一线城市存量房市场白皮书

一线城市存量房市场白皮书--北京篇 合作洽谈联系方式：微信:19101732989邮箱:luqilin@58.com1 一、存量房小区规模概况 1、区域分布情况 2022年，北京市存量房小区近2万个。其中一半的存量房小区分布在朝阳区、海淀区、西城区、丰台区这四个区域，占比分别为16%、15%、11%和10%，也是北京市存量房小区最多的区域。平谷区、延庆区、门头沟区、石景山区和怀柔区这五个区域的存量房小区数量相对会较少，占比在2%左右的水平。其他几个区域的存量房小区基本相当，占比都在5-8%之间。 从整个北京市存量房小区分布来看，中心城市数量相对集中，密度会相对较高，外围区域集中度会相对较低。而城市的发展也是类似的情况，中心城区逐步想外围区域放射性开发的状态，不过南部相比北部而言发展会略快一些，因此整个北京的房源分布来看，也是南部偏多，价格也会相对北部区域高一些。 北京市各行政区存量房小区数量分布图 数据来源：58安居客房产研究院 2、商圈分布情况 从北京市各行政区板块小区分布来看，城市板块划分粗细不均，大小不一的情况。部分行政区板块划内小区分布相对会均衡，如大兴区、东城区、西城区海淀区、朝阳区和丰台区，这些区域板块数量相对较多，小区分布基本上在50-150个之间；如昌平区、 房山区、顺义区和通州区等，板块小区最多达300个以上，最少的板块不足50个小区。 北京市各行政区商圈小区数量分布图 区域 板块 小区数 昌平区 昌平县城 318 沙河 214 回龙观 179 昌平区其他 155 北七家 148 小汤山北 72 南口 60 天通苑 56 霍营 48 南邵 39 立水桥 26 兴寿镇 22 朱辛庄 22 小汤山南 20 东小口镇 16 朝阳区 北苑 158 酒仙桥 122 望京西 116 双桥 112 来广营 107 东坝 106 芍药居 106 双井 103 管庄 97 朝青 91 定福庄 89 亚运村 88 建国门外 85 三里屯 82 柳芳 80 国贸CBD 77 亚运村小营 77 团结湖 74 劲松 70 百子湾 69 十里河 69 望京东 67 东大桥 62 安贞 59 垡头 59 朝外大街 58 朝阳公园西 56 南沙滩 54 高碑店 53 和平里北 52 太阳宫 52 八里庄 51 豆各庄 48 常营 47 金盏乡 47 石佛营 42 奥林匹克公园 41 潘家园 41 华威桥 37 三元桥 31 大望路 30 健翔桥 27 十八里店 24 四惠 24 小红门 24 大兴区 大兴区其他 184 亦庄 141 瀛海镇 127 旧宫 91 黄村 90 庞各庄 90 西红门 87 高米店 77 枣园 77 天宫院南 47 观音寺 44 天宫院北 29 芦城乡 24 磁各庄 21 东城区 交道口 187 东直门内 113 东四 107 东直门外 107 安定门 103 永定门 100 灯市口 90 王府井 87 朝阳门内 82 前门 76 崇文门 74 雍和宫 71 东单 57 广渠门 57 建国门内 53 龙潭湖 51 和平里南 47 东花市 42 天坛 33 房山区 良乡 312 房山区其他 167 长阳 137 城关 136 官道镇 78 燕山 50 琉璃河 44 阎村 41 窦店 39 丰台区 卢沟桥 179 青塔 152 马家堡 106 右安门外 106 丰益桥 83 六里桥西 81 宋家庄 80 科技园区 74 刘家窑 74 北大地 73 和义 73 看丹桥西 66 玉泉营 64 大红门 58 看丹桥 58 菜户营 56 西罗园 55 草桥 52 方庄 51 七里庄 51 角门 49 新宫 44 成寿寺 40 科怡路 39 蒲黄榆 36 木樨园 34 丽泽桥 28 六里桥东 27 新发地 21 海淀区 定慧寺 156 皂君庙 141 车道沟 134 甘家口 134 玉泉路东 132 清河 130 温泉镇 