房地产行业“发展新模式”探讨

宏观研究 房地产行业分析 房地产行业分析及展望 房地产行业“发展新模式”探讨 文/刘博雅 摘要 自2023年7月份以来，政府相关部门多次提及“适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，房地产供需两侧政策随之密集出台，房地产行业“发展新模式”成为推动房地产转型升级、实现高质量发展的重要举措。本文分析了我国房地产市场供求关系发生重大变化的原因，梳理了当前房地产市场供需现状，并对未来房地产行业“发展新模式”进行了探讨。 正文 （一）房地产市场供求关系发生重大变化 我国房地产市场供求关系发生重大变化，是对房地产行业的新定调，需求下滑、供给端供血不足等短期原因以及人口结构变化、城镇化进程放缓等中长期原因导致房地产市场出现“供需错配”。 2023年7月，中共中央政治局召开会议，指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策”。我国房地产市场供求关系发生重大变化，是对房地产行业的新定调，究其原因，可分为短期和中长期两方面考虑。 从短期原因来看，一是需求下滑，目前经济增速放缓、居民收入增速不足、就业压力大，导致居民购买力不足；同时，房企沉迷“高杠杆、高负债、高周转”模式，盲目追求规模扩张，银行和社会资金大量涌入房地产市场，造成前期房价一路高涨，过高的房价收入比导致购房意愿降低；此外，目前市场预期逐步发生变化，居民对于房价能够“持续上涨”的预期被打破，叠加房价租金比也已处于高位，租赁住房和保障性住房的加速完善，购房动力也相应减弱。二是供给端供血不足，近年来，在强硬的降杠杆政策下，房企暴雷不断蔓延，根据Wind数据显示，截至2023年末，已有60家房地产企业出现违约事件，违约债券只数238只，违约债券余额2,676.24亿元。房企融资渠道短缺的同时需要降低杠杆，缺少自我造血机制，截至目前，房企信用收缩问题并未明显好转，流动性危机仍在不断蔓延。 从中长期原因来看，一是人口结构发生变化，根据国家统计局官网数据显示，2023年末，全国人口140,967万人，比上年末减少208万人，自2022年起我国人口开始出现负增长，青中年人口比例下降，老年人口比例上升，人口老龄化趋势逐渐明显，导致长期住房需求基本面发生变化。二是城镇化进程放缓，2023年末,我国常住人口城镇化率为66.16%；同时，我国家庭住房套户比已大于1，住房供给整体达到平衡并逐步饱和。 综上，市场需求下滑、供给端输血不足等短期原因以及人口结构变化、城镇化进程放缓等中长期原因导致房地产市场出现“供需错配”，房地产市场供求关系发生重大变化的定调，给相关调控政策的优化打开了新窗口，房地产市场格局将随之进一步优化调整。 （二）房地产市场供需现状 从2023年全年的各项数据来看，市场回暖态势未达预期；目前，需求端购房者预期仍较弱，销售数据不乐观，供给端房企投资继续承压，同时房价仍处于底部盘整阶段。 需求端，2023年全国商品房销售金额同比下降6.50%，2023年3至6月末实现了4 图12020年以来商品房销售面积和销售额情况（单位：亿元、万平方米、%） 个月的累计金额同比上涨后，自7月末起又转为同比下降趋势，且从环比来看降幅逐步扩大。同期，销售面积同比下降8.50%，降幅较去年收窄，但环比来看降幅扩大。购房者预期仍较弱，房地产行业销售数据不乐观。 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 商品房销售额:累计值商品房销售面积:累计值商品房销售额:累计同比商品房销售面积:累计同比 数据来源：Wind，大公国际整理 2023年30大中城市商品房成交面积为13,766.89万平方米，同比下降7.39%，其中一线城市同比微降，二线及三线城市同比均有所下降；从季度数据来看，2023年一季度成交面积同比增长5.89%，有所回升，二季度同比微降0.67%，三季度同比大幅下降23.97%，四季度同比下降9.61%，二季度以来数据明显乏力；从城市等级来看，2023年一线城市成交数据有一定支撑，部分低等级城市房屋需求有所下降，刚性和改善性购房需求有待进一步释放。 表12023年30大中城市商品房成交面积（万平方米、%） 时间 项目 30大中城市 一线城市 二线城市 三线城市 一季度 成交面积 3,658.63 843.34 1,976.04 839.24 同比 5.89 7.61 0.03 20.57 二季度 成交面积 3,861.05 939.54 2,146.59 774.91 同比 -0.67 35.54 -9.64 -5.33 三季度 成交面积 2,930.00 766.98 1,584.85 578.17 同比 -23.97 -24.00 -21.99 -28.88 四季度 成交面积 3,317.22 750.48 1,907.77 658.98 同比 -9.61 -10.35 -3.17 -23.60 数据来源：Wind，大公国际整理 图22021年以来房屋新开工和竣工情况（单位：万平方米/左轴；%/右轴） 供给端，2023年房地产竣工面积为99,831.00万平方米，同比增长17.00%，2023年2月以来房地产累计竣工面积同比增速转正，随着宽松政策密集出台，“保交楼”纾困资金陆续落地，优质项目风险问题率先化解，为加快资金回笼，2023年在政策传导后竣工面积持续改善。