中报点评02 | 越秀地产：上半年业绩同比增长，TOD迈入全国化布局

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 1/9 文/研究员朱一鸣、贡显扬、唐嫣蓓 【完成全年目标40%，广州地区去化优势显著】上半年，越秀地产销售金额达489.1亿元，同比上升3.2%，完成全年1235亿元业绩目标的近40%。在行业下行阶段，越秀按计划完成上半年销售目标， 并实现业绩同比增长，优于百强房企上半年平均销售水平。此外，越秀在大湾区合同销售金额略低于去年同期，但在广州地区，销售金额达293.4亿元，同比上升10.4%，占总销售金额的60%。 【积极获取核心城市核心地块，首次摘得大湾区外TOD项目】1-6月，越秀新增16幅土地，总建筑面积达346万平方米。越秀坚持“以销定投”的模式，并增加“以销定产”的布置，进行弹性供货， 以避免库存积压等问题。同时，成功进入第30座城市合肥，将进一步投资核心城市核心地块。此外，越秀首次在大湾区以外城市，杭州获得TOD项目，为越秀TOD全国化布局实现了新的突破。 【毛利率下滑至21.2%，融资成本保持行业较低水平】2022上半年，越秀实现营业收入312.9亿元，同比上升29.1%。在近年规模房企盈利水平整体明显下滑的行业背景下，上半年毛利率较去年同期下降5.6个百分点至21.2%，较去年末下降0.6个百分点。此外，“三道红线”保持“绿档”达标，偿债指标与盈利指标优于行业平均水平，且平均借贷成本稳中有降达4.11%。 【TOD销售稳健增长，“双平台“保持稳定】截至6月末，TOD项目合同销售金额达120.7亿元，同比上升58.8%，占越秀上半年销售额的24.7%。在商住方面，越秀优化营销能力，积极打造“越秀房宝”，结合线上线下的营销策略。截至6月末，越秀实现商业租赁收入约1.8亿元。公司持股39.99%的越秀房产基金收入约9.4亿元，同比上升7.0%。 正文: 01销售：完成全年目标40%，广州地区去化优势显著 2022年上半年，越秀地产合同销售金额达489.1亿元，同比上升3.2%，完成全年1235亿元业绩目标的近40%。合同销售面积达178万平方米，同比下降0.8%。销售均价27500元/平方米，同比上升4.2%。综合来看，在行业下行阶段，越秀地产按计划完成上半年销售目标，并实现业绩同比增长，优于百强房企上半年平均销售水平。 图：2017至2022年上半年越秀地产销售业绩及目标完成情况 1400 1200 1000 140% 119.4% 113.5% 1151.5 105.1% 106.0% 957.6 102.6% 721.1 577.8 408.7 35.1% 489.1 41.4% 32.8% 39.6% 24.8% 20.2% 3.2% 120% 100% 800 600 400 200 0 201720182019 2020 2021 1H2022 80% 60% 40% 20% 0% 销售金额（亿元）销售金额同比增幅目标完成度 数据来源：CRIC、企业公告 从销售结构来看，越秀地产受大湾区疫情因素的影响，合同销售金额略低于去年同期，但其在大湾区仍有显著优势，截至6月末实现合同销售金额317.5亿元，占总销售金额的65%。其中，越秀地产进一步深耕广州地区，合同销售金额达293.4亿元，同比上升10.4%，占总销售金额的60%。根据克而瑞排名，越秀全口径销售金额和权益销售金额均排名广州市第一名。 图：2021与2022上半年越秀地产销售金额占比情况 华中,11% 北方,5%西南,4% 西南,1.0% 北方,4.0% 华中,10.0% 华东,15%华东,14.0% 大湾区,71.0% 大湾区,65% 大湾区华东华中北方西南 注：外圈为2022上半年业绩结构，内圈为2021上半年业绩结构 数据来源：CRIC、企业公告 02投资：积极获取核心城市核心地块，首次摘得大湾区外TOD项目 2022年1-6月，越秀地产在7个城市新增16幅土地，总建筑面积达346万平方米。大湾区新增7 幅地块，新增土储163万平方米，占新增土储的近50%，其中广州地区新增5幅土地，新增土储126万平方米。越秀坚持“以销定投”的模式，并且上半年以来在区域上增加了“以销定产”的布置，进行弹性供货，以避免库存积压等问题。同时，越秀成功进入第30座城市合肥，未来将进一步投资 核心城市核心地块，获取优质地块。 此外，越秀地产新增土地储备中，非公开竞争获取方式占55%，其中通过TOD、产业勾地、国企合作等多元化渠道增储，分别占23.2%、4.4%和27.0%。TOD项目方面，作为越秀主要增储渠道，共拥有 8个项目，总土地储备达359.44万平方米，其中上半年新增广州琶洲南TOD项目和杭州勾庄TOD项目，且杭州TOD为越秀首次在大湾区以外城市获得的项目，为越秀TOD全国化布局实现了新的突破。城市运营方面，截至2022上半年，越秀地产拥有7个项目，土地储备达285.54万平方米。 图：2022上半年越秀新增投资—按地区划分 图：2022上半年越秀总土地储备分布情况 华中 26% 大湾区 49% 华东 25% 9% 4% 华中 19% 大湾区 53% 华东 15% 北方西南 大湾区华东华中 大湾区华东华中北方西南 数据来源：CRIC、企业公告 03财务：毛利率下滑至21.2%，融资成本保持行业较低水平 2022年上半年，越秀地产实现营业收入312.9亿元，同比上升29.1%。毛利润为66.5亿元，同比上升2.5%。核心净利润为21.3亿元，同比上升1.4%。核心净利润率为7%，同比下降1.7个百分点。从盈利指标来看，在近年规模房企盈利水平整体明显下滑的行业背景下，越秀2022年上半年毛利率 较去年同期下降5.6个百分点至21.2%，较去年末下降0.6个百分点。