一线城市存量房市场白皮书——广州篇（2022年版）

一线城市存量房市场白皮书--广州篇 合作洽谈联系方式：微信:19101732989邮箱:luqilin@58.com1 产研究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58 究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58安居 产研究院 58安居客房产研究院 58 究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58 58安居客房产研究院 58安居 58安居客房产研究院 一、存量房小区规模概况 1、区域分布情况 2022年，广州目前有1.43万个存量房小区统计在册。其中白云区、天河区和番禺区的存量房小区相对最多，占比分别为17%、15%和14%，三个区域的存量房小区占比接近50%。另外两个区域越秀区和海珠区两个存量房小区占比也超过了10%，分别为12%和11%。从化区、南沙区和黄埔区的二手房存量小区数量为最少，其占比都不超过5%，分别为3%、3%和4%。 广州市的房地产开发节奏主要呈现出以市中心为原点，逐步往外围区域拓展的趋势，整体呈现出向南、向北、向东的发展。因此从整个城市的二手房分布来看，中心城区的二手房分布相对密度会较高，而外围区域的相对较广。并且从整个广州市的存量房市场来看，房龄结构也会相对较会老一些，10年内的次新房比例也相对会一些，直接导致整个城市中低端的存量房占比也较大。 58安居客房产研究院 广州市各行政区存量房小区数量分布图 58安居客房产研究院 数据来源：58安居客房产研究院 产研究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58 究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58安居 2、商圈分布情况 从广州市行政区各版块的存量小区分布来看，存在相对不均衡的情况，如花都区的旧区存量小区数量达到640多个，为整个广州市存量小区数量最多的区域，其次番禺区 大石、花都区新区、荔湾区芳村板块，去二手房存量小区都超过了300个，部分区域由于小区信息相对不完整，有些区域数量都会相对较少。 广州市各行政区商圈小区数量分布图 区域 板块 小区数 黄石 228 嘉禾望岗 196 新市 186 太和 181 机场路 175 同和 167 石井 162 龙归 152 京溪 132 白云区 南湖 123 同德围 116 景泰 109 人和 97 罗冲围 77 永泰 75 金沙洲 69 白云大道 64 三元里 58 江高 52 街口 259 从化区 太平 50 温泉 28 鳌头 11 大石 348 市桥 267 市桥东 153 番禺区 石基南村 150147 祈福 137 市桥南 133 洛溪 99 石楼 85 汉溪长隆 84 钟村 64 广州雅居乐 62 星河湾 57 南浦 43 亚运城 35 大学城 32 南站 27 市桥西 24 滨江东 239 宝岗 191 赤岗 184 前进路 111 南洲 95 宝岗大道 73 江南大道北 72 新港西 69 海珠区 琶洲工业大道北 68 67 江南西 66 工业大道南 65 海珠湿地公园 64 广州大道南 62 江燕路 60 昌岗 47 晓港 47 东晓南 46 旧区 642 新区 378 花都区 狮岭花都西 105 89 花东 50 机场 21 黄埔开发区 145 大沙地 118 黄埔港 88 科学城 71 黄埔区 文冲 56 香雪 52 长岭居 45 知识城 31 旧黄埔北 17 荔湾区 芳村 303 产研究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58 究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58安居 西关 123 陈家祠 119 环市西路 96 黄沙 88 中山八路 85 龙溪大道西 73 滘口 62 南岸 23 坦尾 15 金洲 119 南沙北 116 南沙区 明珠湾 70 黄阁 59 南沙湾 33 东圃 265 天河公园 217 员村 153 棠下 135 龙口 129 岑村 111 粤垦 105 沙太 104 岗顶 101 五山 97 天河区 天河城 车陂 8078 沙河 72 天河北 70 龙洞 65 珠江新城东 65 长湴 64 黄村 61 体育中心 46 珠江新城西 37 珠江新城中 32 天河智慧城 31 东川 192 西门口 179 北京路 177 越秀区 小北五羊新城 124 117 东山口 91 淘金 89 农讲所 82 产研究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58 究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58安居 东风东 79 建设 79 瑶台 78 环市东 75 麓湖 64 杨箕 56 大沙头 54 水荫路 54 盘福路 43 公园前 40 火车站(流花) 37 一德路 34 黄花岗 26 新塘 239 荔城中区 163 荔城富鹏 126 广园东 62 增城区 朱村 42 荔城增江 41 永和 36 石滩 34 中新 30 产研究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58 究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58 58安居客房产研究院 58安居 数据来源：58安居客房产研究院 二、存量房小区房龄概况 1、存量房小区房龄分析 58安居客房产研究院 从广州市存量房小区房龄结构来看，10-20年之间房龄的小区占比会相对最大，为48%，其次是20-30年之间房龄的小区，占比为31%，房龄在5年以内的小区占比为12%，会比上海和深圳多一些，房龄在5-10年之间的小区占比8%，不过广州市二手房存量小区房龄在30年以上的小区占比会相对较少，仅有1%，首先是由于数据为不完全统计和部分小区房龄数据缺失而导致，其次是整个广州市城市更新速度相对会较快，知道导致城市中房龄相对较老的小区数量占比较少。 