地产行业周报：国常会提出有效激发潜在需求，企业业绩表现分化

证券研究报告 国常会提出有效激发潜在需求，企业业绩表现分化 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年3月24日 1 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周国务院常务会议提出进一步优化房地产政策、系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求；烟台、济南等地放松公积金等购房政策。统计局披露1-2月房地产投资同比降9.0%、商品房销售面积下滑20.5%、销售额下滑29.3%，整体看基本面修复仍待政策端发力与宏观环境改善。本周多家房企披露2023年年报、业绩表现分化，其中绿城管理、招商蛇口、万物云、越秀服务、兴盛商业 等相对稳健，个别股息率亦具备吸引力。考虑当前板块持仓、估值仍处低位，后续政策端支持可期，配置可适度积极。个股建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管 （招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（北新建材、海螺水泥、华新水泥、东 方雨虹、伟星新材等）及保障房、城中村改造等主题性机会。 政策环境监测：国务院：进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求。 市场运行监测：1）成交环比改善，短期有望延续。本周(3.16-3.22)新房成交2.4万套，环比升27.6%，二手房成交2.1万套，环比升10.0%。3月（截至22日）新房日均成交同比下降51.7%，降幅较2月收窄9.1个百分点。2）库存环比微升，去化周期21.7个月。16城取证库存10389万平，环比升1%；去化周期21.7个月。3）土地成交回落、溢价率回升，二线占比提高。上周百城土地供应建面1771.9万 平、成交建面2227.9万平，环比降42.1%、21.8%；成交溢价率2.1%，环比升0.2pct；其中一、二、三线成交建面分别占比3.5%、27.2%、69.3%，环比分别降0.2pct、升3.1pct、降3pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行170亿元，环比增加70亿元，海外债发行28亿美元，上周无发行；房企发行利率为2.15-5%，可比利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌1.33%，跑输沪深300（-0.7%）；当前地产板块PE（TTM）11.86 倍，估值处于近五年67.02%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为招商蛇口、西藏城投、南京高科，南向资金净流入前三为万 科企业、龙湖集团、华润万象生活。 2 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2024年3月22日国务院 进一步优化房地产政策，有效激 发潜在需求 2024年3月20日烟台 二孩三孩家庭公积金贷款最高额 度上调为100万元 2024年3月22日济南 公积金二套房最高贷款额度与首套房一致 2024年3月18日五指山 商品住房面向海南省户籍居民销售，多孩家庭允许多买一套 2024年3月21日青岛 南海诸岛 鼓励各区(市)通过回购、收转新建商品房建设筹集保租房 2024年3月19日新乡 放宽住房公积金还贷提取条件，提高住房公积金贷款额度 偏松偏紧中性 2024年3月21日上海青浦 对35周岁及以下优秀硕士和45周岁及以下优秀博士给予最高50万元购房补贴 2024年3月20日三门峡 购买市区商品房缴纳契税可获补贴契税总额的20% 国务院：进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求 事件描述：3月22日，国务院常务会议召开，会议提出，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构 建房地产发展新模式。 点评：1）从楼市情况看，本周统计局披露1-2月房地产投资同比降9.0%、商品房销售面积下滑20.5%、销售额下滑29.3%。3月（截至22日）统计的50城新房日均成交同比下降51.7%，整体看基本面修复仍待政策端发力与宏观环境改善。2）从政策基调看，李强总理在2024年政府工作报告中指出，“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”， “适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。此次国常会表态与此前中央表态一脉相承，一是强调继续做好保交楼相关工作、进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，二是优化房地产政策，此次国常会也是首次提出“有效激发潜在需求”，预计后续需求端政策有望加大发力，三是长期看要加快完善“市场+保障”的住房供应体系、着力构建房地产发展新模式，从根源上解决房地产问题。 成交：环比改善，短期有望延续 点评：本周(3.16-3.22)新房成交2.4万套，环比升27.6%，二手房成交2.1万套，环比升10.0%。3月（截至22日）新房日均成交同比下降51.7%，降幅较2月收窄9.1个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.9.1722.12.1723.3.1723.6.1723.9.1723.12.17 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点50城新房月日均成交变化重点20城二手周成交走势对比 100% 50% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 2021年2022年2023年2024年 0% -50% -100% 2023.22023.42023.62023.82023.102023.122024.2 1.5 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期21.7个月 点评：16城取证库存10389万平，环比升1%；去化周期21.7个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 25 1050020 10000 15 9500 10 9000 85005 8000 21.10.8 21.12.17 22.2.25 22.5.6 22.7.15 22.9.23 22.12.2 23.2.17 23.4.28 23.7.7 23.9.15 23.11.24 0 24.2.2 土地：成交回落、溢价率回升，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面1771.9万平、成交建面2227.9万平，环比降42.1%、21.8%；成交溢价率2.1%，环比升0.2pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比3.5%、27.2%、69.3%，环比分别降0.2pct、升3.1pct、降3pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.22023.52023.82023.112024.2W3.4 22.9.1222.12.1223.3.1223.6.1223.9.1223.12.12 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2023.22023.52023.82023.112024.2W3.4 400 300 200 100 0 万平百城土地成交前五城（3.11-3.17） 316 190 155146132 贵阳厦门江门温州金华 流动性环境：资金价格大多上行 资金价格大多上行。3月22日当周，R001上行4.22BP至1.90%，R007上行9.91BP至 2.08%。截至3月22日，OMO存量（MA10）余额为380亿元，较3月15日减少1411亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比上行9.91BP(%) 6 5 4 3 2 1 OMO存量（MA10）环比下行0 20202021202220232024 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 01-0103-0105-0107-0109-0111-01 资金价格大多上行（%） 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 60 20 -20 -60 -100 境内房地产债发行 本周（2024.3.15-2024.3.22）境内地产债发行170亿元，总偿还量为102亿元，净融资额为69亿元。到期压力方面，24年地产债到期压力整体小于23年，24年全年到期和提前兑付的规模总共2687.2亿，同比23年约增加0.4%；向后看，24年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约438.5亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 0 -50 亿元 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 202220232024 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 600 500 400 300 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企境内债发行 本周共15家房企发行20只境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内地产债发行规模前五（亿元） 30.0 27.7 26.0 20.0 12.0 35 30 25 20 15 10 5 0 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 境内地产债发行利率前五（%） 华润置地中环投资北京首开保利发展南京金融城 24信发0124滨江房产 MTN001 24明债0324保利0324北辰F1 房企海外债发行 本周房企海外债发行28亿美元，发行方为中梁控股、太古地产、恒基地产。2024年2月海外债发行1.5亿美元，发行方为恒隆地产与太古 地产。 地产海外债周发行量地产海外债月发行量 30.0 房企海外债发行规模（周） 140 亿美元 2021年2022年20232024 亿美元 28.1 0.0 0.9 0.0 120 25.0 100 20.0 80 15.0 10.0 5.0 0.0 2024-02-262024-03-042024-03-112024-03-18 60 40 20 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 重点房企发行明细 本周重点房企发行利率为2.