但值得注意的是，近年越秀 毛利率一直较为稳定，且始终保持在行业平均水平以上，去年同期较行业平均水平高出4.7个百分 点，去年末较行业平均水平高出2.5个百分点。 此外，截至6月30日，已售未入账合同销售金额人民币1,564亿元，较年初上升3.8%。中期每股派息人民币0.275元，同比上升1.5%；派息比率为核心净利润的40%。 图：2017至2022上半年越秀地产利润及盈利情况（亿元） 700 600 500 400 300 25.7% 26.6% 31.8% 31.2% 34.2% 28.8%25.1% 23.7%21.8% 19.3% 26.8% 22.1% 40% 35% 30% 25% 21.2% 20% 200 100 9.9% 10.6% 9.2% 8.7% 7.2%8.7% 7.0% 15% 10% 5% 00% 201720182019202020211H20211H2022 毛利率 核心净利润率 毛利率（行业中位数） 营业收入毛利润核心净利润 数据来源：CRIC、企业公告 截至2022年6月底，越秀地产持有现金390.5亿元，较去年末下降3.6个百分点。剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.4%、59.7%和1.45倍，“三道红线”指标继续保持“绿档”达标，且偿债能力一直优于行业平均水平。长短期债务比为2.14，较上年末有所上升。 具体来看，在融资端，越秀抓住市场有利窗口，于境内成功发行低成本公司债券合共61.5亿元人民币，3+2年期票面利率介于2.84%至2.90%，5+2年期票面利率介于3.35%至3.38%。平均借贷成本较2021年上半年下降0.24个百分点至4.11%，融资成本持续优化。穆迪、惠誉继续维持Baa3和BBB- 投资级信用评级，展望“稳定”。 图：2020至2022上半年越秀地产负债指标及偿债能力 70.25% 59.7% 61.87% 47.5% 3.09 61.15% 49.8% 47.1% 2.25 2.36 1.80 1.35 2.14 1.44 1.53 1.36 1.13 1.45 80%5 70% 4 60% 50%3 40% 30%2 20% 1 10% 0%0 2020年1H202120211H2022 净负债率净负债率（行业中位数） 现金短债比长短期债务比现金短债比（行业中位数） 数据来源：CRIC、企业公告 04多元化：TOD销售稳健增长，“双平台”模式保持稳定 截至6月末，TOD项目合同销售金额达120.7亿元，同比上升58.8%，占越秀上半年销售额的24.7%。其中，琶洲南TOD项目销售达57.9亿元，星瀚TOD项目销售达12.8亿元、星越TOD项目销售达30.1亿元、星汇城TOD销售达13.4亿元。 上半年，越秀地产在广州向越秀集团母公司成功收购了琶洲南TOD项目，新增TOD土地储备达43万平方米。在杭州通过摘牌方式收购了勾庄TOD项目，再增加TOD土地储备达37万平方米，首次拿下大湾区以外TOD项目。同时，在公司TOD研究院的助力下，持续完善产品线和服务体系，进一 步拓展全国化布局。 在商住方面，越秀优化营销能力，积极打造“越秀房宝”，结合线上线下的营销策略，实施精细化 管理，有效控制成本。截至6月末，越秀实现商业租赁收入约1.8亿元。公司持股39.99%的越秀房产基金收入约9.4亿元，同比上升7.0%。越秀基金拥有的写字楼业态持续保持稳定，实现租赁收入约6.4亿元，同比上升37.1%，在市场上表现出了一定的稳定性。 附表：2020-2022上半年企业财务指标（亿元、万平方米） 分类 指标体系 2020年 2021年 1H2021 1H2022 同比/百分点变动 规模指标 合同销售金额 957.6 1151.5 473.8 489.1 3.2% 营业收入 462.3 573.8 242.4 312.9 29.1% 物业销售收入 434.6 541.5 224.7 298.4 32.8% 总土地储备建面 2454 2711 2809 2860 1.8% 营利性指标 毛利润 116.3 124.8 64.9 66.5 2.5% 净利润 46.8 52.7 27.0 25.8 -4.3% 核心净利润 40.2 41.5 21.0 22.0 4.8% 归母净利润 42.5 35.9 23.0 17.1 -25.8% 毛利率 25.1% 21.8% 26.8% 21.2% -5.5pts 净利率 10.1% 9.2% 11.1% 8.3% -2.9pts 核心净利率 8.7% 7.2% 8.7% 7.0% -1.6pts 归母净利率 9.2% 6.3% 9.5% 5.5% -4pts 抗风险指标 现金 373.1 405.0 400.0 390.5 -2.4% 现金短债比 2.25 1.36 1.80 1.45 -0.35 长短期债务比 3.09 1.53 2.36 2.14 -0.22 净负债率 47.5% 47.1% 49.8% 59.7% 9.9pts 平均借贷利率 4.62% 4.26% 4.45% 4.11% -0.3pts 运营及资本效率 资产收益率(ROA) 1.9% 1.8% 1.0% 0.8% -0.2pts 净资产收益率(ROE) 7.8% 7.6% 4.2% 3.5% -0.7pts 股东权益回报率 23.6% 19.9% 12.8% 9.5% -3.3pts 销售费用率 2.6% 2.8% 2.3% 2.3% -0.1pts 资产杠杆率 409.5% 422.0% 426.6% 420.9% -5.7pts 注：核心净利率为企业财报公告的扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润；股东权益回报率=归母净利润/按报告期平均的归属于母公司股东权益； 资产杠杆率=总资产/所有者权益合计 数据来源：企业公告、CRIC研究中心整理