3/26 2023/4/9 2023/4/23 2023/5/7 2023/5/21 2023/6/4 2023/6/18 2023/7/2 2023/7/16 2023/7/30 2023/8/13 2023/8/27 2023/9/10 2023/9/24 2023/10/8 2023/10/22 2023/11/5 2023/11/19 2023/12/3 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 -80% 120 100 80 60 40 20 0 同比19年（%） 150% 100% 50% 0% -50% 2023/3/26 2023/4/9 2023/4/23 2023/5/7 2023/5/21 2023/6/4 2023/6/18 2023/7/2 2023/7/16 2023/7/30 2023/8/13 2023/8/27 2023/9/10 2023/9/24 2023/10/8 2023/10/22 2023/11/5 2023/11/19 2023/12/3 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 -100% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周重点10城商品住宅可售面积为7368.98万方，同比+2.56%，环比+0.18%， 重点10城去化周期为15.37个月，其中一线城市去化周期为14.54个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 7,600 7,400 7,200 7,000 6,800 6,600 6,400 6,200 6,000 16 15 14 13 12 11 10 重点城市商品住宅可售面积（万方）重点城市去化周期（月）一线城市去化周期（月） 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：重点10城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、福州、温州、韶关。计算 方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周重点10城二手房成交面积为158.05万方，本年累计二手房成交面积为 1485.23万方，累计同比-18.9%。重点10城近四周平均成交面积为143.58万方，同比-33.5%，环比+9.6%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方） 同比去年（%）同比前年（%） 250 同比19年（%） 200 150 100 50 0 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。重点10城包括：北京、深圳、杭州、南京、成都、苏州、厦门、东莞、青岛、南宁。 截至2024/3/17全国城市二手房出售挂牌量指数为54.6，环比-4.4%，挂牌价指数为172.2，环比-0.1%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市 全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市 160 140 120 100 80 60 40 20 0 230 210 190 170 150 130 2022/3/27 2022/4/27 2022/5/27