不动产与基础设施月报 2023-02

2023年2月 植德不动产与基础设施月报 —植德律师事务所— 北京|上海|深圳|武汉|珠海|海口Beijing|Shanghai|Shenzhen|Wuhan|Zhuhai|Haikou 1 www.meritsandtree.com 2023年2月监管动态 1、中国证券投资基金业协会：关于发布《不动产私募投资基金试点备案指引 （试行）》的公告 中国证券投资基金业协会于2023年2月20日发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。 发文机关：中国证券投资基金业协会发布日期：2023年2月20日 生效日期：2023年3月1日 关键词：不动产、私募投资基金 主要内容：为落实中国证监会开展不动产私募投资基金试点要求，规范私募投资基金从事不动产投资业务，中国证券投资基金业协会起草并发布了本《指引》。 要点提示：《指引》落实证监会开展不动产私募投资基金试点要求，遵循试点先行、稳妥推进原则，明确不动产投资范围、管理人试点要求、向适格投资者募集、适度放宽股债比及扩募限制、加强事中事后监测等，从基金募集、投资、运作、信息披露等方面进行规范。《指引》在现行私募股权基金的监管框架下，新增“不动产私募投资基金”类型，明确私募基金管理人可以申请试点发行不动产私募基金，并对试点不动产私募基金投资范围、投资股债比、扩募限制等方面进行了规定，鼓励符合条件的私募基金管理人设立不动产基金投向特定范围的房地产项目。 此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。 此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规 行为等。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。 考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。 为适应不动产私募投资基金投资策略，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的，在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排，但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离。同时，为促进不动产私募投资基金试点工作稳妥推进，本次试点对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送提出了规范要求。 *植德对《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》的解读详见链接：正当谷雨弄晴时——《不动产私募股权投资基金试点备案指引（试行）》解读 2、中国人民银行、银保监会：《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（征求意见稿） 中国人民银行、银保监会于2023年2月24日发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（征求意见稿）。 发文机关：中国人民银行、银保监会发布日期：2023年2月24日 关键词：金融支持、住房租赁 主要内容：为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进 房地产市场平稳健康发展，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见至2023年3月26日。 要点提示：《征求意见稿》共17条，主要包括以下内容：一是加强住房租赁信贷产品和服务模式创新。二是拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。三是加强和完善住房租赁金融管理。《征求意见稿》指出，支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券，稳步发展房地产投资信托基金，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，期限一般3年， 最长不超过5年。鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款， 期限最长不超过30年。支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷 款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年。对向非自有产权的 住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年。 3、国务院：关于《长三角生态绿色一体化发展示范区国土空间总体规划 （2021—2035年）》的批复 国务院于2023年2月4日发布关于《长三角生态绿色一体化发展示范区国土空间总体规划（2021—2035年）》的批复。 发文机关：国务院 发布日期：2023年2月4日 生效日期：2023年2月4日 关键词：长三角、生态绿色一体化、国土空间规划 主要内容：《批复》原则同意《长三角生态绿色一体化发展示范区国土空间总体规划》，为示范区规划、建设和空间治理提供了基本依据。《规划》的出台，对推动落实长三角一体化发展战略、促进区域协调发展和城乡融合发展具有重要的现实意义。 要点提示：《规划》是长三角生态绿色一体化发展示范区规划、建设、治理的基本依据，要纳入国土空间规划“一张图”并严格执行，强化底线约束。