龙头经营优势彰显，盈利能力逆势提升

2023年公司经营情况显著改善：2023全年，公司实现GTV交易总额3.1万亿元，同比+20%；营业收入778亿元，同比+28%。虽然从季度表现看，GTV呈前高后低，但营收持稳，且同比表现明显好于GTV，主要受益于积极拓展的“两翼”业务，高货币化率的家装家居和新兴业务收入占比明显提升。 利润指标创新高，成本管控卓有成效：2023全年，公司实现归母净利润59亿元，扭亏为盈；经调整净利润98亿元，同比+245%；经调整净利率12.6%，同比提升8pct。虽交易总额和营收尚未回到前期高点，但利润均创历史新高。 2023全年，公司贡献利润率为34.0%，同比提升3pct；毛利率27.9%，同比提升5pct；均连续两年提升。除销售费率受家装家居业务拓展影响略有提升外，门店经营及其他营业成本费率、管理费率、研发费率均明显降低。 存量房业务收复失地：2023全年，公司存量房业务GTV为2.0万亿元，同比+29%；存量房业务收入280亿元，同比+16%；随着公司积极拓店，链家系交易额的占比走低5pct至42%，而平台费、加盟费等增值收入占比提升3pct至18%。在成交结构变动的影响下，2023全年，存量房业务货币化率降至1.38%，贡献利润率升至47%。9月起链家在北京降低佣金费率，从Q4各项指标看，对收入和利润的影响可控。 新房业务表现优于行业：2023全年，新房业务实现GTV交易总额1.0万亿元，同比+7%，跑赢全国商品住宅销售额同比-6%，市占率提升至9.7%；新房业务收入306亿元，同比+7%与GTV一致。2023全年，货币化率3.05%同比持平，Q4创历史新高3.18%；贡献利润率26.6%，同比提升。 “两翼”业务茁壮成长：2023全年，家装家居业务收入109亿元，同比+115%，货币化率82%，贡献利润率29%。以租房业务为核心的新兴业务收入为84亿元，同比+195%，货币化率8.5%，贡献利润率24%。 公司门店经纪人数量回升：截至2023年末，公司门店数量4.4万家，同比+8%；经纪人42.8万人，同比+9%；活跃门店和活跃经纪人数量占比分别为96%和93%。Q4公司APP移动月活用户4320万人，同比+18%但环比略有回落。 投资建议：我们调高此前的盈利预测，预计公司2024-2025年经调整净利润分别为98/99亿元（原值为82/83亿元），每股收益分别为2.63/2.65元，对应当前股价PE分别为12.2/12.1倍，维持“买入”评级。 风险提示：若经济增速放缓、居民收入预期下降、政策放松不及预期、房企信用风险事件冲击等因素导致居住行业波动，公司经营会受到不利影响。 盈利预测和财务指标 2023年公司经营情况显著改善。2023全年，公司实现GTV交易总额3.1万亿元，同比+20%；营业收入778亿元，同比+28%。虽然从季度表现看，GTV呈前高后低，但营收持稳，且同比表现明显好于GTV，主要受益于积极拓展的“两翼”业务，高货币化率的家装家居和新兴业务收入占比明显提升。 图1：公司历年交易总额GTV及同比 图2：公司历年营业收入及同比 图3：公司单季度交易总额GTV及同比 图4：公司单季度营业收入及同比 图5：公司历年各业务交易总额GTV占比结构 图6：公司历年各业务营业收入占比结构 图7：公司单季度各业务交易总额GTV占比结构 图8：公司单季度各业务营业收入占比结构 利润指标创新高，成本管控卓有成效。2023全年，公司实现归母净利润59亿元，扭亏为盈；经调整净利润98亿元，同比+245%；经调整净利率12.6%，同比提升8pct。虽交易总额和营收尚未回到前期高点，但利润均创历史新高。2023全年，公司贡献利润率为34.0%，同比提升3pct；毛利率27.9%，同比提升5pct；均连续两年提升。