房地产开发1-2月统计局数据点评：房地产开发投资额-9%，销售金额降幅首次大于面积降幅

1-2月统计局数据点评： 开工施工竣工持续下行，预计全年房地产开发投资额可能仍有较大降幅。销售作为先行指标，而开工施工竣工是相对后置的指标，我们在2023年持续提示后置指标会跟上先行指标的节奏。新开工与当前低迷的销售环境、融资环境、前期拿地数量少且城投拿地并未全部开工高度相关。竣工在2023年有保交楼资金加持，2024年目前流入保交楼市场的资金不及2023年，故也是承压的态势。施工主要跟随2021年后地产销售见顶回落趋势，在销售面积显著萎缩的背景下，施工面积最终会匹配销售面积规模，故而施工面积仍有下行压力。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，预计全年房地产开发投资可能仍有较大降幅，继续对经济负贡献。 投资：1-2月份，全国房地产开发投资额为11842亿元，同比减少9.0%，较前值提高0.6pct。住宅开发投资额为8823亿元，同比减少9.7%。 新开工：1-2月份，全国新开工面积为9429万方，同比减少29.7%，较前值降低9.3pct。分业态看，1-2月份住宅、办公楼和商业营业用房新开工面积分别为6796、327和602万方，同比分别为-30.6%、-12.2%和-30.6%。 竣工：1-2月份，全国竣工面积为10395万方，同比减少20.2%，较前值降低37.2pct。分业态看，1-2月份住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积分别为7694、275和741万方，同比分别为-20.2%、-14.5%和-23.4%。 施工：1-2月份，全国施工面积为666902万方，同比减少11.0%，较前值降低3.8pct。 销售：1-2月销售金额累计同比-29.3%，金额降幅首次大于面积降幅。1-2月份，全国商品房销售金额为10566亿元，同比减少29.3%，较前值降低22.8pct。销售面积为11369万方，同比减少20.5%，较前值降低12.0pct。 其中，住宅销售金额、销售面积累计同比分别-32.7%、-24.8%。各地区中，东部地区降幅最为明显，东部销售金额同比-31.0%。1-2月销售均价累计同比-9.0%；待售面积进一步增长至近7.6亿方。 金额降幅显著大于面积降幅，销售均价单次同比出现9%的大幅下降，这是过去一年多时间从未出现过的情况。我们认为原因之一是，房价的下行从三四线蔓延至二线蔓延至一线，在一线加入房价下行之后，销售均价的变动更加明显。其次是，2023年下半年特别是四季度以来房企有以价换量的现象带动的销售均价的大幅波动。 资金：1-2月房企到位资金累计同比-24.1%，个人按揭贷款、定金及预收款为主要拖累项。1-2月份，房企到位资金为16193亿元，同比减少24.1%，较前值降低10.5pct。房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别为3144、5、5374、4630和2214亿元，同比分别为-10.3%、7.4%、-15.2%、-34.8%和-36.6%。密切关注万科等主体债务进展。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 统计局1-2月数据为合并披露，本报告所展示的所有环比数据仅供参考。 一、开工施工竣工持续下行，1-2月房地产开发投资额-9.0% 开工施工竣工持续下行，预计全年房地产开发投资额可能仍有较大降幅。销售作为先行指标，而开工施工竣工是相对后置的指标，我们在2023年持续提示后置指标会跟上先行指标的节奏。新开工与当前低迷的销售环境、融资环境、前期拿地数量少且城投拿地并未全部开工高度相关。竣工在2023年有保交楼资金加持，2024年目前流入保交楼市场的资金不及2023年，故也是承压的态势。施工主要跟随2021年后地产销售见顶回落趋势，在销售面积显著萎缩的背景下，施工面积最终会匹配销售面积规模，故而施工面积仍有下行压力。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，预计全年房地产开发投资可能仍有较大降幅，继续对经济负贡献。 1-2月房地产开发投资额同比-9.0%，住宅开发投资额同比-9.7%。1-2月份，全国房地产开发投资额为11842亿元，同比减少9.0%，较前值提高0.6pct。住宅开发投资额为8823亿元，同比减少9.7%。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比 图表2：房地产开发投资额单月值及同比 图表3：住宅开发投资额累计值及同比 图表4：住宅开发投资额单月值及同比 1-2月三大业态开发投资额延续跌势，住宅投资同比跌幅继续扩大至-9.7%。分业态看，1-2月份住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为8823、579和894亿元，同比分别为-9.7%、-3.2%和-7.0%，较前值变动-0.4pct、6.2pct和9.9pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%） 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） 1-2月东部地区开发投资额同比续降，其余地区同比低位运行。1-2月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为7824、2094、1801和122亿元，同比分别为-5.6%、-10.7%、-19.0%和-19.1%，较前值变动-0.3pct、-1.2pct、0.6pct和5.4pct。 