“双轨制”发展模式确立 房地产行业迈向新征程

报告摘要

市场回顾与展望

2023年市场回顾：

• 政策转向：中央对房地产行业定调出现重大转折，政策趋向边际宽松，特别是对住房金融政策的放松力度显著提高，一线城市在首付比例、房贷利率等关键政策方面作出调整。
• 销售表现：全国商品房销售面积进一步下滑至11亿平方米，一季度楼市回暖后再度转弱，市场预期逆转。
• 债券市场：发行规模大幅收缩，净融资缺口扩大，行业信用风险事件频发，尤其下半年部分头部房企出险，引发市场恐慌。

2024年政策展望：

• 政策目标：“防风险”、“稳预期”为主，推动房地产实现“软着陆”，引导行业向“提质降速”转型。
• 供给端：继续以“三支箭”为核心，稳定房企融资渠道，重点关注重点房企的“一司一策”，提升管理强度，避免新增违约冲击市场。
• 需求端：持续推出温和刺激政策，预计房贷利率将进一步下调，与供给端政策形成合力促进市场回暖。

行业展望

2024年市场展望：

• 销售与投资：全年房地产投资和销量增速预计在-5.0%左右，相比2023年分别收窄4.6和3.5个百分点，呈现筑底企稳态势。
• 地产债市场：境内地产债发行规模可能小幅下降，国有企业仍将是最主要的发行力量。净融资缺口有望显著收窄，特别是下半年，预计将回归正值区间。境内地产债兑付风险总体可控，但个别违约事件仍可能发生，预计部分头部房企将加速债务重组进程，重新恢复正常运营。

总结：2024年房地产行业将面临“防风险”、“稳预期”的政策环境，政策力度温和，旨在实现房地产行业的“软着陆”。预计市场将逐步企稳，销售端在下半年政策效果显现后会有一定改善。同时，地产债市场将在政策引导下逐渐恢复，尽管仍有部分风险存在，但总体可控。