121 安宁庄 117 田村 104 西北旺 101 紫竹桥 84 马连洼 83 牡丹园 83 中关村 77 万寿路 76 公主坟西 74 军博 73 香山东 71 马甸 70 白石桥 67 学院路 66 苏州桥 62 小西天 62 颐和园 58 上地 57 魏公村 51 世纪城 47 西三旗 47 万柳 45 圆明园 44 知春路 41 五道口 40 海淀北部 37 公主坟东 31 双榆树 30 二里庄 26 香山西 25 四季青 21 西二旗 18 怀柔区 怀柔区 431 门头沟区 门头沟区其他 103 大峪 82 城子 73 滨河西区 47 冯村 34 永定 23 石门营 21 密云区 密云区(密云县) 466 平谷区 平谷其他区 231 平谷县城 45 石景山区 苹果园 111 古城 88 杨庄 51 石景山区其他 49 鲁谷 45 玉泉路西 45 八角 25 顺义区 顺义区其他 202 顺义城 182 马坡 143 李桥 75 后沙峪 73 机场附近 71 中央别墅区 56 天竺 46 杨镇 43 通州区 通州区其他 440 新华大街 157 乔庄 100 北关 88 马驹桥 83 果园 75 梨园 73 潞苑 72 九棵树 65 武夷花园 59 通州北苑 58 次渠 56 土桥 47 台湖 32 西城区 陶然亭 231 金融街 164 月坛 153 什刹海 152 德胜门 119 西单 115 阜成门 111 广安门外 105 广安门内 96 白纸坊 90 白云路 81 新街口 79 和平门 71 宣武门 70 官园 64 西四 63 马连道 62 长椿街 53 车公庄 50 天宁寺 45 六铺炕 40 西直门内 40 西直门外 19 延庆区 延庆区其他 181 延庆城区 59 八达岭 31 康庄 18 数据来源：58安居客房产研究院 二、存量房小区房龄概况 1、存量房小区房龄分析 从北京市存量房小区房龄结构来看，主要为房龄在10-20年之间的小区为主，占比 为46%，其次是房龄在20-30年之间的小区，房龄在10年以内的次新房相对较少，占比在21%，因此北京市的小区整体房龄结构会相对较老一些，其中还有房龄在30年以上的 小区占比达到了11%。 北京市存量房小区房龄分布图 数据来源：58安居客房产研究院 2、各行政区小区房龄分析 从北京市各行政区存量房小区房龄结构来看，东城区和西城区30年以上的老房子相对集中度较高，占比都超过了20%；门头沟区、平谷区和顺义区的存量房小区房龄较新，5年以内的存量房占比都超过了20%；朝阳区、丰台区、怀柔区、密云区和延庆区的10-20年的存量房小区占比最高，都超过50%。 北京市各行政区存量房小区房龄结构表 行政区 5年以内 5-10年 10-20年 20-30 30年以上 昌平区 13.3% 11.7% 49.4% 19.3% 6.2% 朝阳区 7.8% 11.3% 50.9% 20.6% 9.4% 大兴区 22.6% 22.2% 44.2% 11.0% -- 东城区 5.7% 3.7% 42.2% 27.7% 20.7% 房山区 19.4% 17.5% 41.7% 16.1% 5.3% 丰台区 10.9% 8.9% 51.7% 21.5% 7.0% 海淀区 8.7% 6.6% 43.0% 29.2% 12.4% 怀柔区 7.3% 15.0% 61.4% 16.3% -- 门头沟区 24.1% 16.4% 33.9% 19.3% 6.3% 密云区 12.9% 14.6% 57.3% 15.3% -- 平谷区 21.6% 13.1% 47.2% 18.2% -- 石景山区 16.0% 10.6% 35.6% 22.0% 15.8% 顺义区 20.9% 22.7% 42.8% 13.7% -- 通州区 14.7% 15.3% 45.9% 20.0% 4.2% 西城区 7.0% 2.6% 38.5% 29.3% 22.6% 延庆区 12.5% 15.0% 50.8% 12.5% 9.2% 数据来源：58安居客房产研究院 三、存量房小区品质 1、全市小区品质分析（标准：物业费高低） 北京市存量房小区中，低品质小区占比为55%，主要是由于区域房龄会相对较老一些，影响到其物业费水平，不过中高品质和重品质小区占比也不低，分别有19%和23%， 高品质小区占比3%。 