胜遇信用月报：潍坊地区城投债风险再排查；地产行业全面回暖仍面临较大不确定性

胜遇信用月报‖潍坊地区城投债风险再排查；地产行业全面回暖仍面临较大不确定性 2023年9月 9月市场回顾与观点： 产业方面，近期多家房企被下调评级更多的还是由于行业信心不足，而松绑政策效果的释放传导到实际销售数据仍需时间，地产行业仍面临较大挑战，行业全面回暖仍面临较大的不确定性。我们认为国有地产主体在市场融资和得到股东支持方面等资源更优于民营地产企业，即便受到外资机构的级别调整，但仍有一定的财务韧性，若销售端边际好转，则也将优于民营地产企业获得更多的市场资源。城投方面，近期潍坊地区部分城投仍不断新增负面舆情，潍坊市作为山东省GDP总量排名第四位的地级市，经济财政实力尚可，但债务压力较重，考虑到潍坊地区城投负面事件频发且区域债务压力较重，我们认为稳健投资人仍应保持谨慎。9月末，随着一揽子化债的实质性落地，我们认为城投债中短期边际风险正在逐步下降，但我们认为此事项尚无法实质性解决城投债务的结构性压力问题，对于低资质、弱区域的城投平台城投债，仍不建议过度下沉。 目录： 一、本月重要信用事件与分析 1、潍坊地区城投债风险再排查； 2、2023年1-8月房企销售与拿地概况； 3、穆迪下调多家房地产企业主体评级；二、本月信用债发行情况 三、本月新增违约四、本月评级变动 一、本月重要信用事件回顾 1、潍坊地区城投债务风险再排查 近期潍坊地区部分城投仍不断新增负面舆情，我们关注到截至2023年8月31日，潍坊三农创新发展集团有限公司（胜遇评级7，黄色预警，以下简称“潍坊农创”）主要子 公司潍坊滨城投资开发有限公司（胜遇评级7-，黄色预警，以下简称“滨城投资”）和潍坊经济区城市建设投资发展集团有限公司（胜遇评级8，黄色预警，以下简称“经济区城投”）商票逾期余额为3.49亿元，占潍坊农创2022年末净资产的比重为1.14%，其中滨城 投资涉及的票据逾期余额合计为3.05亿元，经济区城投涉及的票据逾期余额合计为0.44亿元。 截至2023年9月17日，潍坊市区域内有存续债的发债城投有43家，存续债余额合计 790.90亿人民币和5.66亿美元，1年内到期（含回售）债务规模合计479.84亿人民币和0.66亿美元，其中1年内到期人民币债券占总债务规模约为60.67%，此外，我们也关注到潍坊区域内城投主体于2023年以来发行债券规模合计195.44亿人民币，占存续债务比重约为24.71%，我们关注到，新增债券仍有需外部担保发行以及需非公开发行等特点，债务规模较大。 潍坊市作为山东省GDP总量排名第四位的地级市，2022年经济增速放缓幅度较大，财政实力有所下滑，但债务压力较重，GDP为7,306.45亿元（4/16），增速3.7%，较上年下降了6.0个百分点；一般预算收入为618.07亿元（4/16），同比下降5.91%；政府性基金收 入为708.97亿元（3/16），同比下降14.02%；政府债务余额为1,909.86亿元（3/16），同比上升14.16%；城投有息债务合计3,341.50亿元（2022年Q3），广义债务率为403.25% （6/16），城投有息债务/一般公共预算为556.81%（4/16）。整体来看，潍坊市在山东省内经济财政实力尚可，但债务压力较重。 城投主体方面，除潍坊市城市建设发展投资集团有限公司的胜遇评级为5-以外，其余评级均在7+及以下，且有黄色或关注胜遇预警，从基本面分析看，潍坊区域内城投公司主体信用风险仍较大。此外，考虑到潍坊地区城投负面事件频发且区域债务压力较重，我们认为稳健投资人仍应保持谨慎（详见《胜遇信用周报‖欧盟反补贴调查影响几何；潍坊地区城投债风险再排查2023.9.11-9.17》）。 