统计局24年1-2月数据点评：基数效应影响感知，投资开工压力持续

行业追踪（2024.3.16-2024.3.22）基数效应影响感知，价格压力较大 3月18日，国家统计局发布2024年1-2月全国房地产市场基本情况。2024年1-2月，新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%。24年前2月商品房销售面积是除20年疫情影响外近8年的新低，验证了市场的低温体感。但同时，20-23年疫情影响带来的需求释放错配，也会扰乱市场对全年需求的判断，如今年2-4月会持续受到23年高基数影响。故可抛开同比，从季节性角度计算：20-23年，前两月销售面积成交占全年比分别为4.8%、9.7%、11.6%、13.5%，而回溯20年疫情爆发前年份的成交结构，13-19年前两月成交占全年比重在7-8%之间。 23年前两月成交占比明显异常，其原因一方面是来自于22年底的需求腾挪，另一方面源于下半年基本面再次走弱。我们认为，当前持续宽松的政策导向下，24年市场预期出现类似23下半年的再次下滑的概率相对较低。故可剔除异常值后，进行类比假设：1）悲观情况下，若今年前两月成交占比接近历史最高的22年的11.6%，则24全年销售面积预计同比-12.0%；2）中性假设下，若今年前两月成交占比接近21、22年的均值10.6%，则24全年销售面同比-4.2%；3）乐观假设下，若今年前两月成交占比接近21年的9.7%，则24全年销售面同比+5.1%。 投资、开工压力或持续，竣工转入负区间 2024年1-2月，全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9.0%。2024年1-2月，房地产开发企业房屋施工面积666902万平方米，同比下降11.0%。房屋新开工面积9429万平方米，下降29.7%。房屋竣工面积10395万平方米，下降20.2%。 24年前2月开发投资降幅较23年末收窄0.6pct，绝对水平接近2018年-2019年同期，但离企稳回升仍有较大距离，且其对开工端影响继续显现，前2月新开工面积同比降幅较23年末扩大9.3pct、较23年同期扩大20.3个pct。前两月竣工端同比由正转负，21年后开工下滑影响开始体现。 我们认为，后续投资、开工压力或仍有加剧的可能，销售体量下滑和结构分化对房企投资、开工决策的影响可能在扩大化，体现为大型房企投资范围、力度的收缩，同时城投托底拿地而开工意愿低的影响或继续体现。竣工端，白名单、保交楼等政策支持下年内累计降幅或逐步收窄。 销售回款拖累到位资金 24年1-2月份，房地产开发企业到位资金16193亿元，同比下降24. 1%。其中，国内贷款3144亿元，下降10.3%；利用外资5亿元，增长7.4%；自筹资金5374亿元，下降15.2%；定金及预收款4630亿元，下降34.8%；个人按揭贷款2214亿元，下降36.6%。 从资金端看，开发资金下滑压力加大，销售回款相关的定金及预收款及按揭贷款是主要拖累项，待基数效应缓解后，开发资金累计同比或伴随销售额同步修复，国内贷款虽继续同比下滑，但预计可维持稳定水平，未来融资支持政策下具备回升空间。 3月新房、二手房同比降幅收窄 新房市场本周成交316万平，月度同比-49. 08%，相较上月改善10.03pct；累计库存15167万平，三线及以下去化加速，一线二线去化放缓。二手房市场本周成交196万平，月度同比-27.11%，相较上月改善18.87pct。3月11日-3月17日，土地市场本周成交建面2228万平，滚动12周同比-10.43%；成交总额195亿元，滚动12周同比2.21%；全国平均溢价率2.12%，滚动12周同比-0.59pct。 本周申万房地产指数-1.33%，较上周下跌5.80pct，涨幅排名26/31，跑输沪深300指数0.63pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-3.31%，较上周下降7.43pct，涨幅排序10/11，跑输恒生指数1.99pct；克而瑞内房股领先指数为-3.29%，较上周下跌9.09pct。 投资建议：需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.基数效应影响感知，投资开工压力持续——统计局24年1-2月数据点评 基数效应影响感知，价格压力较大 3月18日，国家统计局发布2024年1-2月全国房地产市场基本情况。2024年1-2月，新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。 2024年2月末，商品房待售面积75969万平方米，同比增长15.9%。其中，住宅待售面积增长23.8%。库存压力继续增大。1-2月商品房销售均价9294元/平，同比下降9.0%。前两月销售均价降幅明显，主要或与房企降价促销、二手房降价对新房形成冲击等因素有关 。 24年前2月商品房销售面积是除20年疫情影响外近8年的新低，验证了市场的低温体感。 但同时，20-23年疫情影响带来的需求释放错配，也会扰乱市场对全年需求的判断，如今年2-4月会持续受到23年高基数影响。故可抛开同比，从季节性角度计算： 20-23年，前两月销售面积成交占全年比分别为4.8%、9.7%、11.6%、13.5%，而回溯20年疫情爆发前年份的成交结构，13-19年前两月成交占全年比重在7-8%之间。 23年前两月成交占比明显异常，其原因一方面是来自于22年底的需求腾挪，另一方面源于下半年基本面再次走弱。我们认为，当前持续宽松的政策导向下，24年市场预期出现类似23下半年的再次下滑的概率相对较低。 