上海楼市交流纪要-20240314

上海楼市交流纪要 Q：如何根据上海的学区和上班地点选购房？A：购房的选择需要考虑预算和上班地点以及入学年限。首先，从教育水平角度来看，浦东、闵行、徐汇是最强的学区，但相应的房价也相对较高。其次，考虑上班地点，尽量选择方便夫妻双方上班和孩子入学的地方。 上海楼市交流纪要 Q：如何根据上海的学区和上班地点选购房？A：购房的选择需要考虑预算和上班地点以及入学年限。首先，从教育水平角度来看，浦东、闵行、徐汇是最强的学区，但相应的房价也相对较高。其次，考虑上班地点，尽量选择方便夫妻双方上班和孩子入学的地方。此外，入学年限也是需要考虑的因素，一些热门学区入学名额较为紧张，需要提前规划。 Q：现在是投资上海楼市的好时机吗？ A：从市场状况来看，前两年市场状况不佳，大部分人对未来保持悲观态度。但随着经济的复苏，上海楼市在全国范围内已经是表现相当好的城市之一。例如，最近一次的数据显示，上海的一个单日成交又回到了八百多套，而且下周估计这个数据还会有上升。因此，可以说现在是一个投资上海楼市的好时机，因为市场最坏的时期已经过去。 Q：如何理解上海的城市规划？ A：上海的城市规划正在逐步实施中，其中一些新的副中心如大虹桥、新庄、张江、金桥、川沙和武松等具有发展的潜力。此外，原本的副中心如徐家汇已经升级为城市中心，而浦东的临港等地区也得到了更多的政策支持。这些规划将有助于提升上海的居住环境和经济活力，因此投资者可以关注这些方面的机会。 Q：未来上海楼市有哪些可能性？ A：首先，未来上海的楼市发展仍将受到政策的影响。同时，随着城市的发展，新的规划如金色中环的提出，预示着未来市中心的发展方向。前滩、张江和五角场都是副中心，大宁和漕河泾则是强产业片区。这些都是未来上海楼市的重要发展方向。 Q：上海哪些地方的发展与高科技关联较深，值得投资？ A：上海这20年很多区域的发展与高科技密切相关。如高科技园区、张江（全中国排名第二的产业园）、和金桥区域。除此之外，像家化区以及成渝区也都不错。特别是随着人工智能、生物科技等新兴产业的崛起，这些区域的发展潜力不可小觑。 Q：现在在建的地铁线路有哪些是值得关注的？A：在建的地铁中，19号线和21号线最值得关 注。19号线不仅将穿过市中心，而且沿线有多处住宅区，商业区，预计将为上海的交通格局带来新的变化。而21号线则将经过浦东的众多重要地点，包括一些新兴的商业区和产业园区，对于这些地方的居民和投资者来说，这条线路无疑是一个好消息。 除了这些在建的地铁线路，已经通车的地铁线路如9号线，12号线等也值得关注。这些线路为上海的居民提供了便捷的交通方式，也为房地产市场带来了新的活力。 Q：以目前的经济环境，你认为在何时适合购买房产？ A：随着购房限制的放宽，对上海有一定感情的现有资金充足的群体，可能最多只需要等待一到两年就能等到合适的购房机会。对于预算在3000万以上的购房者，可能就在这几个月内有所放 宽。 Q：如何理解购买自住房的角度的选择？ A：购买自住房需要考虑多方面因素。首先是地铁便利性，比如距离地铁站的远近，其次是小区是否靠近知名商圈和地标区域，再次是小区是次新板块还是发展较快的板块，最后是产业配套情况。这些因素都会影响到购房者的居住体验和投资价值。 Q：你认为未来房贷利率会降低吗？如果有依据，请说明。 A：存款和贷款利率是天然相关的。目前存款率不断降低，银行为了争夺优质客户，势必会推出更多的贷款优惠政策。因此，我们可以预见未来房贷利率也有可能会随之降低。 Q：浦东连阳与南阳板块和北蔡板块这两个地方，哪个更值得投资？ A：浦东连阳板块房价最初涨幅较大，但近年来由于教培行业受挫等原因，房价跌幅较大，目前价格已经较高，没有太大的下跌空间。而南阳板块和北蔡板块则相对较为稳定，可以考虑作为长期投资的选择。 