2、2023年1-8月房企销售与拿地概况 销售方面，2023年1-8月，根据中指研究院数据，TOP100房企销售总额为43,656.1亿元，同比下降8.60%，而主要TOP30房企销售额30,544.50亿元，同比下降2.68%，其中同比下降有12家企业，其中除首开股份实控人为国企背景（北京市国资委）外，其他房企均为民企或无实控人状态，后者近两年债券违约事件的频发一定程度上压制了市场对其商品房的需求（详见《胜遇信用周报‖柳州市坚守最后的“城投信仰”；1- 8月房企销售与拿地不容乐观2023.08.28-9.03》）。 销售额同比增速超过30.00%的房企合计7家，主要为保利置业（80.93%）、越秀地产（59.87%）、华发股份（38.87%）、中国中铁（37.31%）、联发集团（35.59%）、国贸地产（35.00%）以及建发房产（30.78%），均为央企或地方性国企，这也进一步反映了行业销售集中度进一步逐步趋向于央国企，与融资端状况基本一致（详见《胜遇信用周报‖上半年土地出让金和城投拿地概览；处在行业分化顶端的央企地产2023.07.24-30》）。 图TOP30房企销售额与同比变动（单位：亿元） 3,500.00100 3,000.00 2,500.00 2,000.00 1,500.00 1,000.00 500.00 保利发展 万科海地产润置地蛇口园 0.00 数据来源：中指研究院、胜遇研究团队整理 拿地方面，2023年1-8月TOP100企业拿地总额7,888亿元，拿地规模同比下降10.50%，其中主要房企（前18大）拿地金额4,552亿元，同比下降5.87%，滨江集团（-50.00%）、中国中铁（-45.70%）、招商蛇口（-42.5%）、国贸地产（-35.90%）、华润置地（-23.1%）、中海地产（-20.70%）等均出现了超过20.00%的跌幅，整体战略收缩明显。另一方面，首开股份（135.00%）、绿城中国（54.80%）、中国金茂（35.60%）、万科 （30.30%）、伟星房产（26.90%）以及华发股份（25.00%）等同比增幅均超过了20.00%，处于相对良性循环。整体来看，近两年房地产市场深度调整，上市民营房企中除滨江集团、龙湖集团等个别仍在拿地，绝大部分已暂停拿地，存货规模逐渐下滑。截至8月31日，从 上市房企公布的财报数据来看，上市房企存货均值自2022年中报起无论环比还是同比均出现了下降，2023年中报存货规模同比增长超过10.00%的房企有华润置地（24.75%）、越秀地产（21.20%）、滨江集团（14.60%）、信达地产（10.58%）等企业。 图主要房企拿地金额与同比变动（单位：亿元） 数据来源：中指研究院、胜遇研究团队整理 3、穆迪下调多家房地产企业主体评级 2023年9月14日，评级机构穆迪投资服务公司（以下简称“穆迪”）将中国房地产行业的评级展望从稳定下调至负面。此前，穆迪也下调过中国房地产行业展望至“负面”，是继2015年6月以来，五年间穆迪再次下调中国房地产行业展望。中诚信国际信用评级有限公司（简称“中诚信国际”）于2021年7月27日，下调中国房地产行业评级至负面，这也引发地产市场股债双跌走势，之后也发生其他评级机构下调多家房企评级的案例。 在岸发债主体情况 序号 主体名称 信用等级 信用展望 胜遇等级 胜遇预警 1 万科企业股份有限公司 Baa1 负面观察名单 5 关注主体 2 中国金茂(集团)有限公司 Baa1 负面观察名单 4- - 3 远洋集团控股有限公司 Ca 负面 10+ 红色预警 4 保利发展控股集团股份有限公司 Baa2 负面 3+ - 5 深业集团有限公司 Baa1 负面 4+ - 6 华润置地有限公司 Baa1 负面 3 - 7 金辉集团股份有限公司 - - 7 - 8 中海宏洋地产集团有限公司 - - 6+ - 9 绿城房地产集团有限公司 - - 5+ 关注主体 10 厦门中骏集团有限公司 - - 7- 红色预警 数据来源：Wind、胜遇研究团队整理 9月以来，穆迪下调的房地产主体中，在岸发债主体包括万科和中国金茂有限公司等10家。