北京市存量房小区品质分布 数据来源：58安居客房产研究院注：低品质小区：物业管理费小于1元/㎡*月；中品质小区：物业管理费在1-2元/㎡*月；中高品质小区： 物业管理费在2-5元/㎡*之间，高品质小区：物业管理费大于5元/㎡*月，剔除掉无物业费小区。 2、全市各区域不同品质小区分布 从北京市各行政区存量房小区分布来看，相对市中心区域的低品质小区占比会相对较高，由于受到这些区域内房龄相对较老，并且楼层都相对会较低，物业费也会因此低一些，从而影响到小区品质的高低。。 北京市各行政区存量房小区品质分布 区域 小区品质（物业费） 占比情况 昌平区 低品质 60.5% 中品质 16.9% 中高品质 20.2% 高品质 2.3% 朝阳区 低品质 44.2% 中品质 26.9% 中高品质 21.6% 高品质 7.3% 大兴区 低品质 44.2% 中品质 25.6% 中高品质 25.2% 高品质 5.1% 东城区 低品质 69.3% 中品质 11.0% 中高品质 17.1% 高品质 2.6% 房山区 低品质 62.5% 中品质 20.6% 中高品质 14.4% 高品质 2.5% 丰台区 低品质 52.7% 中品质 14.3% 中高品质 31.0% 高品质 2.0% 海淀区 低品质 51.3% 中品质 21.1% 中高品质 25.3% 高品质 2.3% 怀柔区 低品质 56.0% 中品质 17.6% 中高品质 25.6% 高品质 0.8% 门头沟区 低品质 59.8% 中品质 20.7% 中高品质 17.4% 高品质 2.1% 密云区 低品质 58.8% 中品质 13.6% 中高品质 24.3% 高品质 3.3% 平谷区 低品质 53.8% 中品质 17.6% 中高品质 26.4% 高品质 2.2% 石景山区 低品质 59.6% 中品质 9.7% 中高品质 29.4% 高品质 1.4% 顺义区 低品质 36.5% 中品质 27.7% 中高品质 26.3% 高品质 9.6% 通州区 低品质 60.0% 中品质 16.5% 中高品质 19.9% 高品质 3.7% 西城区 低品质 62.6% 中品质 13.8% 中高品质 22.2% 高品质 1.4% 延庆区 低品质 61.3% 中品质 18.5% 中高品质 19.3% 高品质 0.8% 数据来源：58安居客房产研究院注：低品质小区：物业管理费小于1元/㎡*月；中品质小区：物业管理费在1-2元/㎡*月；中高品质小区： 物业管理费在2-5元/㎡*之间，高品质小区：物业管理费大于5元/㎡*月，剔除掉无物业费小区。 四、小区房价概况 1、各行政区小区均价 北京市各行政区存量房小区挂牌均价最高的区域为西城区和东城区，其均价超过了10万元/平方米；海淀区、朝阳区和丰台区的为其次，其小区挂牌均价为5-9万元/平方 米之间，平谷区、延庆区和广阳区的小区挂牌均价为相对最大，在2万元/平方米以下 的水平。 北京市各行政区存量房小区均价（元/㎡） 数据来源：58安居客房产研究院 2、各行政区不同房龄段小区房价 北京市各行政区存量房小区的房价和小区房龄并非都存在房龄越小，房价越贵的情况，如东城区和西城区的存量房小区各房龄段的价格水平相当，主要还是这两个区域存在部分部分可交易的四合院，并且区域内还有高品质学区资源的带动存量房单价的提升，还有海淀区也是类似的情况，其30年以上房龄的房屋单价是最高的。 北京市各行政区不同房龄存量房小区均价 区域 建筑年代 小区均价（元/㎡） 5年内 43260 5-10