【另类资产周报】首批消费类基础设施REITs将于下周上市

证券研究报告 【另类资产周报】首批消费类基础设施REITs将于下周上市 证券分析师 刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001 研究助理 陈蔚宁一般从业资格编号：S1060122070016 2024年3月10日 2024年第10期总第93期 请务必阅读正文后免责条款 本周核心观点 市场回顾 REITs跑平股指，跑赢信用债。全周REITs指数周涨跌幅为0.20%。国债>REITs＝沪深300指数>高收益信用债>可转债。本周表现最好的3只REITs：华安张江产业园REIT、中航首钢生物质REIT、中航京能光伏REIT，涨跌幅分别为4.23%、3.44%、3.41%。 估值压缩、成交量下降，转债下跌0.46%。权益微跌，主线是资金再度向大宗商品、稳定等低波动板块回流，石油石化、有色金属、公用事业是本周表现最好的权益行业。转债情绪偏弱，百元平价转股溢价率大幅压缩5.29个百分点，成交量环比下降12.64%，转债跌幅较权益更深。转债板块表现，新兴周期（-0.56%）＞稳定（-0.62%）＞消费（-0.66%）＞大宗商品（-0.95%）＞传统周期（-1.23%）＞TMT（-1.36%）。 策略展望 REITs普涨行情或告一段落，下周关注消费类基础设施上市表现。本周REITs涨幅进一步收敛，板块分化加剧，产权类除产业园外均下跌，普涨行情或告一段落。择券上，一是REITs涨幅趋缓后，本轮反弹幅度稍弱的收益权REITs短期内或有一定补涨；二是中长期仍然关注现金分派率或IRR较高、经营状况较好的个券。华夏金茂、嘉实物美两单消费类基础设施REITs将于3月12日上市，关注上市后表现。华夏金茂REIT发行份额4 亿份、发行市值10.68亿元，流通规模占比23.37%；嘉实物美REIT发行份额4亿份、发行市值9.53亿元，流通规模占比29.70%。 高YTM策略、下修博弈之外，可适当关注低溢价率的个券。转债情绪偏弱，春节之后，百元平价转股溢价率已下行2.77个百分点，转债指数仅回升1.42%；1月托管数据也显示，保险机构大幅减持可转可交债。当前转股溢价率已较低，转债相对于权益的性价比已逐渐修复，但短期内买盘力量或较弱。建议维持转债中性仓位；择券上，继续以高YTM策略、下修博弈为基础，同时，可以考虑适当小幅移仓至一些转股溢价率较低的行 业及个券，如煤炭、有色金属类转债，博弈转债情绪好转之后，溢价率回升带来的机会。 风险提示：货币政策转向、风险偏好超预期走弱、数据代表性受加权方式干扰。 公募REITs：REITs跑平股指，跑赢信用债 REITs板块表现：REITs跑平股指，跑赢信用债 本周（3.1-3.8,以下同）本周各指数涨跌幅表现:国债>REITs＝沪深300指数>高收益信用债>可转债。本周REITs指数周涨跌 幅为0.20%。而股市周涨跌幅为0.20%，高收益信用债涨跌幅为0.10%，REITs板块跑平股指，跑赢信用债。 本周各板块REITs涨跌幅:能源基础设施>生态环保>园区基础设施>交通基础设施>仓储物流>保障性租赁住房。 REITs指数与债券指数、股票指数、可转债指数比较 各板块REITs涨跌幅、换手率、2024年初累计涨跌幅，与行业指数对比 资料来源：Wind，平安证券研究所。 注：各板块数据取板块内REITs以规模为权数的加权平均数，REITs指数的周涨幅由已上市REITs周涨幅的加权平均计算得来， 年初累计涨跌幅数据起自2024年1月1日。 REITs板块表现：产权类REITs与信用债利差提升4BP 本周REITs、股市上涨，REITs整体跑平股指，跑赢信用债。产权类REITs现金分配率和投资级企业债到期收益率的利差约为207bp，约处于93.48%分位数水平。 本周REITs平均换手率8.85%，环比上周上升0.25个百分点，高于23年4季度 的均值4.47%。 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 产权类REITs现金分派率与投资级企业债收益率 REITs与AA利差(BP，右轴) 产权类现金分派率均值 中债企业债到期收益率(AA):3年 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 REITs指数与沪深300走势REITs指数相对于股债表现 2021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-12 REITs平均周换手率和累计涨跌幅相关性 REITs沪深300（右轴） REITs/沪深300REITs/国债指数 REITs换手率，右轴（%） 1.4 1.3 1.2 1.1 1.0 0.9 0.8 0.7 2021-062021-122022-062022-122023-062023-12 5,500 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 1.4 1.3 1.2 1.1 1.0 0.9 0.8 0.7 2021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-12 1.4040 1.3035 1.2030 25 1.10 20 1.00 15 0.9010 0.805 0.700 2021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-12 富国首创水务REIT 中航首钢生物质REIT中航京能光伏REIT 中信建投国家电投新能源REIT 鹏华深圳能源REIT 中金山高集团高速公路REIT中金安徽交控REIT 华泰江苏交控REIT 国金中国铁建高速REIT 华夏中国交建高速REIT 华夏越秀高速公路封闭式基础设施…浙商证券沪杭甬高速REIT 平安广州交投广河高速公路REIT 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房… 华夏基金华润有巢REIT华夏北京保障房REIT 