业绩表现稳健，深耕非住优势

归母净利润增长 24%。2023 年公司实现营业收入 156.3 亿元，同比增长 20%； 实现归母净利润 7.4 亿元，同比增长 24%。分板块看，由于原有物业管理项目增长和新拓展物业管理项目增加，物业管理业务实现收入 147.6 亿元，同比增长 18%；由于上年同期公司按国家政策减免房租而本年无此事项，以及在管商业运营项目规模扩大带来收入增长，资产管理业务实现收入 7.0 亿元，同比增长 50.1%。 市拓强劲，深耕非住。公司市场拓展加大发力，接连在多领域斩获重点项目，在业态、区域、路径上实现新突破，实现新签年度合同额 40.4 亿元，其中第三方项目新签年度合同额 35.4 亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长 27%。截至 2023 年末，公司在管项目 2101 个，覆盖全国 156 个城市，管理面积达 3.45 亿平方米，其中非住业态管理面积达 2.13 亿平方米，占比61.9%。2023 年，母公司招商蛇口累计实现签约销售面积 0.12 亿平方米，累计实现签约销售金额 2936 亿元，截至 2023 年末，公司来自母公司物业管理面积为 1.19 亿平方米，新签年度合同额为 5.1 亿元。 商业运营规模扩大。在商业运营方面，截至 2023 年末，招商商管在管商业项目 70 个（含筹备项目），管理面积 397 万平方米，其中自持项目 3 个，受托管理招商蛇口项目 58 个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方品牌输出项目 9 个。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，截至 2023 年末总可出租面积为 46.9 万平方米，总体出租率为 96%。 风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。 投资建议：公司作为央企物管龙头，业态布局均衡，非住领域保持领先，母公司招商蛇口综合实力突出，未来公司将持续受益于行业格局的重构。 我们维持此前的盈利预测 ， 预计 24-26 年公司归母净利润分别为8.5/10.2/11.6 亿元，对应 EPS 分别为 0.80/0.96/1.09 元，对应 PE 分别为13.9/11.6/10.2X，维持“买入”评级。 盈利预测和财务指标 归母净利润增长 24%。2023 年公司实现营业收入 156.3 亿元，同比增长 20%；实现归母净利润 7.4 亿元，同比增长 24%。分板块看，由于原有物业管理项目增长和新拓展物业管理项目增加，物业管理业务实现收入 147.6 亿元，同比增长 18%； 由于上年同期公司按国家政策减免房租而本年无此事项，以及在管商业运营项目规模扩大带来收入增长，资产管理业务实现收入 7.0 亿元，同比增长 50.1%。 图1：公司营业收入及增速 图2：公司归母净利润及增速 图3：公司物业管理收入及增速 图4：公司资产管理收入及增速 市拓强劲，深耕非住。公司市场拓展加大发力，接连在多领域斩获重点项目，在业态、区域、路径上实现新突破，实现新签年度合同额 40.4 亿元，其中第三方项目新签年度合同额 35.4 亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长 27%。截至 2023 年末，公司在管项目 2101 个，覆盖全国 156 个城市，管理面积达 3.45 亿平方米，其中非住业态管理面积达 2.13 亿平方米，占比 61.9%。2023 年，母公司招商蛇口累计实现签约销售面积 0.12 亿平方米，累计实现签约销售金额 2936 亿元，截至 2023 年末，公司来自母公司物业管理面积为 1.19 亿平方米，新签年度合同额为 5.1 亿元。 商业运营规模扩大。在商业运营方面，截至 2023 年末，招商商管在管商业项目 70 个（含筹备项目），管理面积 397 万平方米，其中自持项目 3 个，受托管理招商蛇口项目 58 个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方品牌输出项目 9 个。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，截至 2023 年末总可出租面积为 46.9 万平方米，总体出租率为 96%。 风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。 投资建议：公司作为央企物管龙头，业态布局均衡，非住领域保持领先，母公司招商蛇口综合实力突出，未来公司将持续受益于行业格局的重构。我们维持此前的盈利预测，预计 24-26 年公司归母净利润分别为 8.5/10.2/11.6 亿元，对应 EPS 分别为0.80/0.96/1.09 元，对应 PE 分别为 13.9/11.6/10.2X，维持“买入”评级。 财务预测与估值 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 现金流量表（百万元）