图表7：累计投资同比增速分区域（%） 图表8：单月投资同比增速分区域（%） 1-2月新开工面积同比跌幅进一步扩大至29.7%，与当前低迷的销售环境、融资环境、前期拿地数量少且城投拿地并未全部开工高度相关。1-2月份，全国新开工面积为9429万方，同比减少29.7%，较前值降低9.3pct。分业态看，1-2月份住宅、办公楼和商业营业用房新开工面积分别为6796、327和602万方，同比分别为-30.6%、-12.2%和-30.6%，较前值变动-9.7pct、6.3pct和-10.2pct。 图表9：累计新开工面积及同比 图表10：单月新开工面积及同比 1-2月竣工面积大幅下降20.2%。竣工在2023年有保交楼资金加持，2024年目前流入保交楼市场的资金不及2023年。1-2月份，全国竣工面积为10395万方，同比减少20.2%，较前值降低37.2pct。分业态看，1-2月份住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积分别为7694、275和741万方，同比分别为-20.2%、-14.5%和-23.4%，较前值变动-37.4pct、-25.3pct和-28.0pct。 图表11：累计竣工面积及同比 图表12：单月竣工面积及同比 图表13：各类房屋累计新开工面积同比（%） 图表14：各类房屋累计竣工面积同比（%） 1-2月施工面积同比-11.0%。施工主要跟随2021年后地产销售见顶回落趋势，在销售面积显著萎缩的背景下，施工面积最终会匹配销售面积规模。1-2月份，全国施工面积为666902万方，同比减少11.0%，较前值降低3.8pct。分业态看，1-2月份住宅、办公楼和商业营业用房施工面积分别为466636、27574和58618万方，同比分别为-11.4%、-9.7%和-11.5%，较前值变动-3.7pct、-4.6pct和-1.9pct。 图表15：累计施工面积及同比 图表16：各类房屋累计施工面积同比（%） 二、1-2月销售金额同比-29.3%，金额降幅首次大于面积降幅 1-2月商品房销售金额同比-29.3%，销售面积同比-20.5%。1-2月份，全国商品房销售金额为10566亿元，同比减少29.3%，较前值降低22.8pct。1-2月份，全国商品房销售面积为11369万方，同比减少20.5%，较前值降低12.0pct。 金额降幅显著大于面积降幅，销售均价单次同比出现9%的大幅下降，这是过去一年多时间从未出现过的情况。我们认为原因之一是，房价的下行从三四线蔓延至二线蔓延至一线，在一线加入房价下行之后，销售均价的变动更加明显。其次是，2023年下半年特别是四季度以来房企有以价换量的现象带动的销售均价的大幅波动。 图表17：商品房销售金额累计值及同比 图表18：商品房销售金额单月值及同比 图表19：商品房销售面积累计值及同比 图表20：商品房销售面积单月值及同比 1-2月住宅销售金额、销售面积累计同比分别-32.7%、-24.8%。分业态看，1-2月份住宅、办公楼和商业营业用房销售金额同比分别为-32.7%、9.9%和12.5%，较前值变动-26.7pct、22.8pct和21.8pct。住宅、办公楼和商业营业用房销售面积同比分别为-24.8%、14.9%和17.3%，较前值变动-16.6pct、23.9pct和29.3pct。 图表21：累计销售金额同比分业态 图表22：累计销售面积同比分业态 1-2月各地区销售同比均低位运行，其中东部地区降幅最为明显。1-2月份东部、中部、西部和东北地区销售金额分别为6201、1931、2224和211亿元，同比分别为-31.0%、-28.6%、-25.3%和-25.7%，较前值变动-25.2pct、-17.4pct、-21.6pct和-18.0pct。 图表23：累计销售金额同比分区域 图表24：单月销售金额同比分区域 1-2月销售均价累计同比-9.0%；待售面积进一步增长至近7.6亿方。1-2月份，全国商品房销售均价为9294元/平，同比减少9.0%，较前值降低15.3pct。2月份商品房待售面积为75969万方，同比增长15.9%，较上月增加8674万方，其中住宅、办公楼和商业营业房待售面积分别较上月增加7381万方、增加259万方和增加206万方。 图表25：商品房销售累计均价及同比 图表26：商品房待售面积及同比 三、1-2月房企到位资金累计同比-24.1% 1-2月房企到位资金累计同比-24.1%，个人按揭贷款、定金及预收款为主要拖累项。 1-2月份，房企到位资金为16193亿元，同比减少24.1%，较前值降低10.5pct。房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别为3144、5、5374、4630和2214亿元，同比分别为-10.3%、7.4%、-15.2%、-34.8%和-36.6%，较前值分别-0.4pct、46.5pct、3.9pct、-22.9pct和-27.5pct。密切关注万科等主体债务进展。 图表27：房企到位资金累计值及同比 图表28：房企到位资金单月值及同比 图表29：各项资金来源占比（%） 图表30：各项资金来源累计同比（%） 图表31：国内贷款累计值及同比 图表32：利用外资累计值及同比 图表33：自筹资金累计值及同比 图表34：定金及预收款累计值及同比 图表35：个人按揭贷款累计值及同比 图表36：其他到位资金累计值及同比 四、投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配