Q：深蓝板块怎么看？ A：深蓝板块作为北区的一个热门居住区域，自住环境优越，且拥有良好的小区环境，如果在此地生活，深蓝板块是唯一一个符合五年社保要求且需要一个好小区的地方。但是，如果你的工作是在市中心的，那么在考虑是否购买深蓝板块的房产时，你可能需要考虑其他因素。 Q：单身没有五年社保，后面会放开限购吗？ A：目前来看，针对单身没有五年社保购买房产的政策在上半年已经实施，因此下半年放宽这一限制的可能性较大。至于将限购政策从五年社保改为两年社保的可能性，目前来看，外环内下半年放宽的可能性较大，但是全上海的具体时间是不确定的。因此，对于单身没有五年社保的人来说，需要关注相关政策的变化，以便做出明智的购房决策。 Q：经济环境是否会影响房价？ A：经济环境的变化确实会对房价产生影响。然而，土地拍卖实际上是一种税收方式，只不过是以另一种方式收取土地出让金。因此，我们希望这种土地拍卖情况能够持续，因为它只影响了有钱人和中产，对普通人并没有太大影响。但是，如果这种方式无法持续，那么可能会采取其他方式来补足税收，届时可能会给民众带来更大的压力。因此，在经济环境变化的情况下，购房者需要关注市场动态和政策变化，以便做出明智的投资决策。 Q：可以分享一下您对碧云板块的看法吗？以及一线城市放开对二线城市的挤出效应？ A：碧云板块整体环境优良，如您的需求是为孩子接受优质教育并且欣赏国际社区整洁的环境，该板块会非常适合。但是这个板块的价格并不便宜，新建的房源也相对稀缺。独栋别墅是阶层选择，但平价小区就不多了。至于一线城市对二线城市的挤出效应，这是一种必然的经济现象。一旦一线城市限购解禁，其房价优势将使得周边二线城市的房价暂时下滑。但长期来看，一线城市价格上涨会带动二线城市的复苏。 Q：如果房地产市场再次回升，政策是否又会收紧？ A：政策的紧缩和放松总是相对而言的。如果有较大钱财，海防和上海的避险资产价值会相对更高。同时，在当前环境下，土地拍卖等方式（如税收）处于无法替代的地位。在多家银行和贷款的成本下，开发商压缩周期可能只能看到5%的收益。所以，只要政府目标不变，房地产短期价值稳定。 Q：在当前环境下，理想的现金流比例是多少？ A：这个问题因人而异，如家庭有稳定的收入来源或家庭有其他财务支持，“一锤子买卖”的等同于全部资产投入也是可行的。但如果家庭只有 一个收入来源，那么保留三到五年的现金流是比较安全的，以防不测的风险。同时，我们也要注意现金流的流动性，即确保现金流可以随时用于应急或投资。 Q：在浦东500到800万总价区间有哪些值得推荐的小区或板块？ A：首先，500万左右的房产，最好关注周浦、川沙这样的地方。这些区域的房产价格相对较低，且配套设施正在逐步完善。对于800万左右的房产，可以考虑外环内如三零玉桥、张江、金桥等区域，这些区域的房产品质较高，配套设施相对完善，未来升值潜力也较大。 Q：除此之外，陆家浜路小南门区域值得购买吗？有什么小区推荐吗？ A：陆家浜路小南门区域是一个值得关注的区域。该区域的房产价格相对较低，且未来会有大面积的规划整治项目，商圈特色和新建珍贵地产将逐步落地。在这个区域，我们可以关注一些老 小区或二手房市场表现较好的小区，如新天地小区等。但需要注意的是，这些小区的房产必须达到4星级以上的评级才有投资价值。 Q：针对手头的现金流，有什么投资建议？ A：首先，我建议根据个人的收入和家庭支持情况做一个详细的财务规划。收入和支出应当被平衡，以确保财务的稳定和安全。如果家庭支持充足，那么您可以将手上的全部现金流投入进去，大胆追求更高的收益。但是，如果全家只有一个收入来源，那么我建议您需要保留一部分资金，以应对可能的突发情况，如失业或者双方失去收入来源。在这种情况下，我建议您保留至少3到5年的家庭收入，也就是现金流，以应对可能出现的风险。