房地产行业市场周报：中央部署传递新信号，托举并用支持楼市发展

证券研究报告 策略点评 中央部署传递新信号，托举并用支持楼市发展 房地产市场周报（03.04-03.10） 2024年03月11日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 10% 0% -10% -20% 2023-03 2023-06 2023-09 2023-12 2024-03 % 1M 3M 12M 上证指数 7.07 3.33 -5.00 沪深300 6.67 5.58 -9.53 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：成交绝对量仍处低位，政策支持力度还需加大2024-03-11 2大类资产跟踪周报（02.26-03.01）：债牛未尽国内股市横盘整理2024-03-05 3房地产市场周报：金融政策持续发力，市场预期有待修复2024-02-29 本周观点：长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响， 房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求 中枢大约在10亿平方米左右，特别是核心城市的住房需求仍有增长空间。中期来看，房地产市场仍处于持续时间最长、幅度最大的一轮下行周期，周期拐点有待观察。短期来看，进入3月后，楼市成交量有所收缩，节后需求增长的持续性不强，购房者观望情绪仍然较重，“金三银四”传统旺季的市场表现还有待观察。根据全国两会政府工作报告的相关部署，下阶段政策将聚焦于化解房地产领域风险，特别是房企债务违约风险，同时需求端政策也有望发力。整体来看，托举并用仍是当前房地产市场调控的主基调，期待政策的进一步加码。此外，住建部部长倪虹强调：“现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府扛起责任”，预计各地方政府将在“因城施策”框架下进一步调整相关行政限制，为改善性住房需求的释放提供政策支持。 本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）3月5日，李强总理作政府工作报告。报告指出：更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领 域风险。（2）住建部部长倪虹指出：关于落实好《政府工作报告》所部署的任务，将聚焦稳市场、防风险、促转型这三方面开展工作。 （3）3月8日，上海市人民政府办公厅印发《本市促进服务消费提质 扩容的实施方案》，方案提出优化居住服务消费供给。 本周商品房与土地市场重点高频数据：本周商品房成交量同环比均明显下降，土地成交面积与溢价率均环比下降，市场整体热度仍然偏低。2024年3月4日至3月10日，30大中城市商品房周度成交面积为 122.94万平方米，环比减少22.74%，同比减少58.77%；100大中城市成交土地面积环比减少40.07%，同比增加32.42%，土地需求同比明显增长主要是由于去年同期基数较低；100大中城市成交土地溢价率为1.55%，相比上一周下降1.66pct。 投资建议：（1）目前房地产市场相关政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的 中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售或将趋稳，可关注保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，龙湖、金地等部分被列入房企融资“白名单”的头部民企的信用风险有望得到缓解。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2本周政策动态及重要消息5 2.1政府工作报告：更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险5 2.2住建部部长倪虹：将聚焦稳市场、防风险、促转型这三方面开展工作5 2.3上海：优化居住服务消费供给5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况：6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。从城乡构成看，城镇常住人口93267万人，比上年末增加1196万人；乡村常住人口47700万人，减少1404万人；城镇化率为66.16%，比上年末提高0.94个百分点。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美国、日本、韩国的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，通过横向相比可见，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售仍有增长空间。 中期来看，房地产市场仍处于持续时间最长、幅度最大的一轮下行周期，周期拐点有待观察。截至2023年12月，全国商品房销售额当月值已连续28个月同比下降，持续 时间远超上一轮较大的下行周期（2014年2月至2015年3月）；2023年12月当月销售面积与销售额同比降幅达分别达23.04%和22.89%，市场的下行趋势仍未出现明显的反转迹象。从中短期来，需求端预期是房地产市场能否复苏的关键因素；展望2024年全年，在宏观经济持续恢复、需求端政策逐步落实的基础上，居民购房置业意愿有望好转，叠加“三大工程”相关工作的推进，房地产市场可能将逐步走出下行周期，特别是核心城市的销售情况有望持续改善。值得注意的是，当前我国宏观经济仍处于弱复苏状态，受居民收入预期走弱以及房价承压等因素的影响，当前商品房销售规模暂未企稳，房地产开发投资的绝对量仍处低位，因此房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，商品房与土地市场回暖动力仍然不足，全国两会政府工作报告定调聚焦化解、防控风险。进入3月后，楼市成交量有所收缩，节后需求增长的持续性不强，购房者观望情绪仍然较重，“金三银四”传统旺季的市场表现还有待观察。全国两会政府 工作报告提出，要标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，表明当前房地产市场风险仍未出清，下阶段政策将聚焦于化解房地产领域风险，特别是房企债务违约风险。除化解、防范风险外，政府工作报告还提出，要加快构建房地产发展新模式、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，预计下阶段政策将更多地从需求端发力。整体来看，在统筹发展和安全的工作指导下，托举并用仍是当前房地产市场调控的主基调，期待后续更强力的支持政策出台。此外，住建部部长倪虹表示，将聚焦稳市场、防风险、促转型这三方面开展房地产相关工作，倪虹强调：“现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府扛起责任”，预计各地方政府将在“因城施策”框架下进一步调整相关行政限制，为改善性住房需求的释放提供政策支持。 2本周政策动态及重要消息 2.1政府工作报告：更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险 3月5日，第十四届全国人民代表大会第二次会议开幕，李强总理作政府工作报告。报告指出：更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险。坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。 来源：中国政府网 2.2住建部部长倪虹：将聚焦稳市场、防风险、促转型这三方面开展工作 住建部部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上指出：关于落实好《政府工作报告》所部署的任务，我们将聚焦稳市场、防风险、促转型这三方面开展工作：第一，稳市场，城市政府要用好调控自主权。现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要扛起责任，要根据人口情况、供需情况以及保障需求，编制好、实施好住房发展规划，因城施策优化房地产政策，稳定房地产市场。第二，防风险，一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求。当前，房地产的难点是资金。我们会同金融监管总局指导地方建立城市房地产融资协调机制，按照“一项目一方案”提出项目“白名单”，一视同仁支持房地产企业合理融资需