2023年报点评：净利润重新恢复增长，高比例分红回馈股东

招商蛇口（001979） 证券研究报告·公司点评报告·房地产开发 2023年报点评：净利润重新恢复增长，高比例分红回馈股东 买入（维持） 盈利预测与估值 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入（百万元） 183,003 175,008 202,834 230,013 252,555 同比 13.92% -4.37% 15.90% 13.40% 9.80% 归母净利润（百万元） 4,264 6,319 9,360 11,546 13,534 同比 -58.89% 48.20% 48.12% 23.36% 17.22% EPS-最新摊薄（元/股） 0.47 0.70 1.03 1.27 1.49 P/E（现价&最新摊薄） 20.23 13.65 9.22 7.47 6.37 2024年03月19日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 证券分析师肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 股价走势 投资要点 事件：公司发布2023年年报。2023年公司实现营收1750.1亿元，同比下降4.4%；归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%，业绩符合预期。 营收同比略有下降，归母净利润恢复增长。2023年公司营收略有下滑，但归母净利润同比增长48.2%，原因主要有：1）计提资产减值损失、信 11% 6% 1% -4% -9% -14% -19% -24% -29% -34% -39% 招商蛇口沪深300 用减值损失同比减少62.6%；2）结转项目权益比例提升，2023年少数 股东损益占净利润比重为30.6%，较2022年的53.1%大幅下降；3）融资成本下降，公司2023年财务费用同比减少53.5%。 销售跻身行业前🖂，坚持核心城市深耕策略。截至2023年12月31日，公司全年签约销售面积1223.4万平、销售金额2936.4亿元。根据克而瑞数据，公司2023年销售额排名第5位，同比上升1位，在行业波动 中呈现出较强的稳定性。公司销售聚焦高能级城市，“强心30城”签约销售额占比高达91%。此外，公司在全国13个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1。 投资聚焦高能级城市，一线城市投资额达51%。截至2023年12月31日，公司全年获取55宗地块，总计容建面590万平，总地价1134亿元。公司全年权益拿地金额占比75.9%、较2022年增加16.2pct，投资强度38.9%，较2022年的43.6%略有下降，但在TOP20房企中仍处前 列。从拿地布局看，在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%、88%，在一线城市的投资占公司全部投资额的51%。优质的土储有助于公司未来销售稳健增长。 融资成本进一步下降，高比例分红回馈股东。公司紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低，全年综合资金成本3.5%，较年初降低42BP，处于行业绝对低位，融资优势明显。此外，公司上市以来始终保持高分红，2015-2022年年均分红 率达40.8%，此次公司拟每10股派发现金红利3.2元(含税)，现金分红比例进一步提升至45.9%，充分体现公司在兼顾业绩增长及高质量可持续发展的同时，持续提升股东回报。 盈利预测与投资评级：我们根据公司2023年年报情况，小幅下调其2024/2025年归母净利润至93.6/115.5亿元（前值为100.2/140.5亿元），2026年归母净利润为135.3亿元，对应EPS为1.03/1.27/1.49元，对应PE分别为9.2X/7.5X/6.4X。公司作为地产龙头央企，销售稳健富有韧 性、跻身行业前🖂，投资聚焦高能级城市，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。 2023/3/202023/7/192023/11/172024/3/17 市场数据 收盘价(元)9.52 一年最低/最高价8.03/15.50 市净率(倍)0.87 流通A股市值(百万元)73,665.56 总市值(百万元)86,259.16 基础数据 每股净资产(元,LF)10.89 资产负债率(%,LF)67.34 总股本(百万股)9,060.84 流通A股(百万股)7,737.98 相关研究 《招商蛇口(001979)：2023年三季报点评：Q3利润率企稳回升，投拓聚焦核心城市》 2023-10-30 《招商蛇口(001979)：2023中报点评销售稳增投资积极，顺势而为深耕高能级区域》 2023-08-29 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 1/3 公司点评报告 招商蛇口三大财务预测表 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 663,960 712,475 758,171 803,573 营业总收入 175,008 202,834 230,013 252,555 货币资金及交易性金融资产 88,927 94,599 106,909 135,873 营业成本(含金融类) 147,204 166,959 189,147 207,646 经营性应收款项 12,457 14,981 14,176 17,581 税金及附加 6,155 6,421 7,281 7,995 存货 416,702 431,706 