中金厦门安居保障性租赁住房REIT红土创新深圳人才安居REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT中金普洛斯仓储物流REIT 红土创新盐田港仓储物流REIT中金湖北科投光谷产业园REIT华夏杭州和达高科产园REIT国泰君安东久新经济REIT 国泰君安临港创新产业园REIT华夏合肥高新产园REIT 建信中关村产业园REIT 东吴苏州工业园区产业园REIT华安张江产业园REIT 博时招商蛇口产业园REIT 富国首创水务REIT 中航首钢生物质REIT 中航京能光伏REIT 中信建投国家电投新能源REIT 鹏华深圳能源REIT 中金山高集团高速公路REIT 中金安徽交控REIT华泰江苏交控REIT 国金中国铁建高速REIT华夏中国交建高速REIT 华夏越秀高速公路封闭式基础设施…浙商证券沪杭甬高速REIT 平安广州交投广河高速公路REIT 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房…华夏基金华润有巢REIT 华夏北京保障房REIT 中金厦门安居保障性租赁住房REIT红土创新深圳人才安居REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT中金普洛斯仓储物流REIT 红土创新盐田港仓储物流REIT中金湖北科投光谷产业园REIT华夏杭州和达高科产园REIT国泰君安东久新经济REIT 国泰君安临港创新产业园REIT 华夏合肥高新产园REIT 建信中关村产业园REIT 东吴苏州工业园区产业园REIT 华安张江产业园REIT 博时招商蛇口产业园REIT REITs周表现:华安张江产业园、中航首钢生物质、中航京能光伏表现最好  本周表现最好的3只REITs：华安张江产业园REIT、中航首钢生物质REIT、中航京能光伏REIT，涨跌幅分别为4.23%、3.44%、 3.41%。  本周换手量最高的3只REITs：中航京能光伏REIT、国金中国铁建高速REIT、华夏基金华润有巢REIT。 各类REITs周涨跌幅 各类REITs周换手率 6% 3.44% 换手率（%） 周度涨跌幅 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% 2.73% 0.47% 0.724%.23% 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 0.09-0%.88% 0.95% 2.91% 1.74% 0.47% 0.10% 3.41%0.29% 0.91% 11.65 -0.36%-2.16% 16.91 -0.62% 1.05% -0.60% 8.55 -1.02% -0.31% 13.45 7.33 -0.16-%2.86% -0.89% -1.89% 13.65 -1.85% 8.5312.58 12.895.18 14.43 11.81 11.83 8.89 4.72 2.12 9.05 8.86 9.10 -8.21%-2.04% 8.17 8.00 -2.12% 6.19 4.29 8.44 4.99 11.57 4.263.774.435.99 园区基础设施 仓储物流 保障性租赁住房 交通基础设施 能源基础设生态环 园区基础设施 仓储物流 保障性租赁住房 交通基础设施 能源基础设生态环 施 保 施 保 6 资料来源：Wind，平安证券研究所 REITs静态估值：REITs静态估值整体仍在低位 REITs静态估值整体仍在低位，但已不那么极端。1）产权类REITs现金分派率在历史89.1%分位数，当前园区基础设施、仓储物流和保障性租赁住房现金分派率分别为5.22%、4.85%、3.90%。2）经营权类REITsIRR在历史75.6%分位数，当前交 通设施、能源和生态环保板块IRR分别为9.09%、4.26%、5.40%。 REITs普涨行情或告一段落，下周关注消费类基础设施上市表现。本周REITs涨幅进一步收敛，板块分化加剧，产权类除产业园外均下跌，普涨行情或告一段落。择券上，一是REITs涨幅趋缓后，本轮反弹幅度稍弱的收益权REITs短期内或有一定补涨；二是中长期仍然关注现金分派率或IRR较高、经营状况较好的个券。华夏金茂、嘉实物美两单消费类基础设施 REITs将于3月12日上市，关注上市后表现。华夏金茂REIT发行份额4亿份、发行市值10.68亿元，流通规模占比23.37%；嘉实物美REIT发行份额4亿份、发行市值9.53亿元，流通规模占比29.70%。 各板块REITs的静态估值水平 资料来源：Wind，平安证券研究所。 备注：Caprate根据公司公告的初始值和当前涨跌幅估算，IRR为中债IRR，板块IRR/Caprate根据板块中样本根据市值加权计算。REITs板块的NAV折溢价率=总市值/底层净资产估值-1，P/FFO=总市值/24年预计可供分配金额，若无24年预计可供分配金额则用23年预计可供分配金额，再次使用22年实际可供分配金额。 可转债：估值压缩、成交量下降，转债下跌0.46% 权益行情：权益行业14涨17跌，大宗商品板块涨幅最高 宽基指数分化，价值表现最佳 权益趋势回落，行业轮动有所加速 注：涨幅IC值越大，股市优势行业趋势延续性越强。 权益行业14涨17跌，石油石化、有色金属、公用事业涨幅最高 大宗商品板块权益表现最好（%） 涨跌幅上涨数量占比板块最弱板块最强 稳定 0.56% 42.86%-2.37%4.23%100.00%1.80%5.24%37.50%-4.52%2.60% 大宗商品 3.85% 传统周期 -0.36% 消费 -2.21% 0.00% -2.55%-1.83% 新兴周期 0.60% 75.00% -0.55% 2.23%2.55% TMT -0.38% 50.00% -2.54% 权益流动性：流动性指标整体边际走弱 本周股票型ETF净流入68.64亿份 本周北向资金净流出31.07亿元，环比减少266.53亿元 Wind全A成交量环比下降16.23% 转债行情：估值压缩、成交量下降，转债跑输权益 权益微跌0.04%，转债下跌0.46%（%） 转债成交量环比下降12.64% 百元平价溢价率压缩5.29个百分点至20年以来11.70%分