产研究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58 究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58 58安居客房产研究院 58安居 广州市存量房小区房龄分布图 数据来源：58安居客房产研究院 2、各行政区小区房龄分析 58安居客房产研究院 从广州市各行政区存量房小区房龄结构来看，次新房相对集中的区域为从化区和南沙区，其中南沙区5-10年房龄的小区占比更是接近50%；而房龄结构相对较老的小区集中度较高的区域有越秀区、荔湾区和海珠区，这些区域20-30年之间房龄占比多40%岁以上的水平。 广州市各行政区存量房小区房龄结构表 行政区 5年以内 5-10年 10-20年 20-30 30年以上 白云区 7.66% 7.20% 61.36% 23.22% 0.55% 从化区 20.92% 25.23% 39.00% 13.85% 1.00% 番禺区 8.10% 13.23% 53.17% 24.99% 0.51% 海珠区 5.69% 5.42% 47.53% 39.86% 1.49% 花都区 13.90% 13.99% 46.59% 24.13% 1.40% 黄埔区 8.01% 25.62% 44.84% 20.28% 1.25% 荔湾区 6.06% 10.24% 35.68% 46.15% 1.87% 南沙区 16.09% 46.41% 29.02% 7.47% 1.00% 天河区 6.56% 5.95% 52.57% 33.50% 1.42% 越秀区 3.78% 5.85% 38.37% 47.87% 4.14% 增城区 11.87% 33.79% 41.70% 12.18% 0.46% 58安居客房产研究院 数据来源：58安居客房产研究院 产研究院 58安居客房产研究院 58 究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58 58安居客房产研究院 58安居 58安居客房产研究院 三、存量房小区品质 1、全市小区品质分析（标准：物业费高低） 广州市存量房小区中，低品质小区占比为57%，重品质小区占比为25%，中高品质小区占比为13%，高品质小区占比为4%。广州市二手房存量小区中，多层小区和小高层小区占比会相对较高，那么其电梯运营费占小区物业费的比重会相对较低，直接导致整个广州的小区物业管理费的标准相对会较低，变相会影响小区品质，而区域的20年左右房龄小区占比也较高，也是影响小区品质的主要因素。 58安居客房产研究院 广州市存量房小区品质分布 数据来源：58安居客房产研究院注：低品质小区：物业管理费小于1元/㎡*月；中品质小区：物业管理费在1-2元/㎡*月；中高品质小区： 物业管理费在2-5元/㎡*之间，高品质小区：物业管理费大于5元/㎡*月，剔除掉无物业费小区。 2、全市各区域不同品质小区分布 58安居客房产研究院 从广州市各行政区存量房小区品质来看，白云区、番禺区、海珠区、花都区、黄埔区、荔湾区、天河区和越秀区的低品质小区占比都相对会较高，占比都超过了60%。而相对外围区域的小区其房龄结构相对较新，物业费也会相对较高，使其小区品质会整体相对较高。 产研究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58 究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58安居 广州市各行政区存量房小区品质分布 区域 小区品质（物业费） 占比情况 白云区 低品质 82.0% 中品质 11.3% 中高品质 6.2% 高品质 0.5% 从化区 低品质 51.9% 中品质 30.4% 中高品质 17.4% 高品质 0.3% 番禺区 低品质 62.3% 中品质 17.5% 中高品质 19.7% 高品质 0.4% 海珠区 低品质 71.7% 中品质 18.9% 中高品质 8.1% 高品质 1.3% 花都区 低品质 66.3% 中品质 21.2% 中高品质 12.3% 高品质 0.2% 黄埔区 低品质 65.7% 中品质 9.7% 中高品质 23.6% 高品质 0.9% 荔湾区 低品质 69.6% 中品质 17.4% 中高品质 12.1% 高品质 0.9% 南沙区 低品质 36.0% 中品质 18.9% 中高品质 43.3% 高品质 1.7% 天河区 低品质 68.0% 中品质 17.3% 中高品质 13.1% 高品质 1.5% 越秀区 低品质 68.0% 中品质 21.3% 产研究院 58安居客房产研究院 58 究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58 58安居客房产研究院 58安居 中高品质 8.6% 高品质 2.2% 增城区 低品质 43.6% 中品质 24.9% 中高品质 28.6% 高品质 3.0% 58安居客房产研究院 数据来源：58安居客房产研究院注：低品质小区：物业管理费小于1元/㎡*月；中品质小区：物业管理费在1-2元/㎡*月；中高品质小区： 物业管理费在2-5元/㎡*之间，高品质小区：物业管理费大于5元/㎡*月，剔除掉无物业费小区。 四、小区房价概况 1、各行政区小区均价 广州市各行政区存量房小区挂牌均价最高的区域为越秀区，接近5万元/平方米， 其次是天河区、海珠区、荔湾区，均价都在3万元/平方米以上的水平，黄埔区和番禺 区的存量房小区均价2万元/平方米以上，其他区域都在1万元/平方米以下的水平。 58安居客房产研究院 广州市各行政区存量房小区均价（元/㎡） 数据来源：58安居客房产研究院 3、各行政区不同房龄段小区房价 58安居客房产研究院 广州市各区域存量房小区均价整体呈现出房龄越新，其小区均价会越高，房龄越老其小区均价会越低的情况。小区房龄对房价影响相对较为明显，而上海和深圳的不同区 产研究院 58安居客房产研究院 58 究院 58安居客房产研究院 58安居客房产研究院 58安