《批 复》明确，《规划》实施要以生态优先、绿色发展为导向，立足区域资源禀赋和江南水乡特色，保护传承文化与自然价值，促进形成多中心、网络化、集约型、开放式、绿色化的区域一体空间布局；重点围绕基础设施互联互通、公共服务共建共享、生态环境共治共保，实现绿色经济、高品质生活、可持续发展有机统一，在长江三角洲区域一体化发展中更好发挥示范引领作用。 4、国家发展和改革委员会、工业和信息化部、住房和城乡建设部等13部门：关于《完善招标投标交易担保制度进一步降低招标投标交易成本》的通知 国家发展和改革委员会、工业和信息化部、住房和城乡建设部等13部门于 2023年1月6日发布《关于完善招标投标交易担保制度进一步降低招标投标交易成本的通知》。 发文机关：国家发展和改革委员会、工业和信息化部、住房和城乡建设部、交通运输部、水利部、农业农村部、商务部、国务院国有资产监督管理委员会、国家广播电视总局、中国银行保险监督管理委员会、国家能源局、国家铁路局、中国民用航空局 发布日期：2023年1月6日 生效日期：2023年1月6日关键词：招投标、担保制度 主要内容：为深入贯彻落实《国务院关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》要求，加快推动招标投标交易担保制度改革，降低招标投标市场主体特别是中小微企业交易成本，保障各方主体合法权益，优化招标投标领域营商环境，现就完善招标投标交易担保制度、进一步降低招标投标交易成本有关要求发布本《通知》。 要点提示：《通知》从严格规范招标投标交易担保行为、全面推广保函（保险）等七个方面提出要求。根据《通知》，鼓励减免政府投资项目投标保证金。2023年3月底前，各省级招标投标指导协调工作牵头部门应当会同各有关行政监督部门，制定出台鼓励本地区政府投资项目招标人全面或阶段性停止收取投标保证金，或者分类减免投标保证金的政策措施，并完善保障招标人合法权益的配 套机制。《通知》还指出，鼓励实行差异化缴纳投标保证金。对于政府投资项目以外的依法必须招标项目和非依法必须招标项目，各地要制定相应政策，鼓励招标人根据项目特点和投标人诚信状况，在招标文件中明确减免投标保证金的措施。 5、住房和城乡建设部：《关于推进工程建设项目审批标准化规范化便利化的通知（征求意见稿）》 住房和城乡建设部于2023年2月8日发布《关于推进工程建设项目审批标准化规范化便利化的通知（征求意见稿）》。 发文机关：住房和城乡建设部发布日期：2023年2月8日 关键词：工程建设项目审批、标准化、规范化、便利化 主要内容：为贯彻落实《国务院关于加快推进政务服务标准化规范化便利化的指导意见》和《国务院办公厅关于进一步优化营商环境降低市场主体制度性交易成本的意见》部署要求，加快推进房屋建筑和城市基础设施等工程建设项目审批标准化、规范化，进一步提升审批服务效能，更好满足企业和群众办事需求，加快项目落地，制定本意见并向社会征求意见，意见反馈截止于2月 22日。 要点提示：《征求意见稿》围绕推进工程建设项目审批标准化规范化便利化，确立了严格审批事项管理、统一事项实施规范、规范窗口业务办理、规范审批服务行为等16项具体措施。确保工程建设项目全流程涉及的行政许可、行政确认、行政备案、第三方机构审查、市政公用报装接入等事项全部纳入清单；要切实加强工程建设项目审批规范化，严格执行首问负责、一次性告知、限时办结等制度，持续整治“体外循环”和“隐性审批”问题，严禁申报前增加预审、指定机构事先审查、线下预审线上补录等行为；推进工程建设项目审批便利化，减少非必要的政府会议审核程序，细化免予办理施工图审查、建设工程规划许可的项目类型和具体条件；提升工程建设项目全程网办便利度。 6、国务院办公厅：关于深入推进跨部门综合监管的指导意见 国务院办公厅于2023年1月13日发布《关于深入推进跨部门综合监管的指导意见》（国办发〔2023〕1号）。 发文机关：国务院办公厅 发布日期：2023年1月13日 生效日期：2023年1月13日 关键词：建筑工程质量、跨部门综合监管 主要内容：国务院办公厅于2023年1月13日印发《关于深入推进跨部门综合监管的指导意见》，明确建立跨部门综合监管重点事项清单管理和动态更新机制，在部分领域开展跨部门综合监管试点，按事项建立健全跨部门综合监管制度，完善各司其职、各负其责、相互配合、齐抓共管的协同监管机制。 要点提示：明确将建筑工程质量等列为跨部门综合监管重点事项，提出在2023年年底前，建立跨部门综合监管重点事项清单管理和动态更新机制，在部分领域开展跨部门综合监管试点，按事项建立健全跨部门综合监管制度，完善各司其职、各负其责、相互配合、齐抓共管的协同监管机制。到2025年，在更多领域、更大范围建立健全跨部门综合监管制度，进一步优化协同监管机制和方式，大幅提升发现问题和处置风险能力，推动市场竞争更加公平有序、市场活力充分释放。 7、交通运输部、国务院安全生产委员会、住房和城乡建设部等8部门：关于进一步加强隧道工程安全管理的指导意见 交通运输部、国务院安全生产委员会、住房和城乡建设部等8部门于2023 年2月17日发布《关于进一步加强隧道工程安全管理的指导意见》。 发文机关：交通运输部、国务院安全生产委员会、住房和城乡建设部、水利部、国务院国有资产监督管理委员会、国家铁路局、中国民用航空局、中国国家铁路集团有限公司 发布日期：2022年2月17日 实施日期：2022年2月17日 关键词：隧道工程、安全管理 主要内容：当前我国隧道（洞）建设规模巨大，但工程本质安全水平不高，坍塌、火灾等事故时有发生，安全生产形势严峻。为深入贯彻落实习近平总书记关于安全生产的重要论述精神，深刻吸取近年来隧道施工安全事故教训，全面加强隧道工程安全管理，有效防控重大安全风险，现由八部门提出本指导意见。 要点提示：《意见》共六方面十六项具体实施要求：要求压实多方的安全生产责任，包括建设单位的首要责任、参建企业的主体责任、属地和部门监管责任；要求健全各级制度体系，包括各地各有关部门要完