同期，全国房地产开发投资110,913.00亿元，同比下降9.60%；房地产新开工面积为95,376.00万平方米，同比下降20.40%，房地产施工面积为838,364.00万平方米，同比下降7.20%，实际上，随着前期宽松政策出台落地，行业融资环境有所改善，房地产开发投资、新开工及施工面积在2023年1～2月降幅均收窄，但自3月起，又转为降幅持续扩大的态势，2023年四季度以来，房地产新开工及施工面积降幅略有收窄。由于销售端回暖未达预期，房地产市场投资继续承压。 25000080.00 200000 150000 60.00 40.00 20.00 100000 0.00 50000 -20.00 -40.00 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 0-60.00 房屋新开工面积:累计值房屋竣工面积:累计值房屋新开工面积:累计同比房屋竣工面积:累计同比 数据来源：Wind，大公国际整理 价格方面，根据中指研究院数据显示，2023年12月,全国100个城市新建住宅平均 价格为16,220元/平方米，同比微增，自2022年12月以来同比连续下跌的局面得以扭转，2023年11月起转为同比增长；环比来看，年初在前期积压需求释放及政策带动下，市场信心有所修复，全国100个城市新建住宅平均价格自2023年2月开始触底略有回 升，但仅仅保持两个月的环比增加，自5月开始环比回落，9月环比由跌转涨，环比“四连跌”的态势结束，并连续四个月环比微涨。2023年12月，二手住宅百城平均价格为15,315元/平方米，自2022年8月以来，同比及环比均为负值，二手住宅价格持续下降，具体来看，一季度二手房市场活跃度提升，百城二手住宅价格环比跌幅收窄；二季度以来，随着二手住宅挂牌量持续走高，需求端观望情绪渐浓，市场去化及房价调整压力进一步加大，二手住宅环比跌幅呈波动扩大趋势。房价仍处于底部盘整阶段。 从2023年全年的各项数据来看，市场回暖态势未达预期。目前，需求端购房者预期仍较弱，销售数据不乐观，供给端房企投资继续承压，同时房价仍处于底部盘整阶段。 （三）房地产行业“发展新模式” 随着市场供求关系的改变以及“新房改”政策的出台，我国房地产市场的产品结构、市场容量、区域布局、房价、房企等方面在“发展新模式”下的特征或将逐步显现。 目前，我国房地产行业从增量市场进入存量市场，推动房地产市场新模式是决策层化解我国房地产行业运行风险的一个重要举措。2023年10月，国务院下发保障房14号文即《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，二是推动建立房地产业转型发展新模式。同月，中央金融工作会议召开，提出要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。随着市场供求关系的改变以及“新房改”政策的出台，我国房地产市场的产品结构、市场容量、区域布局、房价、房企等方面在“发展新模式”下的特征或将逐步显现。产品结构方面，住房市场进入存量时代的大背景下，国内先后提出“租购并举”、“房住不炒”等理念，旨在让住房价值回归到实用价值。同时，随着“低端有保障、高端有市场”新格局建立，住房产品结构将发生变化，保障房领域聚焦工薪收入群体的住房问题，而市场方面关注改善性住房需求的内容。公租房、保障性租赁住房、共有产权房、保障性住房和商品房将共同构成我国多元化、多层次住房供给体系，租赁+产权并 进，形成相互封闭的价格体系。 表2我国住房供给体系 类型 保障对象 产权 保障性租赁住房 新市民、青年人 租赁 公租房 城市偏下收入群体，外来务工人员 租赁 共有产权房 中等收入家庭，无力购买全部住房产权 共有产权 保障性住房 工薪阶层和引进人才 产权 商品房 - 产权 数据来源：大公国际整理 市场容量方面，房地产的地位仍是支柱产业，城镇化相较发达国家仍有距离，尚有一定空间，预计未来仍有一定规模的新进城人口。根据Wind数据显示，2023年全国商品房销售面积为11.17亿平方米，同比下降8.50%，但较2022年下降幅度有所放缓。目 前商品房仍占据主导地位，加之未来保障房需求、改善型住房需求加大，预计房地产交易量绝对值仍能够保持一定规模。 区域布局方面，新型城镇化发展方向转变为“以人为核心”，基础设施好、治理水平高、产业发展相对健康的城市将吸引人口流入，进而迎来新机会。预计热点地区主要包含中心城市、大城市辐射的城市圈及长三角、珠三角、大湾区等城市群。 房价方面，从短期来看，价格处于底部盘整的情况或将延续。一方面，对楼市价格的调控政策将继续抑制房价过快上涨；另一方面，在新房市场供应增加、房价下跌的预期下，二手房市场可能会迎来一波“抛房潮”，二手房市场供应增加，进一步加大市场的竞争压力，部分城市可能会出现供过于求的情况，进一步推动房价下跌。从长期来看，价格或将逐步呈现分化态势。“新房改”政策开辟“保障+市场”的双轨制发展新路径，保障房主要针对低收入家庭的住房问题，旨在满足“居者有其屋”，保低限，微利开发，商品房主要针对中高人群改善型住房问题，遵循市场规律，上限或将提高，一线优质商品房价格或将走出新高度。 房企方面，首先，由于保障性住房是地方政府主导下的微利开发，建设主体为各地国企和城投公司，而民企将主要围绕商品房展开。随着房地产市场总量基本告别短缺，房企将更加注重服务能力和产品质量，存量房屋提质改造，物业、养老、托幼等管理服务，房地产中介服务等成为未来房企发展的新机遇；其次，基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，叠加房企流动性压力和债务压力不断增加，预计后续房企数量将会大幅减少，房企市场集中度不断提升，根据克而瑞统计数据显示，2023年仅16 家规模房企全口径销售金额超过千亿，同比减少4家，千