万科纪要-调研纪要-20240306

万科：压力比较大 融资环境方面，深圳国资委去年给他站台的承诺没有兑现，福田三星产业园收购和债券购买都没做，兴业、平安等五六家银行在对万科抽贷，泰康等非标去年12月到期展期3个月，也临近到期了，这些保险资管计划采用资产保全的流程起诉处置资产。所以郁亮节前带队去北京协调一次，希望险资再给一些宽限期，融资非常不顺利。 销售方面，1月万科销售195亿跌破了盈亏平衡200亿，进入库存现金净消耗的状态。态度方面，节后管理层表态比较消极，发表过打算躺平的想法，主观上偿债意愿非常薄弱。郁亮、祝九胜等人之前在前海基础设施投资基金、红色崛起资产里利用平台围猎了深铁和深圳市的一些领导，里面有很多利益输送，这些人身上都不干净，也不敢真的就躺平。而且万科是一个信仰，倒了之后弱的国企可能很难独善其身，所以他在有能力公开偿还公开债而不偿还公开债，后面很难逃脱追责。所以万科威胁躺平也是想给深圳政府施压，希望深圳政府兑现之前的承诺，万科这次去北京拜访深圳对他很不满意。 说归说，做得还是比较积极。万科出售了上海七宝万科广场，并且计划出售泊寓股权，去年深铁跟万科签了框架性协议，但是现在深圳要换届，所以这些支持就停留在口头上，预计短期内很难落地，要看今年换届之后到10月下旬新班子公示了，11月-12月看深圳的支持是否能落地。 万科资产梳理： 一是万科商业物业估值500亿，真正好的没那么多，一方面很多银行对他抽贷，融资环境不利，另一方面很多大行只做一线，低能级城市融资较难。最好的物业是深圳龙岗万科广场，120万方建面，估值200亿，销售可以回款150亿，抵押融资预计100亿，上海万科天空抵押融资预 计7-8亿，北京悦荟万科广场、中粮万科广场、住总万科广场、昌发万科广场合计抵押融资预计30亿，广州也有一个，量比较小。万科一线城 市商业物业整体估值300亿，单纯靠抵押融资预计能拿到150亿，如果卖掉能到200亿。 二是物流地产，估值400亿，但是物流地产不是非常受追捧，黑石等境外机构也在退出上海物流地产领域，万科真正好卖或者好压的就上海金山项目、上海南桥冷链项目，浦东临港物流园、金山漕泾物流园、嘉定、青浦、枫泾物流园，此外像北京京西项目，南京溧水、江宁空港、栖霞、六合物流园，杭州大江东、临江、杭州空港项目，整体加起来估值150亿，抵押融资预计70-80亿，变卖预计100亿。 三是表内上市公司股票，万物云、万科海外等，持股比例对应市值130亿，可以像复星一样通过二级市场出手，卖出80亿也没太大压力。 以上三项合计融资400亿，此外还有泊寓增资、福田三星产业园出售、印力等。 万科整体公开债1000多亿，平均每年300亿，今年有104亿人民币的境外债到期，境外有10亿美金可动用存款，中行、工行也在给他审批 45亿港元，加起来境外104亿能够打平，境内还有200亿。 可处置资产400亿，一年处置200亿境内外债都是安全的，所以起码今年年底是安全的。明年深圳承诺的支持是否能到位，如果真的能够给万科支持100亿以上，那么明年也是安全的，如果深圳只说不做，那他明年年初就可能顺理成章的躺平，因为他也尽力了。万科手里资产挺多的，但是融资渠道不通畅，政府面临换届承诺兑现不了，高管偿债意愿不强。 保险公司部分得展，起诉的话法院调解，征求各地金融监管局，金融监管局会给法院提供十六条的红头文件并提供意见，国家层面不希望万科倒，而且有红头文件作为依据，法院对这类纠纷没有独立评价标准，因为不是一般借贷纠纷刑事案件，所以就听各地监管局意见，肯定不支持做违约处理，也有应展尽展的原则，起诉调解三个月到半年，最后应该立不上案。