其中，2023年9月25日到年末无到期债券的主体有中国金茂、远洋集团和华润置地金辉集团股份有限公司等6家主体，万科期末现金及现金等价物对其到期债务覆盖程度较好，保 障程度较强，保利发展控股集团股份有限公司经营性净现金流不能覆盖其到期债务，保障程度较弱；净融资规模方面，远洋集团和华润置地2023年以来尚未发行并无到期偿还债券;保利发展控股集团股份有限公司净融资、万科和深业集团有限公司净融资情况较好，均在200亿元以上，融资能力较好；中国金茂、金辉集团股份有限公司、中海宏洋地产集团有限 公司和厦门中骏集团有限公司融资能力较弱。 在岸发债主体2023年内到期压力1 序号 主体名称 期末现金及现金等价物/到期债务 经营性净现金流/到期债务 净融资规模（亿元） 1 万科企业股份有限公司 314.19 4.89 278.2 2 中国金茂(集团)有限公司 - - 5 3 远洋集团控股有限公司 - - - 4 保利发展控股集团股份有限公司 13.06 0.63 202.05 5 深业集团有限公司 5.90 1.27 235.64 6 华润置地有限公司 - - - 7 金辉集团股份有限公司 - - 8 8 中海宏洋地产集团有限公司 - - 8 9 绿城房地产集团有限公司 43.97 11.80 38.6 10 厦门中骏集团有限公司 - - 15 数据来源：Wind、胜遇研究团队整理 近期，全国多地房地产政策加快优化调整，多地出台并执行“认房不认贷”政策，亦有不少城市陆续放开限购、限售政策。另外，8月31日，人民银行与国家金融监管总局下调首付比例下限至首套20%、二套30%，这些政策一定程度降低购房者的资金压力，减少还款潮。 总的来说，我们认为近期房企被下调评级更多的还是由于行业信心不足，而松绑政策效果的释放传导到实际销售数据仍需时间，地产行业仍面临较大挑战，行业全面回暖仍面临较大的不确定性。此外，我们认为国有地产主体在市场融资和得到股东支持方面等资源更优于民营地产企业，即便受到穆迪的级别调整，但仍有一定的财务韧性，此外，若销售端边际好转，则也将优于民营地产企业获得更多的市场资源。 二、信用债发行情况 本月信用债发行总量与净融资额同比均呈现上升；民企发行量和净融资额同比呈现上 1期末现金流和经营性净现金流为2023年6月30日数据，到期债务为2023年9月25日至年末到期债券 本金。净融资规模为相关主体债券2023年以来债券净融资金额，下同。 升，低评级民企发行量仍处于低位。 2023年9月，信用债共发行10,039.74亿元，发行量环比和同比分别下降25.47%和上升 2.95%；净融资额-570.69亿元，环比由净流入转为净流出，环比与同比分别为下降130.38%和上升17.16%。民企发行量272.80亿元，环比与同比分别为-32.12%和3.73%，民企净融资额为-895.87亿元。低评级主体（AA及以下）发行1,430.28亿元，环比下降25.77%，同比增加1.14%，净融资额-420.95亿元，环比转为净流出，同比下降181.87%；低评级民企本月发行3.80亿元，低评级民企净融资额-83.41亿元，环比继续呈现净流出，发行人分别为广铝集团有限公司2.8亿元定向工具和福建东百集团股份有限公司1.0亿元超短期融资券，均为无担保发行。整体来看，本月信用债发行总量和净融资额及低评级主体发行量和净融资额均有所下降，且民企发行量、净融资额及低评级民企净融资额仍持续下降，未现扭转趋势。 三、新增违约 1、本月无新增违约主体； 2、本月新增债券违约与展期： （1）9月1日，18远洋01，发行人远洋控股集团(中国)有限公司未按时兑付本息，展期，当前债券余额20.00亿元，逾期本金20.00亿元，逾期利息8,000.00万元。 （2）9月11日，21当代02，发行人武汉当代科技产业集团股份有限公司未按时兑付息，实质违约，当前债务余额2.00亿元，逾期利息2,600.00万元。 （3）9月14日，20科技04，发行人武汉当代科技投资有限公