除销售费率受家装家居业务拓展影响略有提升外，门店经营及其他营业成本费率、管理费率、研发费率均明显降低。 图9：公司历年经调整归母净利润及经调整归母净利率 图10：公司历年毛利率和贡献利润率 图11：公司单季度经调整归母净利润及经调整归母净利率 图12：公司单季度毛利率和贡献利润率 图13：公司历年门店经营及其他营业成本费率 图14：公司历年销售、管理、研发费率 图15：公司单季度门店经营及其他营业成本费率 图16：公司单季度销售、管理、研发费率 存量房业务收复失地。2023全年，公司存量房业务GTV为2.0万亿元，同比+29%； 存量房业务收入280亿元，同比+16%；随着公司积极拓店，链家系交易额的占比走低5pct至42%，而平台费、加盟费等增值收入占比提升3pct至18%。在成交结构变动的影响下，2023全年，存量房业务货币化率降至1.38%，贡献利润率升至47%。9月起链家在北京降低佣金费率，从Q4各项指标看，对收入和利润的影响可控。 图17：公司历年存量房业务交易总额及同比 图18：公司历年存量房业务收入及同比 图19：公司存量房业务单季度交易总额及同比 图20：公司存量房业务单季度收入及同比 图21：公司历年存量房业务链家系交易额占比 图22：公司历年存量房业务平台费、加盟费等收入占比 图23：公司历年存量房业务货币化率 图24：公司历年存量房业务贡献利润率 图25：公司存量房业务单季度货币化率 图26：公司存量房业务单季度贡献利润率 新房业务表现优于行业。2023全年，新房业务实现GTV交易总额1.0万亿元，同比+7%，跑赢全国商品住宅销售额同比-6%，市占率提升至9.7%；新房业务收入306亿元，同比+7%与GTV一致。2023全年，货币化率3.05%同比持平，Q4创历史新高3.18%；贡献利润率26.6%，同比提升。 图27：公司历年新房业务交易总额及同比 图28：公司历年新房业务收入及同比 图29：公司新房业务单季度交易总额及同比 图30：公司新房业务单季度收入及同比 图31：公司历年新房业务交易总额市占率 图32：公司历年新房业务链家系交易额占比 图33：公司历年新房业务货币化率 图34：公司历年新房业务贡献利润率 图35：公司新房业务单季度货币化率 图36：公司新房业务单季度贡献利润率 “两翼”业务茁壮成长。2023全年，家装家居业务收入109亿元，同比+115%，货币化率82%，贡献利润率29%。以租房业务为核心的新兴业务收入为84亿元，同比+195%，货币化率8.5%，贡献利润率24%。 图37：公司家装家居业务单季度收入及同比 图38：公司新兴业务单季度收入及同比 图39：公司家装家居单季度货币化率 图40：公司新兴业务单季度货币化率 图41：公司家装家居单季度贡献利润率 图42：公司新兴业务单季度贡献利润率 公司门店经纪人数量回升。截至2023年末，公司门店数量4.4万家，同比+8%； 经纪人42.8万人，同比+9%；活跃门店和活跃经纪人数量占比分别为96%和93%。 Q4公司APP移动月活用户4320万人，同比+18%但环比略有回落。 图43：公司历年末门店数量（单位：万家） 图44：公司历年末经纪人数量（单位：万人） 图45：公司各季度末活跃门店和活跃经纪人占比 图46：公司各季度末月活用户数量及同比 投资建议：我们调高此前的盈利预测，预计公司2024-2025年经调整净利润分别为98/99亿元（原值为82/83亿元），每股收益分别为2.63/2.65元，对应当前股价PE分别为12.2/12.1倍，维持“买入”评级。 风险提示：若经济增速放缓、居民收入预期下降、政策放松不及预期、房企信用风险事件冲击等因素导致居住行业波动，公司经营会受到不利影响。 财务预测与估值 资产负债表（百万元）