故可剔除异常值后，进行类比假设：1）悲观情况下，若今年前两月成交占比接近历史最高的22年的11.6%，则24全年销售面积预计同比-12.0%；2）中性假设下，若今年前两月成交占比接近21、22年的均值10.6%，则24全年销售面同比-4.2%；3）乐观假设下，若今年前两月成交占比接近21年的9.7%，则24全年销售面同比+5.1%。 图1：商品房销售面积及累计同比 图2：商品房销售面积及当月同比 图3：商品房销售金额及累计同比 图4：商品房销售金额及当月同比 图5：商品房销售待售面积及去化周期 图6：商品房销售当月均价及当月同比 投资、开工压力持续，竣工转入负区间 2024年1-2月，全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9.0%；其中，住宅投资8823亿元，下降9.7%。2024年1-2月，房地产开发企业房屋施工面积666902万平方米，同比下降11.0%。其中，住宅施工面积466636万平方米，下降11.4%。房屋新开工面积9429万平方米，下降29.7%。其中，住宅新开工面积6796万平方米，下降30.6%。房屋竣工面积10395万平方米，下降20.2%。其中，住宅竣工面积7694万平方米，下降20.2%。 24年前2月开发投资降幅较23年末收窄0.6pct，绝对水平接近2018年-2019年同期，但离企稳回升仍有较大距离，且其对开工端影响继续显现，前2月新开工面积同比降幅较23年末扩大9.3pct、较23年同期扩大20.3个pct。前两月竣工端同比由正转负，21年后开工下滑影响开始体现。 我们认为，后续投资、开工压力或仍有加剧的可能，销售体量下滑和结构分化对房企投资、开工决策的影响可能在扩大化，体现为大型房企投资范围、力度的收缩，同时城投托底拿地而开工意愿低的影响或继续体现。竣工端，白名单、保交楼等政策支持下年内累计降幅或逐步收窄。 图7：房地产开发投资完成额及累计同比 图8：房地产开发投资完成额及当月同比 图9：房屋新开工面积及累计同比 图10：房屋新开工面积及当月同比 图11：房屋施工面积及累计同比 图12：房屋竣工面积及累计同比比 图13：商房屋竣工面积及当月同比 销售回款拖累到位资金 24年1-2月份，房地产开发企业到位资金16193亿元，同比下降24.1%。其中，国内贷款3144亿元，下降10.3%；利用外资5亿元，增长7.4%；自筹资金5374亿元，下降15.2%； 定金及预收款4630亿元，下降34.8%；个人按揭贷款2214亿元，下降36.6%。从资金端看，开发资金下滑压力加大，销售回款相关的定金及预收款及按揭贷款是主要拖累项，待基数效应缓解后，开发资金累计同比或伴随销售额同步修复，国内贷款虽继续同比下滑，但预计可维持稳定水平，未来融资支持政策下具备回升空间。 图14：房地产开发到位资金及累计同比 图15：房地产开发到位资金及当月同比 图16：国内贷款及累计同比 图17：国内贷款及当月同比 图18：定金及预收款及累计同比 图19：定金及预收款及当月同比 图20：个人按揭贷款及累计同比 图21：个人按揭贷款及当月同比 图22：自筹资金及累计同比 图23：自筹资金及当月同比 1.1.投资建议 需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展、龙湖集团，建议关注越秀地产、华润置地、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表3：本周政策概览 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 3月15日-3月21日，51城商品房成交面积为316万平，移动12周同比增速为-38.66%，增速较上期下降5.95pct；月度同比-49.08%，相较上月改善10.03pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为64、219、33万平，移动12周同比增速分别为-32.69%、-40.35%、-39.23%，增速较上期分别变化-8.82pct、-5.38pct、-4.41pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅扩大。 图24：60城商品房成交面积 图25：60城商品房成交面积-月度同比 图26：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图27：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图28：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至3月21日，16城商品房可售面积为15167万平。全国平均去化时长为132周，一线、二线、三线城市去化时间分别为110、148、258周，三线及以下去化加速，一线二线去化放缓。 图29：17城商品房可售面积 图30：分能级城市推盘去化-移动12周 2.3.二手房市场 3月15日-3月21日，17城二手房成交面积为196万平，移动12周同比增速为-12.29%，增速较上期下降6.55pct；月度同比-27.11%，相较上月改善18.87pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为43、145、8万平，移动12周同比增速分别为-18.35%、-14.80%、+222.12%，增速较上期分别变化-3.09pct、-7.46pct、-0.61pct，