450,482 472,189 销售费用 4,328 4,827 5,431 5,963 合同资产 0 0 0 0 管理费用 2,374 2,674 3,075 3,377 其他流动资产 145,873 171,189 186,603 177,930 研发费用 158 156 181 207 非流动资产 244,549 264,879 282,762 299,588 财务费用 912 3,334 3,302 3,138 长期股权投资 80,142 86,811 91,861 95,879 加:其他收益 206 319 362 364 固定资产及使用权资产 14,628 16,656 18,071 19,725 投资净收益 2,481 2,555 2,897 3,314 在建工程 973 950 943 929 公允价值变动 38 0 0 0 无形资产 1,915 2,364 2,694 3,129 减值损失 (2,417) (999) (549) (164) 商誉 2,013 2,313 2,613 2,913 资产处置收益 0 5 4 4 长期待摊费用 1,043 1,043 1,043 1,043 营业利润 14,182 20,343 24,311 27,747 其他非流动资产 143,834 154,742 165,537 175,970 营业外净收支 (194) 117 127 17 资产总计 908,508 977,354 1,040,932 1,103,161 利润总额 13,989 20,460 24,438 27,764 流动负债 426,024 477,180 519,942 558,474 减:所得税 4,882 7,979 9,042 9,717 短期借款及一年内到期的非流动负债 40,644 39,520 38,395 37,271 净利润 9,106 12,481 15,396 18,046 经营性应付款项 60,839 69,576 78,195 84,022 减:少数股东损益 2,787 3,121 3,849 4,512 合同负债 161,533 163,620 185,364 203,493 归属母公司净利润 6,319 9,360 11,546 13,534 其他流动负债 163,008 204,465 217,988 233,688 非流动负债 185,794 188,894 191,994 195,094 每股收益-最新股本摊薄(元) 0.70 1.03 1.27 1.49 长期借款 118,771 119,771 120,771 121,771 应付债券 51,327 53,327 55,327 57,327 EBIT 15,135 22,115 25,261 27,731 租赁负债 3,045 3,145 3,245 3,345 EBITDA 18,482 31,126 34,692 37,516 其他非流动负债 12,652 12,652 12,652 12,652 负债合计 611,818 666,074 711,937 753,568 毛利率(%) 15.89 17.69 17.77 17.78 归属母公司股东权益 119,723 131,192 145,058 161,144 归母净利率(%) 3.61 4.61 5.02 5.36 少数股东权益 176,967 180,087 183,937 188,449 所有者权益合计 296,690 311,280 328,995 349,593 收入增长率(%) (4.37) 15.90 13.40 9.80 负债和股东权益 908,508 977,354 1,040,932 1,103,161 归母净利润增长率(%) 48.20 48.12 23.36 17.22 现金流量表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 重要财务与估值指标 2023A 2024E 2025E 2026E 经营活动现金流 31,431 34,103 37,882 53,190 每股净资产(元) 10.89 11.92 13.19 14.69 投资活动现金流 (12,241) (27,462) (24,735) (23,541) 最新发行在外股份（百万股 9,061 9,061 9,061 9,061 筹资活动现金流 (17,353) (1,068) (937) (785) ROIC(%) 1.97 2.60 2.96 3.23 现金净增加额 1,797 5,572 12,210 28,864 ROE-摊薄(%) 5.28 7.13 7.96 8.40 折旧和摊销 3,347 9,011 9,431 9,785 资产负债率(%) 67.34 68.15 68.39 68.31 资本开支 (6,584) (3,709) (2,944) (3,486) P/E（现价&最新股本摊薄） 13.65 9.22 7.47 6.37 营运资本变动 15,196 9,190 10,355 23,270 P/B（现价） 0.87 0.80 0.72 0.65 ） 数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，预测均为东吴证券研究所预测。 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2/3 特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 东吴证券研究所苏州工业园区星阳街5号邮政编码：215021 传真：（0512）62938527 公司网址：http://www.dwzq.com.cn 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或